Wieviel Geld bekomme ich für meine Immobilie?

Das ist der erste Gedanke, der einem durch den Kopf geht, wenn man mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie eventuell zu verkaufen und einen neuen Lebensabschnitt ins Auge fasst.  

Es gibt fundierte Bewertungsmethoden. – Wir checken alle und ziehen dann unser Profi-Fazit.  

Um zu einem realistisch erzielbaren Verkaufspreis-Angebot zu gelangen, gibt es 4 Herangehensweisen, die wir immer von Fall zu Fall berücksichtigen und analysieren.

Vorweg: Wer seine Immobilie zu Mondpreisen anbietet wartet meist unendlich lange auf einen Käufer und „verbrennt“ sein Objekt am Markt. Unzählige Privatanbieter warten auf den Dummen der aufsteht und zuschlägt. Aktuelle Kaufinteressenten merken derartige „Ladenhüter“ und meiden diese. Nun zum Thema: Wie kann man Immobilien bewerten?

1. Sachwert-Verfahren

Das Sachwertverfahren berücksichtigt, wie der Name schon sagt, die Sachwerte der Immobilie. Und die setzen sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert des aufstehenden Gebäudes.

  • Bodenwert

Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gutachterausschüssen ermittelt und dokumentiert. Dabei handelt es sich aber um Vergangenheitsdaten, die einen ersten groben Anhaltspunkt geben.

  • Gebäudewert

Der Gebäudewert setzt sich zusammen aus den Erstellungskosten abzüglich der Abnutzung. (Abschreibung über die Nutzungsdauer). Wir nennen das „Abwohnen“. Sinnvolle Renovierungen und Investitionen erhöhen natürlich den Gebäudewert.

2. Vergleichswert-Verfahren

Hier analysieren wir die Angebotspreise von vergleichbaren Immobilien aus dem aktuellen Angebot im Internet und in Print Medien. Hier steht uns tagesaktuelles und bis weit in die Vergangenheit reichendes Datenmaterial aus ganz Norddeutschland zur Verfügung. Wir können auf Knopfdruck bis auf Stadtteilbasis (z.B. Lübeck-St.Jürgen, Scharbeutz-Klingberg, Kiel-Elmschenhagen, Bremen-Lesum oder Hamburg-Lurup) und Immobilienart (EFH, ETW, Gebrauchtimmobilie, Neubau…) tagesaktuelle Marktberichte abliefern, die bei der richtigen Angebotspreis-Findung ungemein helfen. Wir haben die Online Datenbank von IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH abonniert und analysieren auch für Ihre speziellen Fragestellungen gern den Markt.  

3. Ertragswert-Verfahren

Nach diesem Verfahren bewerten wir Objekte, bei denen es rein auf die Zahlen ankommt und darauf, wieviel Rendite mit dem eingesetzten Kapital erwirtschaftet wird. Das trifft auf vermietete Wohnungen und gewerblich genutzte Objekte zu.  

4. Beleihungswert für die Bank

Egal ob Sachwert-Verfahren, Vergleichswert-Verfahren oder Ertragswert-Verfahren – Banken denken immer anders, und zwar nicht in Chancen, sondern immer in Risiken.  Banken haben immer nur im Sinn die gewährten Kredite ganz sicher und sofort ohne Risiko wieder zurück zu bekommen. Daher wird immer vom Schlimmsten ausgegangen, also das die Immobilie am Markt schnellstens und auch unter Wert verramscht werden kann. Beleihungswerte liegen daher meist deutlich unter dem echten Marktwert einer Immobilie.   

5. Exkurs: Begehrlichkeits-Wert

Wer eine Immobilie allein aus wirtschaftlichen Gründen kaufen möchte, ohne dass Emotionen daran hängen darf bitte nur die Punkte 1 bis 4 berücksichtigen und seinen ganz persönlichen Bewertungsmix daraus ableiten.  

6. Exkurs: Gutachter

Hier gibt es viele Akteure, die Ihnen begegnen können. Von Banken beauftragte Gutachter sollen nur den Beleihungswert feststellen. Bausachverständige prüfen auf eventuelle Mängel oder Vorschäden, Architekten und andere Sachverständige sehen Ihre Immobilie wieder durch eine andere Brille.  

7. Marktwert

Alle genannten Bewertungsmetoden haben ihren Sinn, doch sie helfen nur bedingt weiter. Zur optimalen Angebotspreisfindung nutzen wir alle sinnvollen Verfahren und erarbeiten eine Angebotspreis Strategie. Denn letztendlich ist keine Wertermittlung entscheidend für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie, sondern immer nur wieviel ein Kaufinteressent bereit ist für Ihre individuelle Immobilie auszugeben und auf den Tisch des Herrn zu legen.  Bei Wohnimmobilien zur Selbstnutzung spielt dabei Begehrlichkeit und gutes Bauchgefühl eine entscheidende Rolle.

8. Fazit:

Eine kostenlose Marktwerteinschätzung bieten viele andere Makler auch. Auf die Qualität kommt es an. Vom Familienunternehmen Möllerherm Immobilien bekommen Sie eine fachmännische Aufarbeitung ihres Immobilienwertes nach einer gemeinsamen Erstbesichtigung Ihres Objektes. Und das kostenfrei. Vergleichen Sie und Sie werden feststellen, das Möllerherm Immobilien erste Wahl ist. Referenzen gibt es unter www.moellerherm-immobilien.de und www.maklererfahrung.de

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