Interessenten Check bei der professionellen Immobilienvermarktung

Bevor ein Besichtigungstermin vereinbart wird sind viele Fragen zu klären

Beim Immobilienverkauf gilt es als Verkäufer viele Dinge zu beachten. Damit keine Fehler entstehen und um letztendlich den bestmöglichen Preis zu erzielen. Wenn Sie die Profis von Möllerherm Immobilien beauftragen, nehmen wir Ihnen diese Aufgaben gern ab. Denn wir wissen genau worauf es ankommt. Unsere Experten machen diesen Job tagtäglich.

Dieses Mal widmen wir uns der Situation, dass eine Immobilie neu an den Markt kommt und mit einem realistischen Preis auf alle relevanten Online-Portale inseriert werden soll.

Tipp: Zeitungsanzeigen spielen mittlerweile übrigens kaum noch eine Rolle für Immobilien. Dort suchen heutzutage nur noch wenige Interessenten eine Immobilie. Im Zeitalter der Digitalisierung läuft alles überwiegend online.

Vor der Veröffentlichung der Immobilie erhalten erstmal alle Kunden aus unserer umfangreichen Suchkartei eine E-Mail mit Informationen des Angebots. Inzwischen sind in unserer Suchkartei über 10.000 ganz aktuelle Interessenten gespeichert. Es kommt häufig vor, dass eine Immobilie direkt über unsere Suchkartei verkauft wird. Bei Möllerherm Immobilien nennen wir den Vorgang „Suchlauf“. Erst im Anschluss des Suchlaufs wird die Immobilie online gestellt.

Bei näherem Interesse nehmen die Interessenten Kontakt mit uns auf. Das erfolgt in der Regel per E-Mail oder telefonisch. Der Exposé-Versand läuft auf unserer Homepage www.moellerherm-immobilien.de vollautomatisch. In kürzester Zeit steht dort das Exposé zum Download bereit. Bei telefonischen Anfragen nimmt unser Innendienst die vollständigen Daten der Interessenten auf und checkt gleich, ob die Immobilie zum Kunden passt. Es nützt nämlich keinem, wenn die Immobilie von vorn herein nicht mit den Suchkriterien des Interessenten übereinstimmen.

Als Makler stellen wir auch gern die Frage, ob sich der Interessent schon Gedanken über die Finanzierung der Immobilie gemacht hat. Als Makler können wir so eine Frage stellen. Wenn Sie das als Privatverkäufer tun, werden Sie in den seltensten Fällen eine ehrliche Antwort darauf bekommen. Ebenfalls wichtig ist auch zu wissen, wie viele Personen einziehen wollen. Denn ein Haus mit zwei Schlafzimmern passt in der Regel nicht zu einer Familie mit zwei Kindern. Vor der Vereinbarung eines Besichtigungstermins sind diese und viele weitere wichtige Fragen zu klären, um wirklich passende Kunden zur Besichtigung einladen zu können.

Denn jede Besichtigung kostet Zeit, Abstimmungsaufwand und Mühe, um alles schön herzurichten. Deshalb bringen wir vorab in Erfahrung, ob der Kunde zur Immobilie passt. Damit nur effektive Besichtigungen zustande kommen.

Zum Thema Besichtigung und der Vorbereitung eines Besichtigungstermins erscheint in Kürze ein weiterer Blog Artikel.
Wer das nicht abwarten möchte, kann sich vorab auf unserer Homepage www.moellerherm-immobilien.de informieren. Vor kurzem haben wir dort zehn interessante Videos zum Thema Immobilienverkauf veröffentlicht.

Ganz aktuell wurden wir übrigens von der Zeitschrift Capital in der Ausgabe 10/2019 bewertet und landeten auf Platz 1 in den Standorten Lübeck, Hamburg und Bremen jeweils mit 5 Sternen. Im Kiel sind wir auf Platz 2, aber auch mit 5 Sternen. Das zeigt uns, dass wir als Familienunternehmen auf dem richtigen Weg sind.

Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause. Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter Tel. 0800 – 77 16 100 oder per mail unter info@moellerherm-immobilien.de. Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder www.moellerherm-immobilien.de Besuchen Sie uns auch gern in unserem Ladenlokal Am Bürgerhaus 4 in Scharbeutz oder in der Fackenburger Allee 56 in Lübeck.

Die Kunst der perfekten Werbung für den Verkauf einer Immobilie

Früher war vieles einfacher als heute. Denn früher wurden Immobilienangebote in der Tageszeitung veröffentlicht und der Immobilienteil hatte noch 5 bis 8 Seiten. Kaufwillige Kunden saßen Samstags oder Sonntags am Frühstückstisch und haben mit einem Kugelschreiber oder Textmarker bewaffnet die für Sie interessanten Angebote markiert und dann bei den interessant erscheinenden Angeboten angerufen, um ein Exposé anzufordern. Diese Zeit ist lange vorbei, denn Interessenten suchen nicht mehr in Printmedien nach Immobilien. Diese Funktion hat schon lange das Internet übernommen, denn hier kann man seine vorab definierten Suchkriterien eingeben und erhält nur gefilterte Angebote, die zum persönlichen Suchprofil passen. In den Tageszeitungen stehen auf den verbliebenen 2 Seiten Immobilienteil daher kaum noch Angebote sondern zu 2/3 Suchanzeigen. Maklerangebote in Zeitungen werden nur noch aus Gründen der Image- und Kompetenzwerbung geschaltet und um zu dokumentieren, dass man gerne die Immobilien von verkaufswilligen Kunden in den Vertrag bekommen möchte. So ist leider der Lauf der Zeit, aber wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss sich dem Suchverhalten der  Kunden anpassen, wenn er Erfolg haben möchte. Und weil hauptsächlich im Internet nach Immobilien gesucht wird, konzentrieren wir von Möllerherm Immobilien uns in erster Linie, aber nicht ausschließlich auf diesen Kanal. Als Dreh- und Angelpunkt fungiert unsere Homepage www.moellerherm-immobilien.de, die monatlich über 17.000 Mal besucht wird. Das ist eine Zahl, die gut mit der Auflage von den ortsüblichen Anzeigenblättern mithalten kann. Dann kommen die überregionalen Immobilien Portale hinzu, die jeder kennt: Immowelt, Immonet, Immobilienscout24, ivd24 und nicht zu vergessen eBay Kleinanzeigen sowie eine Vielzahl kleinerer Portale. Das alles zusammen bringt einen unglaublichen Traffic auf Ihr Immobilien Angebot und gezielte Kundenanfragen. Man muss aber die Klaviatur dieser Medien beherrschen. Wer das nicht kann und als Laie versehentlich ein Foto der Gästetoilette als Aufmacher Foto wählt und schlimmstenfalls noch den Deckel hochgeklappt lässt, rutscht ganz weit nach hinten im Interesse der Suchenden.

Als Profis in der Immobilien Präsentation sind für uns aktuell 4 Profi Fotografen unterwegs, die Ihre Immobilie in Szene setzen mit Profi Equipment, 360 Grad Technologie, Drohnenfotos, Home Staging Service und Bildbearbeitung. Ergebnis sind optimale Magazin Exposés.

Zurück zu unseren modernen Vermarktungsmedien für Ihre Immobilie. Auf Wunsch bewerben wir Ihre Immobilie mit  Flyern, die in direkter oder weitläufiger Umgebung verteilt werden oder stellen auf Wunsch Verkaufsgalgen auf. Open House Events sind für uns auch kein Fremdwort. Zum guten Schluss  möchten wir noch erwähnen, dass inzwischen über 50.000 Kaufinteressenten in unserer Kartei sind, von denen wir die konkreten Suchprofile hinterlegt haben. Kunden auf die das Angebot passt, erhalten eine Mail bevor wir online gehen.

Ganz aktuell wurden wir übrigens von der Zeitschrift Capital in der Ausgabe 10/2019 bewertet und landeten auf Platz 1 in den Standorten Lübeck, Hamburg und Bremen jeweils mit 5 Sternen. Im Kiel sind wir auf Platz 2, aber auch mit 5 Sternen. Das zeigt uns, dass wir als Familienunternehmen auf dem richtigen Weg sind.

Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause. Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter Tel. 0800 – 77 16 100 oder per mail unter info@moellerherm-immobilien.de. Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder www.moellerherm-immobilien.de Besuchen Sie uns auch gern in unserem Ladenlokal Am Bürgerhaus 4 in Scharbeutz oder in der Fackenburger Allee 56 in Lübeck.

Immobilienverkauf vom Profi – Auf die richtige Präsentation kommt es an

Emotionale Texte, Profi-Fotos, Magazin Exposés und mehr….

Nachdem wir im letzten STRANDBLICK über die nötigen Unterlagen berichtet haben, die vor dem Verkaufsstart vorliegen müssen, widmen wir uns heute der optimalen Präsentation sowie dem Magazin Exposé. Wer die Unterlagencheckliste noch benötigt, kann diese gern per Mail oder Telefon bei Möllerherm Immobilien anfordern.

Beim Gestalten und Texten des Exposés gilt grundsätzlich, dass wir uns die Käuferbrille aufsetzen und ein Angebot kreieren, dass möglichst passgenau die Zielgruppe der jeweiligen Immobilie anspricht. Dabei interessiert nicht, wie die heutigen Eigentümer wohnen oder welchen Lebensstil sie pflegen. Käufer wollen ohnehin ihren eigenen Stil verwirklichen und deshalb muss alles so neutral wie möglich präsentiert werden. Potentielle Käufer müssen allein schon durch die Fotos ein positives Bauchgefühl entwickeln. Die ersten Sekunden sind entscheidend. Hier müssen Titelfoto und Headline überzeugen.

Das Exposé als „Verpackung“ der Immobilie soll Appetit machen und Bilder sagen ja bekanntlich mehr als 1000 Worte. Natürlich müssen auch die Fakten der Immobilie stimmen. Diese suchen wir uns grundsätzlich aus den vollständigen Unterlagen des Objektes heraus – Lesen Sie hierzu auch unseren Blogartikel „Unterlagen – Was brauche ich alles, wenn ich eine Immobilie verkaufen will?“.

Als Vorbereitung für den Fototermin setzen unsere Fotografen das Instrument des „Home Staging“ ein, das heißt im Wesentlichen, dass persönliche Dinge vor der Fotoerstellung entfernt werden und evtl. auch etwas umgeräumt werden muss. Später stellen wir selbstverständlich alles wieder dorthin, wo es war. Bei leerstehenden Immobilien setzten wir zum Fototermin gern auch mitgebrachte Einzelmöbelstücke oder auch täuschend echt aussehende Pappmöbel ein. Unser Fototeam besteht mittlerweile aus zwei festangestellten Immobilien-Fotografen und einer freien Fotografin. Alle sind geschult und mit Profi Fotoausrüstungen ausgestattet. Diese umfasst unter anderem die aktuellste Drohnen- und Panoramatechnik für die Erstellung von beeindruckenden 360°-Rundgängen und atemberaubenden Luftbildaufnahmen. Mit Handyfotos mal eben aus der Tasche heraus gewinnt man heute keinen Blumentopf mehr.

Fotos machen wir grundsätzlich bei Sonne. Nur bei längeren Schlechtwetterperioden bedienen wir uns auch mal der fototechnischen „Schönwetter-Optimierung“. Nachdem die Bilder „im Kasten“ sind, werden sie durch unser Fototeam am Computer nochmals nachbearbeitet.

Dann geht es an die Auswahl der Fotos und Erstellung des Exposés. Das gedruckte Exposé, das wir bei Besichtigung liebevoll verziert mit einem Schleifchen übergeben, hat in der Regel mindestens 24 Seiten und ist hochwertig wie ein Magazin gestaltet. Die Headline und die Texte sind besonders wichtig, da sie den ersten Eindruck vermitteln. Beim Objekttitel achten wir auf Emotionen und hatten bisher gute Erfolge mit Headlines wie „Pippi Langstrumpf Haus“, „Rotkäppchen Haus“ oder „Hyggeliges Landhaus“.

Neben dem gedruckten Exposé ist das Online Exposé noch viel wichtiger, denn heutzutage werden die meisten Immobilien über das Internet verkauft. Hier gelten übrigens die gleichen Grundsätze, wie im Magazin Exposé. Wenn die Immobilie dann noch zu einem marktgerechten Kaufpreis angeboten wird, den unsere Experten im Vorfeld für Sie ermittelt und mit Ihnen abgestimmt haben, steht einer erfolgreichen und schnellen Vermarktung nichts mehr im Wege.

Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause.  Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter 0800 – 77 16 100 oder per mail unter info@moellerherm-immobilien.de. Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel.

Unterlagen – Was brauche ich alles wenn ich eine Immobilie verkaufen will?

Alles muss auf Knopfdruck verfügbar sein

Die nicht sichtbare Vorarbeit, die ein guter Makler leisten muss, bevor eine Immobilie öffentlich präsentiert werden kann, wird meist völlig unterschätzt. Laien, die probieren wollen, von privat zu verkaufen laufen hier oft in eine tückische Falle. Wenn ein Käufer gefunden ist, verlangen Banken sofort alle, aber wirklich alle Unterlagen zur Immobilie.

MÖLLERHERM IMMOBILIEN arbeitet hier mit einer Checkliste, in der alles aufgeführt ist, was gebraucht wird. Diese Checkliste ist differenziert nach Häusern (EFH, DHH, RH) und nach WEG geteilten Objekten, also Eigentumswohnungen entwickelt worden. So wird wirklich nichts vergessen, was relevant ist. Sie bekommen diese Liste gratis wenn Sie uns anrufen unter 0800-7716100 (kostenfrei).

Privat-Verkäufern, die es selber probieren wollen, schicken wir diese begehrte Checkliste auch gerne zu. Die Aufstellung beginnt mit dem aktuellen Grundbuchauszug, geht über Bodengutachten und Altlastenverzeichnis bis zu rechtssicheren Wohnflächenberechnungen. Architekten haben hier manchmal Nutzflächen als Wohnfläche ausgewiesen. Ist ein begehbarer Kühlschrank oder ein Hobbyraum Wohnfläche oder nicht? Das klingt auf den ersten Blick nicht wichtig, aber Banken finanzieren nur Wohnfläche und rechnen nach dem „Beleihungswert“, der nichts mit dem tatsächlichen Wert der Immobilie zu tun hat. Banken gehen davon aus, dass Sie morgen privat oder als Firma insolvent sind und Ihre Immobilie verramscht werden muss. Zurück zur Unterlagenschaffung: Vieles haben Sie vorliegen und den Rest beschaffen wir uns selber mit einer Vollmacht, die in unserem Makler-Alleinauftrag enthalten ist.

Wenn ein Kaufinteressent gefunden ist, muss alles ganz schnell gehen. Aufgrund unserer guten Vorarbeit müssen Makler von Möllerherm Immobilien nur „auf den Knopf drücken“ und Banker erhalten sofort alle benötigten Informationen ohne lange Sucherei.

Alle relevanten Checklisten können Sie gern kostenfrei anfordern unter info@moellerherm-immobilien.de. Noch mehr lieben wir den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter 0800 – 77 16 100. Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel.

Wieviel Geld bekomme ich für meine Immobilie?

Das ist der erste Gedanke, der einem durch den Kopf geht, wenn man mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie eventuell zu verkaufen und einen neuen Lebensabschnitt ins Auge fasst.  

Es gibt fundierte Bewertungsmethoden. – Wir checken alle und ziehen dann unser Profi-Fazit.  

Um zu einem realistisch erzielbaren Verkaufspreis-Angebot zu gelangen, gibt es 4 Herangehensweisen, die wir immer von Fall zu Fall berücksichtigen und analysieren.

Vorweg: Wer seine Immobilie zu Mondpreisen anbietet wartet meist unendlich lange auf einen Käufer und „verbrennt“ sein Objekt am Markt. Unzählige Privatanbieter warten auf den Dummen der aufsteht und zuschlägt. Aktuelle Kaufinteressenten merken derartige „Ladenhüter“ und meiden diese. Nun zum Thema: Wie kann man Immobilien bewerten?

1. Sachwert-Verfahren

Das Sachwertverfahren berücksichtigt, wie der Name schon sagt, die Sachwerte der Immobilie. Und die setzen sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert des aufstehenden Gebäudes.

  • Bodenwert

Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gutachterausschüssen ermittelt und dokumentiert. Dabei handelt es sich aber um Vergangenheitsdaten, die einen ersten groben Anhaltspunkt geben.

  • Gebäudewert

Der Gebäudewert setzt sich zusammen aus den Erstellungskosten abzüglich der Abnutzung. (Abschreibung über die Nutzungsdauer). Wir nennen das „Abwohnen“. Sinnvolle Renovierungen und Investitionen erhöhen natürlich den Gebäudewert.

2. Vergleichswert-Verfahren

Hier analysieren wir die Angebotspreise von vergleichbaren Immobilien aus dem aktuellen Angebot im Internet und in Print Medien. Hier steht uns tagesaktuelles und bis weit in die Vergangenheit reichendes Datenmaterial aus ganz Norddeutschland zur Verfügung. Wir können auf Knopfdruck bis auf Stadtteilbasis (z.B. Lübeck-St.Jürgen, Scharbeutz-Klingberg, Kiel-Elmschenhagen, Bremen-Lesum oder Hamburg-Lurup) und Immobilienart (EFH, ETW, Gebrauchtimmobilie, Neubau…) tagesaktuelle Marktberichte abliefern, die bei der richtigen Angebotspreis-Findung ungemein helfen. Wir haben die Online Datenbank von IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH abonniert und analysieren auch für Ihre speziellen Fragestellungen gern den Markt.  

3. Ertragswert-Verfahren

Nach diesem Verfahren bewerten wir Objekte, bei denen es rein auf die Zahlen ankommt und darauf, wieviel Rendite mit dem eingesetzten Kapital erwirtschaftet wird. Das trifft auf vermietete Wohnungen und gewerblich genutzte Objekte zu.  

4. Beleihungswert für die Bank

Egal ob Sachwert-Verfahren, Vergleichswert-Verfahren oder Ertragswert-Verfahren – Banken denken immer anders, und zwar nicht in Chancen, sondern immer in Risiken.  Banken haben immer nur im Sinn die gewährten Kredite ganz sicher und sofort ohne Risiko wieder zurück zu bekommen. Daher wird immer vom Schlimmsten ausgegangen, also das die Immobilie am Markt schnellstens und auch unter Wert verramscht werden kann. Beleihungswerte liegen daher meist deutlich unter dem echten Marktwert einer Immobilie.   

5. Exkurs: Begehrlichkeits-Wert

Wer eine Immobilie allein aus wirtschaftlichen Gründen kaufen möchte, ohne dass Emotionen daran hängen darf bitte nur die Punkte 1 bis 4 berücksichtigen und seinen ganz persönlichen Bewertungsmix daraus ableiten.  

6. Exkurs: Gutachter

Hier gibt es viele Akteure, die Ihnen begegnen können. Von Banken beauftragte Gutachter sollen nur den Beleihungswert feststellen. Bausachverständige prüfen auf eventuelle Mängel oder Vorschäden, Architekten und andere Sachverständige sehen Ihre Immobilie wieder durch eine andere Brille.  

7. Marktwert

Alle genannten Bewertungsmetoden haben ihren Sinn, doch sie helfen nur bedingt weiter. Zur optimalen Angebotspreisfindung nutzen wir alle sinnvollen Verfahren und erarbeiten eine Angebotspreis Strategie. Denn letztendlich ist keine Wertermittlung entscheidend für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie, sondern immer nur wieviel ein Kaufinteressent bereit ist für Ihre individuelle Immobilie auszugeben und auf den Tisch des Herrn zu legen.  Bei Wohnimmobilien zur Selbstnutzung spielt dabei Begehrlichkeit und gutes Bauchgefühl eine entscheidende Rolle.

8. Fazit:

Eine kostenlose Marktwerteinschätzung bieten viele andere Makler auch. Auf die Qualität kommt es an. Vom Familienunternehmen Möllerherm Immobilien bekommen Sie eine fachmännische Aufarbeitung ihres Immobilienwertes nach einer gemeinsamen Erstbesichtigung Ihres Objektes. Und das kostenfrei. Vergleichen Sie und Sie werden feststellen, das Möllerherm Immobilien erste Wahl ist. Referenzen gibt es unter www.moellerherm-immobilien.de und www.maklererfahrung.de

Kostenfrei telefonieren können Sie mit uns unter 0800-7716100.

Die Geschichte von der beleidigten Leberwurst. Kopfkino an.

„Die Liebe ist ein seltsames Spiel,

Sie kommt und geht von einem zum andern.

Sie nimmt uns alles, doch sie gibt auch viel zu viel.

Die Liebe ist ein seltsames Spiel.“

Die US-amerikanische Pop- und Schlagersängerin Connie Francis veröffentlichte 1964 diesen Evergreen. Seit Menschengedenken beherrschen Emotionen unser Leben, nicht nur in Sachen Lebenspartnerschaften mit anderen Menschen.

Auch Wohn-Immobilien sind uns lieb und teuer. Wir nennen sie liebevoll „Zuhause“.

Als Makler sind wir eine Art Heiratsvermittler oder auf Neudeutsch „Dating-Agentur“, die verkaufswillige Immobilienbesitzer (Brauteltern), deren Emotionen an der Immobilie hängen, mit Kaufinteressenten zusammen bringen. Wenn es bei der ersten Besichtigung des „Neuen Zuhauses“ gleich „klick“ macht und sich ein positives Bauchgefühl einstellt, ist es oft um die Interessenten geschehen.

Da lassen den/die gerade besichtigt hat, die Emotionen nicht mehr los und es entsteht oft ein Gefühl von „haben wollen“. Da wird dann der Lebenspartner überzeugt und/oder die Bank eingeschaltet, um den Plan des Immobilienkaufes genau dieser Immobilie zu realisieren und seine Träume zu verwirklichen. Man nennt das wohl Liebe auf den ersten Blick.

Schwierig wird es, wenn sich gleichzeitig mehrere Kaufinteressenten in die gleiche „Braut“ verlieben. Da die Immobilie selber ja nicht entscheiden kann, wer sie bekommt, liegt es nun an der Entscheidung der „Brauteltern“, also der heutigen Besitzer der Immobilie, für welchen Interessenten sie sich entscheiden. Da kann dann der neue Liebhaber entweder noch ein „Kamel“ als Mitgift mehr bieten oder wenn das ausgereizt ist, auf die Gunst der heutigen Besitzer (Brauteltern) hoffen, in welche guten Hände sie ihr heutiges Zuhause legen wollen.

Aktuell hatten wir als Makler wieder so eine Situation, wo zwei Bewerber ein und die gleiche Immobilie kaufen wollten. Was soll man da als Vermittler machen? Die Braut fragen geht nicht. Also Brauteltern entscheiden lassen. Genau das haben wir getan und mit der Entscheidung der Eigentümer für einen von beiden den Einen glücklich gemacht und einen anderen gekränkten, beleidigten und verärgerten Bewerber zurückgelassen. Der ganze Unmut des verschmähten Liebhabers hat sich dann über uns ergossen, ohne dass wir als bloße Vermittler etwas dafür können.

Aber wir wollen neutral bleiben. Da bleibt für uns als Makler/Heiratsvermitter immer nur die Zusage an die „beleidigte Leberwurst“, eine andere passende Immobilie für sie zu finden, denn: „Die Liebe ist ein seltsames Spiel“ und „ Eine neue Liebe ist wie ein neues Leben“.

6 Verkaufsgründe von Privat-Immobilien – Was ist individuell zu beachten?

Der Verkauf einer privat genutzten Immobilie hat nahezu immer mit persönlichen Veränderungen der Lebenssituation zu tun. Veränderungen bringen im Vorfeld gefühlte Unsicherheiten aber in Wirklichkeit auch neue Chancen und viel neue Lebensfreude mit sich. Kaufentscheidungen beruhen neben rationalen Kriterien meist auf gutem „Bauchgefühl“. Das wollen wir bei Kaufinteressenten wecken und müssen als Basis die Verkaufsgründe der bisherigen Eigentümer kennen. 

1 Die Immobilie ist zu groß geworden

Der Klassiker – Die Kinder sind aus dem Haus und deren Zimmer stehen leer. Alles ist zu groß geworden. Der große Garten macht mehr Mühe als Freude. Aber am Haus hängen viele schöne Erinnerungen. Genau jetzt ist der Zeitpunkt gekommen nochmal ein neues Leben anzufangen und sich zu verkleinern. Ballast abwerfen und sich nochmal auf einen Neuanfang freuen ist angesagt. „Eine neue Liebe ist wie ein neues Leben“. Sie sind emotional stark mit Ihrem bisherigen Zuhause verbunden. Achten Sie bei einem anstehenden Verkauf darauf, dass Sie einen Profi einschalten, da Sie emotional noch zu stark an Ihrem geliebten Haus hängen. Der Makler kann Sie bei dem Entscheidungsprozess unterstützen.

2 Familienplanung steht an – Raus aus der Wohnung und rein ins Eigenheim

Junge Paare mit Kinderwunsch und Immobilienbesitztrennen sich leichter von der ersten Wohnung, wenn sie zu klein wird. Wohnungen sind zurzeit sehr begehrt bei jungen Leuten, die von Zuhause ausziehen und die ersten Schritte der Eigenständigkeit austesten und erleben wollen. Vielleicht passt die Wohnung ja auch für einen älteren Käufer, der sich verkleinern will ganz genau. Voraussetzung ist hier meist Ebenerdigkeit oder Fahrstuhl.  Aktuell ist Verkäufermarkt – unser Tipp: sprechen Sie einen Makler an, dass Sie ein Haus suchen und eine Wohnung zu veräußern haben, ggf. finden Sie so bei dem Makler das passende Haus, da dieser natürlich auch sehr gerne Ihre Wohnung veräußern würde. So erhalten Sie ggf. eine Immobilie an die Sie sonst nur sehr schwer rankommen würden.

3 Immobilie geerbt – Kasse machen

Erbengemeinschaften die sich zum Verkauf entschließen müssen sich einig sein, was sie wollen und wie mit der Erb-Immobilie verfahren werden soll. Als unabhängige Makler bringen wir alle an einen Tisch und alle Interessen unter einen Hut. Als neutrale Vermittler können wir auch zerstrittene Familienmitglieder wieder zusammenführen und den bestmöglichen Preis für alle herausholen.

4 Wir trennen uns 

Das dürfen Kaufinteressenten nicht merken. Ein gutes Bauchgefühl ist für die Entscheidung zum Kauf einer neuen Immobilie der entscheidende Faktor. Die ersten Sekunden einer Besichtigung sind entscheidend. Wenn offensichtlich in den Örtlichkeiten gestritten wurde, liegt ein schlechtes Omen in der Luft, das Kaufinteressenten nicht spüren dürfen. Ein neutraler Makler, der zwischen beiden „Trennungswilligen“ vermittelt ist oft Gold wert und erzielt bessere Verkaufs-Preise zur Zufriedenheit von beiden.

5 Ein neuer Job in einer neuen Stadt steht an

Ein Immobilienverkauf dauert heute durchschnittlich 3 bis 6 Monate. Also ist es wichtig frühzeitig mit dem Verkauf anzufangen, damit alles synchron läuft. In Zeiten der Neuorientierung haben Sie meist nicht die Zeit und den Kopf sich auch noch um den Verkauf der Immobilie zu kümmern. Professionelle Maklerhilfe ist auch hier willkommen. 

6 Die Bank macht Druck

Wenn die Töpfe leer sind, entsteht oft Stress und Panik. Ruhe bewahren ist jetzt die erste Ansage, denn ein Verkauf am freien Markt ist meist besser als sich auf die Daumenschrauben von Banken einzulassen, die Ihr Eigentum nur schnellstmöglich verwerten wollen, ohne Rücksicht auf mögliche bessere Verkaufserlöse. Banken- und Bausparkassen Makler sind jetzt eine denkbar schlechte Alternative. Hier stehen andere Interessen im Vordergrund, die sich nicht mit den Ihren decken. Auch diese Situation spricht für einen unabhängigen Makler, der in Ihrem Sinne handelt.  

Darüber hinaus gibt es noch viele, viele individuelle Gründe, warum Immobilien verkauft werden, z.B. Spekulation oder die aktuellen hohen Preise. Bei uns erhalten Sie in jedem dieser Fälle immer eine kostenlose und unverbindliche Marktwerteinschätzung Ihrer Immobilie unter: www.unser-immobilienwert.de

Wir freuen uns auf Sie!

Viele Köche verderben den Brei

10 alte Redewendungen – Auch heute noch für Immobilienbesitzer aktuell

1. Viele Köche verderben den Brei

Wenn mehrere drittklassige Köche zusammen ein schmackhaftes Gericht zubereiten sollen, entsteht daraus in den meisten Fällen kein Festmahl.
Ähnlich ist es, wenn Immobilienverkäufer mehrere Makler gleichzeitig beschäftigen und das Objekt mehrmals im Netz angeboten wird, womöglich noch mit unterschiedlichen Preisen oder Objektangaben. Das verunsichert Kaufinteressenten. Besser ist es, sich auf einen einzigen „Sternekoch“ im Maklergeschäft zu verlassen, der ein „Gourmetangebot“ zaubert, nach dem sich alle Interessenten die Finger lecken.

2. Alle Register ziehen

Diese Redewendung stammt nicht aus der Bürokratie sondern aus der Welt der Musik. Je mehr Register ein Organist zieht, desto voluminöser wird der Klang.

Das gilt auch bei der Vermarktung von Immobilien Wir setzen alle passenden Instrumente ein (online und offline), die zum schnellen und zufriedenstellenden Verkaufsergebnis führen.

3. Auf einen grünen Zweig kommen

Verkäufer von Häusern und Grundstücken übergaben früher einen immergrünen Zweig, z.B. aus Buchsbaum, an die neuen Bewohner, damit gute Geister mit in das neue Haus einziehen konnten. Wer sich kein Haus leisten konnte, kam nie auf einen grünen Zweig.

Betongold war also immer schon ein begehrter Vermögensbestandteil. Damals wie heute war und ist es erstrebenswert krisensicheren Immobilienbesitz zu haben.

4. Den Bock zum Gärtner machen

Wer einen ungeeigneten „Ziegenbock“ für Gartenarbeiten einsetzt, läuft Gefahr, dass der alles zertrampelt und auch noch die Wurzeln der Pflanzen aus der Erde reißt.

Das gilt im übertragenen Sinne auch für die Maklerwahl. Um die Aussicht zu wahren, den bestmöglichen Preis zu erzielen, sollten Sie einen Fachmann mit fundierter Erfahrung und guten Referenzen wählen.

5. Jemandem Honig ums Maul schmieren

Diese Redewendung stammt aus der Zirkuswelt. Früher wurde bei der Bären-Dressur den Tieren als Belohnung Honig ums Maul geschmiert, um sie gefügig zu machen.

Im Immobiliengeschäft machen das einige Maklerkollegen heute noch ähnlich, wenn sie unrealistische Mondpreise versprechen, mit denen sich Verkaufswillige nur zu gerne an der Nase herumführen lassen. Diese Makler machen das nur, um erst mal den Auftrag zu bekommen. Später kommt dann die Ernüchterung, wenn doch kein „Dummer aufsteht“, der den überhöhten Preis bezahlen möchte.

6. Schuster bleib bei deinen Leisten

Ein Leisten ist das Modell eines Fußes und damit eine Modellvorlage für Schuhe, mit der die handwerklichen Schuster das Leder in die gewünschte Form brachten. Damit kannten sich diese Handwerker bestens aus. Von allen fremden Gewerken, von denen Sie keine Kenntnisse besaßen, ließen sie die Finger.

Auch das qualifizierte Maklergeschäft erfordert  vielfältige Fachkenntnisse, von denen Quereinsteiger oder Laien besser die Finger lassen sollten, damit nachher der Schuh nicht drückt.

7. Sich auftakeln

Die Redensart kommt aus der Seemannssprache des 18. Jahrhunderts. Vor dem Auslaufen der Segelschiffe wurde die gesamte Ausrüstung gecheckt und alles auf Vollständigkeit grprüft.

Bevor wir als Makler ein neues Immobilienangebot an den Markt bringen, takeln wir es ebenfalls auf. Wir besorgen und sichten vorher dem Start der Vermarktung alle baurechtlichen und amtlichen Unterlagen. Dann wird „die Braut hübsch gemacht“. Home Staging, tolle Profi Fotos, Drohnenflug, 360 Grad Rundgänge, Postproduction …und dann  ab auf den Laufsteg mit einem 24-seitigen Magazin-Exposé für die Online Portale und den Print-Versand.

8. Etwas auf der hohen Kante haben

Früher hatten heiratsfähige junge Damen Holztruhen, in denen die Aussteuer für eine spätere Hochzeit gesammelt wurde (Bettwäsche, Handtücher, Tischwäsche etc.) Oben rechts unter dem Deckel befand sich ein Geheimfach mit Klappdeckel, in dem das ersparte Geld für die Mitgift aufbewahrt wurde.

Heute ist eher die sichere Verwahrung von Kapital für das Alter das Thema und wie man am besten sein Geld nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf anlegt, getreu dem Werbespruch:  „ Damit Sie  auch morgen noch herzhaft zubeißen können“. Eine Möglichkeit ist „Entsparen“, Geld ausgeben und etwas vom Leben genießen.  Überlegen Sie mal, ob es wirklich sinnvoll ist, nach dem Verkauf des eigenen Hauses eine Eigentumswohnung zu kaufen oder ob es nicht besser ist, in eine Mietwohnung umzuziehen und den Rest des Kapitals zu verleben. Vorsicht ist im Alter in jedem Fall vor windigen Anlagemöglichkeiten mit hohen Renditeversprechen geboten. Sichern Sie was Sie haben und leben Sie hier und jetzt. Ob Ihre Erben Ihnen Ihre Sparsamkeit danken ist ungewiss und der reichste Mann oder die reichste Frau auf dem Friedhof wollen Sie ja auch nicht werden.

9. Torschlusspanik

Im Mittelalter wurden nach Anbruch der Dunkelheit die Stadttore geschlossen. Alle, die bis dahin nicht in die schützenden Stadtmauern zurückkehrten,  waren den Gefahren von „Außen“ in Form von  Räubern, Kälte und wilden Tieren ausgesetzt. Die Angst, den richtigen Zeitpunkt zu verpassen gibt es auch noch heute und steckt tief in uns.

Immobilien sollte man zum richtigen Zeitpunkt kaufen und auch wieder verkaufen. Junge Familien mit Kindern kaufen große Häuser mit Garten. „Best Ager“, also angehende Großeltern mit viel zu viel Platz und zu großem Garten sollten ihr Haus besser verkaufen und Platz machen für die nächste Generation. Verpassen Sie den Zeitpunkt nicht bis die Tore schließen. Verkaufen Sie jetzt und wechseln Sie in ein neues Zuhause, das in Ihre aktuelle Lebenssituation passt. Ein Umzug bringt völlig neue Glücksgefühle. „Eine neue Liebe ist wie ein neues Leben…“

10. Wer zuerst kommt, mahlt zuerst

Die Bauern mussten sich im Mittelalter an den Mühlen anstellen, um ihr Getreide gemahlen zu bekommen. Wer zuerst da war, hat sein Mehl als erster zurückbekommen.

Auch heute noch ist es bei uns als Familien-Makler üblich, dass derjenige Interessent, der als erster seine Kaufabsicht erklärt hat und dessen Finanzierung geregelt ist, in unserer Empfehlung dem Auftraggeber gegenüber Vorrang vor den nachfolgenden Interessenten hat. Letztendlich treffen wir als Makler keine Entscheidung darüber, an wen verkauft oder vermietet wird. Das ist immer Sache des Verkäufers oder Vermieters.

Was brauchen erfolgreiche Immobilienmakler? 10 Tipps vom Profi…

Immobilienmakler sein und reich werden, das ist der Traum von Vielen, aber die Wahrheit ist oft eine Andere. Es braucht definitiv andere Fertigkeiten im Immobilienvertrieb als es sich Viele vorstellen. Ein guter Immobilienmakler muss unterschiedliche Fähigkeiten mitbringen. Insbesondere fällt es vielen schwer empathisch und gleichzeitig fokussiert zu sein. Zu verkniffen an die Aufgaben heranzugehen ist gar nicht gut und Gefühle allein bringen auch kein Geschäft. Hier die 10 Tipps wie Sie als Makler erfolgreich sind:

1 Fleiß schlägt Talent

Peter Schürrer sagte mal in einem hervorragenden Vortrag, dass es vier Dinge gibt die ein Makler braucht: Fleiß, Fleiß, Fleiß und Talent. Es steht also 3:1 für Fleiß, ein eindeutiges Ergebnis. Es wird oft unterschätzt welcher Aufwand hinter dem Aufbau einer persönlichen vertrauensvollen Beziehung mit einem Verkäufer steckt. Dabei ist es auch wichtig genau zu sein.

2 Empathie ist die Kunst des Makelns

Vielleicht sind Frauen ja die besseren Makler, wer weiß? Bestimmt fällt es uns Männern schwerer sich in die Gefühle des Gegenübers hineinzuversetzen. Beim Makeln ist dies ein eminent wichtiger Teil und wird oft nicht hoch genug geschätzt. Der Verkauf ist einer der emotionalsten Situation eines Menschen. Da braucht es jemand mit Taktgefühl an der Seite.

3 Die Makler-Welt wird digital

Die Anwendung letzter Technologien ist entscheidend. Neben der Fototechnik ist auch die CRM-Software Schlüssel zum Erfolg. Wir haben z.B. unser CRM System individuell auf unsere Prozessabläufe im Unternehmen angepasst. Onoffice ist dafür eine sehr empfehlenswerte Software-Lösung.

4 Fokussierung auf die wichtigen Dinge

Auf und Abs sind normal. Es wird auch Phasen geben, wo man nicht so erfolgreich ist. Dabei ist es wichtig die richtigen Kennzahlen im Auge zu behalten. D.h. man sollte nicht nur auf die harten Kennzahlen schauen, sondern den Erfolg auch auf Basis der weichen Kennzahlen beobachten. Ein Kennzahlen-System hilft dabei einen guten Überblick zu behalten.

5 Ich muss mich neu erfinden, jeden Tag.

Die DNA des Maklers ist davon geprägt, sich jeden Tag aufs Neue vorzubereiten, nämlich auf eine Überraschung. Dies ist auch gut so. Wenn Sie diesen Teil bestehen, dann bestehen Sie auch den Rest: Morgens aufstehen, sich aufzurappeln und auf neue Kunden zuzugehen, das ist die DNA, die jeder Makler haben sollte. Haben Sie den Drive?

6 Makeln ist Teamwork

Der Beruf ist aufgegliedert in unterschiedlichste Bereiche mit den verschiedensten Anforderungen. Der Makler sollte sich auf den Vertrieb konzentrieren. Und auch da sind weitere Kollegen wichtig zum gemeinsamen Austausch. Dies erhöht die Lernkurve und macht Sie noch erfolgreicher.

7 Präsentation ist alles

Ob Immobilienvideos auf dem YouTube-Kanal, animierte Magazin-Exposés oder virtuelle Rundgänge, die Objekt-Präsentation ist wichtig. Beim Termin Vorort geht es darum den Kunden im direkten Wettbewerb mit den Kollegen auch emotional mit einem hervorragenden Produkt zu begeistern.

8 Teil einer starken Marke sein

Im Maklergeschäft brauchen Sie eine starke Marke die sich einprägt und unverwechselbar ist. Sie sind bekannt, gut bewertet, in den wichtigsten Portalen, verfügt über eine hohe Weiterempfehlungsrate, dann sind Sie auf dem richtigen Weg.

9 Soziale Medien, SEO & Adwords statt Zeitung

Warum lesen Sie diesen Artikel und wo lesen Sie ihn? Wahrscheinlich wegen einer oder mehrerer der ersten drei Schlagworte dieser Überschrift. Zeitung ist out, und das gilt auch für Makler.

10 Vorbereitet auf das Bestellerprinzip sein

Leider muss es der Aktualität halber erwähnt sein. Das Bestellerprinzip wird wohl kommen, es ist nur die Frage wann und wie. Makeln mit Innenprovision wird dann verpflichtend werden. Das Produkt wird stärker in den Vordergrund geraten. Ist ihr Service gut genug?

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Die Folgen des Bestellerprinzips und drei Maßnahmen, die Makler treffen sollten

Moellerherm-I-061Die Diskussion um das Bestellerprinzip beim Immobilienverkauf hat einen langen Bart. Das Bestellerprinzip wird wohl kommen, es ist nur die Frage wann und wie. Vorweg sei gesagt, auf die Fehler der Politik hinzuweisen will ich an dieser Stelle vermeiden, auch wenn dies nicht einfach sein wird. Ich bin Ökonom und mich interessieren Ursache und Effekt, Folge und Maßnahme. Beschwert wurde sich schon genug. Gehen wir also einmal davon aus, dass das Bestellerprinzip jetzt auch für den Verkauf käme. Was wären dann die Folgen und was können wir als Makler tun, um uns auf diese Folgen einzustellen?
Von vornherein möchte ich klarstellen, dass es ökonomisch gesehen egal ist, wer den Makler bezahlt, da wenn wir einen vollkommenen Markt annehmen mit vollständiger Informationstransparenz, die Provision des Maklers am Schluss immer vom Marktwert der Immobilie abgezogen wird.

Da es aber keine vollkommenen Märkte gibt, ist es durchaus möglich zu argumentieren, dass gute Makler zu einer besseren Informationstransparenz führen, welche den Kaufpreis erhöhen. Es gibt also aus ökonomischer Sicht einen Grund, dass der Makler existiert, wie es auch aus ökonomischer Sicht einen Grund gibt, warum es den Handel an sich gibt.

Dies dem Verkäufer aber zu erklären wird durch das Bestellerprinzip deutlich erschwert, da dieser jetzt das Gefühl bekommt, dass er den Makler zahlen müsste, obwohl er dies längst schon tut. Die Politik ist sich dem ja wohl bewusst, aber buhlt mit dem Makler-Bashing um Wählerstimmen. Dass der Käufer entlastet wird, ist eine Farce.
Was wären aber nun wirklich die Folgen des Bestellerprinzips?

Folge 1: Die Immobilienpreise werden nicht sinken.
Die Immobilienpreise werden nicht sinken, da private Verkäufer versuchen werden die Provision des Maklers selber zu verdienen. Käufer werden nicht entlastet.

Folge 2: Die Nachfrage nach Maklern sinkt.
Aufgrund des Bestellerprinzips wird zunächst die Nachfrage nach der Maklerdienstleistungen weniger werden. Es werden mehr Verkäufer alleine den Verkauf versuchen, um vordergründig die Kosten des Maklers zu meiden.

Folge 3: Der Preiskampf der Makler wird zunehmen.
Aufgrund der sinkenden Nachfrage und der höheren Preissensibilität des Verkäufers werden die Makler versuchen über den Preis die verlorenen Kunden wieder zu gewinnen.

Folge 4: Das Leistungsangebot der Makler wird steigen.
Aufgrund des erhöhten Wettbewerbs werden die Verkäufer noch stärker die Service-Leistungen des Maklers vergleichen. Die Makler werden sich noch mehr um Anwendung neuer Technologien bemühen, um dem Verkäufer bessere Argumente zu präsentieren.

Folge 5: Makler mit hohen Fixkosten werden unter Druck geraten.
Besonders Makler, die sich auf wenige Geschäfte im Jahr spezialisiert haben, werden ggf. unter Druck geraten. Auch große Makler mit hohen Fixkosten werden unter der Umstellung leiden.

Folge 6: Es wird eine Bereinigung des Markts geben hinsichtlich der Maklerqualität.
Nachweismakler und Knipsermakler werden den Markt zwangsläufig verlassen müssen, wenn Sie ihr Geschäftsmodell nicht anpassen.

Welche Maßnahmen lassen sich aus diesen Folgen herleiten?

Maßnahme 1: Digitalisierung der Makler-Prozesse
Es ist äußerst notwendig geworden sich der Automatisierung der Prozesse zu widmen. Wenn ein Computer die Arbeit des Maklers übernehmen kann, spart sich dieser Zeit und kann anderweitig am Kunden aktiv agieren.

Maßnahme 2: Anpassung des Jobprofils des Maklers
Derzeit ist der Makler ein Überall-Problemlöser. In der Zukunft wird sich dies ein effizient arbeitender Makler nicht mehr erlauben können. Die Anzahl der Immobilienverkäufe muss beim Makler deutlich höher werden, um den geringeren Gewinn auszugleichen. Zudem ist es wichtig, dass sich der Makler neben dem Immobilienverkauf dann noch weitere Verdienstmöglichkeiten erarbeitet.

Maßnahme 3: Kostenstruktur des Makler-Unternehmens jetzt schon flexibel gestalten
Etablierte Unternehmen verschlafen immer wieder Trends. Es wird sicherlich nicht einfach, aber vielleicht sind dies die letzten goldenen Monate. Warum soll man nicht jetzt schon versuchen seine fixe und variable Kostenstruktur vorzubereiten auf etwaige Nachfrageeinbrüche.

Mein Fazit
Gewinner:
1 Der Verkäufer würde durch einen entstehenden Preiskampf der Makler deutlich als Gewinner herausgehen.
2 Auch gut aufgestellte Makler können von der Marktbereinigung profitieren und ihr Produkt besser am Markt platzieren.

Verlierer:
1 Die Käufer werden vorr. nicht entlastet werden, da der Wert der Immobilie ökonomisch gesehen nicht veränderbar ist.
2 Für einen Großteil der derzeit ca. 33.000 angemeldeten Makler wird der Job wohl nicht mehr so attraktiv sein, sei es hinsichtlich der Aufgaben als auch hinsichtlich der Bezahlung.

Wenn ich mir die Effekte anschaue, macht aus makroökonomischer Sicht das Bestellerprinzip durchaus Sinn. Was aber keinen Sinn machen würde, wäre eine Deckelung der Provision. Dies würde einen Eingriff der Politik in einen funktionierenden Markt bedeuten ohne Grund. Das Bestellerprinzip würde schon ausreichend zu einer gewünschten Bereinigung des Markts führen.

Ich persönlich, mal alle ökonomischen Ansätze über Bord, wünsche mir sogar das Bestellerprinzip, da ich von der Qualität unserer Dienstleistung überzeugt bin und durch das Bestellerprinzip auf eine Bereinigung des Marktes von den schwarzen Schafen hoffe. Wir haben äußerst gute Erfahrungen gemacht beim Verkauf mit Innenprovision (aktuell ca. 70% der verkauften Immobilien) und sehen uns gut vorbereitet für ein kommendes Bestellerprinzip.

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