Notartermin

Der Notartermin

Jeder Immobilienverkauf muss notariell beurkundet werden.

Das Wort „Notar“ stammt aus dem Lateinischen von „Notarius“ und bedeutet so viel wie „Geschwindschreiber“. In Deutschland sind Notare unabhängige und unparteiische Träger eines öffentlichen Amtes. Sie beurkunden Willenserklärungen und Verträge wie z.B. Erbverträge und Grundstückskaufverträge. Jeder Verkauf und Kauf von Immobilien muss zwingend von einem Notar beurkundet werden. Vor so einer Beurkundung muss sichergestellt sein, dass die vereinbarte Kaufsumme auch sicher fließen kann. Dazu bedarf es einer verbindlichen schriftlichen Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank, wenn ein Kredit zur Finanzierung aufgenommen werden soll. Diese Bestätigung muss eindeutig sein und darf keine Hintertürchen für die Bank offen lassen, mit z.B. Formulierungen wie „wir werden Sie begleiten“. Eindeutige Finanzierungszusagen enthalten Formulierungen wie „Wir finanzieren Familie xy den Kauf der Immobilie in xy in Höhe von xy €“. Das gibt Käufer und Verkäufer die Sicherheit, dass die Bank keinen Rückzieher mehr machen kann und das ganze Kaufvorhaben scheitert. Wenn der Käufer nicht finanzieren muss, weil er den Kaufpreis auf seinem Konto verfügbar hat, bedarf es ebenfalls einer Bankbestätigung, die belegt, dass der Kaufpreis „in Höhe von …€“ auf dem Konto des Käufers vorliegt. Das ist dann ein sogenannter Kapitalnachweis. Erst wenn diese Nachweise vorliegen kann ein Notar mit der Anfertigung des Kaufvertragsentwurfes beauftragt werden.

Dabei gilt: „Wer die Musik bezahlt, darf sie auch aussuchen.“ In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Notar und hat entsprechend auch die Wahl, welcher Notar beauftragt werden soll. Nach Beauftragung liegt den Parteien in aller Regel nach einigen Tagen ein Vertragsentwurf zur Durchsicht und Prüfung vor und nach ca. 1 bis 2 Wochen kann dann beurkundet werden. Dies gilt, wenn es sich bei Käufer und Verkäufer um Privatpersonen handelt. Ist eine der Parteien eine Firma, so müssen zwischen Kaufvertragsentwurf und Beurkundung aus Verbraucherschutz-Gründen 2 Wochen liegen. Wichtig ist noch, dass im Notarvertrag alle Vereinbarungen aufgeführt sind und keine Nebenabreden außerhalb des Vertrages getroffen sind. Dazu zählen verbindlich auch die mit verkauften Gegenstände, die zur Immobilie gehören. Dabei kann noch eine Inventarliste mit Zeitwerten von mit verkauften Dingen erstellt werden, auf die der Käufer dann keine Grunderwerbsteuer zahlt. Beim Termin selber wird der komplette Vertrag Wort für Wort vom Notar vorgelesen und Fragen werden von ihm beantwortet. Ebenso können auch hier noch letzte Änderungen, Ergänzungen und Streichungen im gegenseitigen Einverständnis vorgenommen werden. Zum Abschluss wird der Vertrag von allen Parteien rechtskräftig unterschrieben. Ein Rücktrittsrecht besteht dann nicht mehr. Die Kosten für eine notarielle Beurkundung sind bundeseinheitlich geregelt und die Gebührenordnung für alle Notare gleich. Wenn später dann der Kaufpreis bezahlt wurde, kann die Übergabe der Immobilie stattfinden.

Informationen dazu erhalten Sie im nächsten Blog Artikel von www.moellerherm-immobilien.de. Wer das nicht abwarten kann findet auch jetzt schon Informationen dazu auf unserer Homepage oder auf unserem Youtube Kanal als Video. Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause. Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter Tel. 0800 – 77 16 100 oder per mail unter info@moellerherm-immobilien.de. Informieren Sie sich auch über unsere anderen Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder auf unserer Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

B-Plan Beispiel aus Hamburg

Bodenrichtwert war gestern – Grundstückswert richtig ermitteln

Zur Grundstücksbewertung ist das Wissen von den Haupteinflussfaktoren der Grundstücksbebaubarkeit notwending, welche entweder aus dem B-Plan ersichtlich sind oder beim Nachfragen beim Bauamt erklärt werden. Sollte es keinen B-Plan für das Grundstück geben, richtet sich die Bebaubarkeit nach §34 BauGB, d.h. nach der Nachbarbebauung. Folgende Kennzahlen sind zu prüfen bei der Bewertung des Grundstücks, wenn ein B-Plan vorliegen sollte.

GRZ: Grundflächenzahl ist das Grenzmaß der Überbauung eines Grundstücks.

GFZ: Geschossflächenzahl ist das Grenzmaß zur Baumasse eines Grundstücks (Bsp. bei einer GFZ von 1 kann genauso viel gebaut werden an BGF in den Vollgeschossen wie das Grundstück groß ist). Achtung: GFZ Zahlen können manchmal auch das Staffelgeschoss inkludieren. Dies kommt auf den B-Plan wie dieser die GFZ definiert.

Ausweisung W: bedeutet Wohnen also eine reine Wohnbebauung

Ausweisung G: bedeutet Gewerbe also eine reine Gewerbebebauung, oft wird hier noch spezifiziert in der Erklärung des B-Plans welche Gewerbeart möglich ist, z.B. keine Gastronomie.

Ausweisung M: bedeutet Mischgebiet, hier ist sowohl Wohnen als auch Gewerbe möglich, oft wird vom Bauamt ein Mindestmaß an Gewerbe (z.B. 20% oder die Ladenflächen) erwartet.

Geschossigkeit: I bedeutet eingeschossige Bauweise, II bedeutet 2 geschossige Bauweise, ….

Offene oder geschlossene Bauweise: In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand (Bauwich) errichtet, in der geschlossenen Bauweise werden sie ohne seitlichen Grenzabstand errichtet.

Oft wird auch noch etwas zur Dachform gesagt, hinsichtlich der Neigung oder ob auch Penthaus-Terassen oder dergleichen erlaubt sind.

Zur Rechnung und Bewertung:

  • GRZ * Grundstücksfläche * (Geschossigkeit+0,66 Staffel)* 0,8 (20% Abzug der Nutzflächen) = Nettowohnfläche
  • Beispiel: 1000qm Grundstück * 0,3 (GRZ) * 2,66 (Ausweisung w2o) * 0,8 = 638,40 m2 Nettowohnfläche

Welchen Preis kann ich jetzt für das Grundstück verlangen?

  • Entscheidend hierfür ist der Verkaufspreis pro qm Wohnfläche und die Baukosten, die ich in dem jeweiligen Gebiet verlangen kann, woraus sich das Residualverfahren ergibt.
  • Residualverfahren:

Verkaufspreis pro qm Nettofläche

– Baukosten pro qm

– Kaufnebenkosten pro qm

– 15-20% Bauträger gewinn  pro qm

= Grundstückswert

Fazit: Der Bodenrichtwert ist nur ein sehr ungenauer Wert zur Bestimmung des Grundstückswerts. Man sollte immer auch(!) das Residulaverfahren berücksichtigen.

Wenn Sie Ihren richtigen Grundstückswert wissen wollen, melden Sie sich gerne bei mir. Unsere Firma vermarktet Baugrundstücke deutschlandweit.

 

Dr. Marcel Hofeditz

Spezialist für Grundstücksbewertung – Möllerherm Commercial

Tel 040 – 88 21 582 – 12
Mobil 0151 – 50 46 75 37

marcel.hofeditz@moellerherm-immobilien.de
www.moellerherm-immobilien.de

Möllerherm Immobilien – Büro Hamburg
Eppendorfer Weg 5
20259 Hamburg

Kaufpreisverhandlungen beim Immobilienverkauf – Jetzt wird`s ernst.

Welche Fehler sollten Sie in Verhandlungssituationen vermeiden?

Wenn schon im ersten Telefonat mit einem Interessenten für eine Immobilie gefragt wird, wie viel denn noch am Preis zu machen ist, sollten alle roten Lampen angehen, denn diese Interessenten sind meist Schnäppchenjäger, die die Unerfahrenheit als Privatverkäufer ausnutzen wollen. Wenn dann von Ihnen Mondpreise aufgerufen wurden, nach dem Motto „Mal sehen was kommt und ich habe ja alle Zeit der Welt bis meine Immobilie verkauft ist“, begibt sich ein privater Immobilienanbieter sehr schnell aufs Glatteis. Auch realistische Verkaufspreise werden von geschickten Anrufern so schon mal herunter diskutiert, ohne dass diese die Immobilie überhaupt schon mal gesehen haben. Deshalb unser erster Rat: Keine Preisgespräche am Telefon und schon gar nicht, wenn ein Interessent Ihre Immobilie noch nicht einmal besichtigt hat.

Erst nachdem ein Kaufinteressent das Profi-Exposé mit allen relevanten Daten und Fotos sowie 360° Rundgänge erhalten hat und ein echtes Kaufinteresse geweckt und geprüft werden konnte, findet auch eine Besichtigung statt. Auch hier sprechen wir noch nicht über Preise, denn diese realistisch erzielbaren Kaufpreise wurden ja vorher schon durch eine professionelle Marktanalyse und Bewertungsmethoden wie Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren (bei Vermietungsobjekten) analysiert. Auch der Beleihungswert, den Banken ansetzen, um das Risiko des Forderungsausfalls zu minimieren spielt eine Rolle. Letztendlich ist aber unter Berücksichtigung aller Prämissen entscheidend, wie viel ein Kaufinteressent bereit ist für Ihre Immobilie auf den Tisch des Herrn zu legen. In einer besseren Verhandlungsposition ist man immer dann, wenn es mindestens zwei ernsthafte Kaufinteressenten gibt.

Wenn es ein Gebot von einem oder mehreren Interessenten gibt, sollten Sie wissen, dass diese zeitlich begrenzt sind, denn die aktuell suchenden Leute haben nicht nur Ihre Immobilie im Blick, sondern sind meist breiter unterwegs.

Das erste realistische Gebot ist in den meisten Fällen das beste Gebot. Das zeigt unsere über 20-jährige Beratungstätigkeit als Familienunternehmen immer wieder. Verhandeln fängt aber immer auch beim NEIN-Sagen an und das muss man beherrschen, ohne die Tür zuzumachen. Wir lassen uns ein schriftliches Gebot geben und beantworten es nicht sofort. Alles wird eng und sofort mit dem Eigentümer abgestimmt. Die Braut muss begehrlich sein. Da steckt dann oft ein hohes Maß an Psychologie drin, um den bestmöglichen Preis für Sie als Verkäufer herauszuholen. Als Makler sind wir hier eine Art Mediator, der die Kundeninteressen im Hinterkopf hat.

Wenn dann Preiseinigkeit erzielt wurde, vereinbaren wir einen rechtssicheren Notartermin in Abstimmung mit den Käufern, die die Musik bezahlen müssen und den Notar daher auch aussuchen dürfen.

Informationen dazu erhalten Sie im nächsten Blog Artikel von www.moellerherm-immobilien.de. Wer das nicht abwarten kann findet auch jetzt schon Informationen dazu auf unserer Homepage oder auf unserem Youtube Kanal als Video.

Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause. Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter 0800–7716100 oder per Mail unter info@moellerhermimmobilien.de.

Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder auf unserer Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.