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Rechtsanwalt Niklas Clamann - Möllerherm Immobilien

Worst Case: Scheidung – Was passiert mit der gemeinsamen Immobilie?

Ein Gastbeitrag von dem auf Online Scheidung spezialisierten Rechtsanwalt Niklas Clamann aus Münster.

Es ist noch nicht lange her, dass Sie und ihr Ehepartner gemeinsam das perfekte Familienheim gefunden haben. Doch dann beginnt es zu kriseln, Streitereien stehen an der Tagesordnung und es kommt zur Trennung. Was nun? Was passiert mit dem gemeinsamen Haus? Wer darf weiter in darin wohnen? Und wer muss nun den Kredit weiter abbezahlen? Muss das Haus nach der Scheidung wieder verkauft werden?

Diese Problematik erlebe ich in meinem Arbeitsalltag als Rechtsanwalt immer wieder und möchte daher in diesem Beitrag mit Ihnen besprechen, was die gesetzlichen Regelungen in einem solchen Fall vorsehen und welche Gestaltungsmöglichkeiten Sie im Rahmen einer notariellen Vereinbarung haben.

Wer darf nach der Trennung weiter im gemeinsamen Haus wohnen?

Ist die Trennung erstmal ausgesprochen, stellt sich meist zunächst die Frage, wer von beiden die gemeinsame Ehewohnung verlassen muss und wer bleiben darf.

Haben Sie die Immobilie gemeinsam als Familie bewohnt, so haben sie auch beide das Recht das Haus weiter zu bewohnen, sodass keiner von Ihnen den anderen ohne Weiteres rauswerfen kann. Daran ändert auch die Trennung nichts.

Das gilt selbst dann, wenn einer von Ihnen der Alleineigentümer der Immobilie ist. Denn die Ehewohnung hat im Familienrecht eine besondere Bedeutung und schützt unabhängig von den Eigentumsverhältnissen die sichere Unterkunft der Familie.

Es besteht jedoch in Ausnahmefällen die Möglichkeit, bei Gericht die Zuweisung der Wohnung zur alleinigen Nutzung zu beantragen. Voraussetzung hierfür ist, dass es für den beantragenden Ehegatten eine unbillige Härte bedeuten würde, weiter mit dem Ex-Partner gemeinsam in der Ehewohnung zu leben. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn häusliche Gewalt vorgekommen oder das Wohl der Kinder etwa durch ständige massive Streitereien zwischen Ihnen und Ihrem Partner gefährdet ist.

Gibt das Gericht dem Antrag auf Wohnungszuweisung statt, muss der andere Ehegatte die Wohnung verlassen. Ihm steht jedoch, sofern er Allein- oder Miteigentümer ist, grundsätzlich eine Vergütung für die Nutzung der Ehewohnung zu.

Zudem ist wichtig, dass diese Zuweisung lediglich für den Zeitraum der Trennung gilt und keine abschließende Regelung für die Nutzungsrechte der Wohnung darstellt und selbstverständlich auch nichts an den Eigentumsverhältnissen an der Immobilie ändert.

Sollten Sie sich jedoch freiwillig dazu entschließen, nach der Trennung aus der gemeinsamen Ehewohnung auszuziehen, haben Sie grundsätzlich einen Anspruch darauf, wieder in die Familienwohnung einziehen zu dürfen.

Etwas anderes gilt nur, wenn Sie mit Ihrem Ex-Partner eine abschließende Vereinbarung darüber getroffen haben, wer die Immobilie in der Trennungszeit oder auch dauerhaft nutzen darf.

Behauptet der in der Ehewohnung lebende Ehegatte eine solche Vereinbarung, um Ihren Wiedereinzug zu verhindern, so ist er beweispflichtig. Hierbei müssen Sie jedoch unbedingt beachten, dass, wenn der ausgezogene Ehegatte nicht innerhalb von 6 Monaten anzeigt, dass er in die Ehewohnung zurückkehren möchte, dies als Beweis dafür gilt, dass eine Vereinbarung zwischen den Eheleuten über die Nutzung der Ehewohnung getroffen wurde. Eine Rückkehr ist dann ohne Zustimmung des anderen Ehepartners nicht möglich.

Wer muss den Kredit für das Haus abbezahlen?

Problematisch ist zudem häufig, dass die gemeinsam erworbene Immobilie zum Zeitpunkt der Trennung und Scheidung noch nicht vollständig abbezahlt ist und gegenüber der Bank weiterhin eine Zahlungsverpflichtung aufgrund der Finanzierung besteht.

Auch im Falle einer Scheidung ist derjenige, der gegenüber der Bank die Verbindlichkeit durch Unterzeichnung des Kreditvertrages übernommen hat, weiterhin zur Tilgung verpflichtet. Dies gilt unabhängig davon, wer das Haus bewohnt, wer als Eigentümer des Hauses im Grundbuch steht und ob die Eheleute noch verheiratet sind.

Im Regelfall sind bei einem gemeinsamen Immobilienerwerb beide Ehegatten als Gesamtschuldner zur Tilgung des Kredites verpflichtet. Das bedeutet, dass jeder Ehegatte gegenüber der Bank für die Gesamtsumme haftet und von der Bank auf Zahlung der Gesamtsumme in Anspruch genommen werden kann. Im Nachgang kann der in Anspruch genommene Ehegatte sich sodann an den anderen Ehepartner wenden und von diesem den Ausgleich der Hälfte des gezahlten Betrages verlangen.

Es besteht allerdings die Möglichkeit der Übernahme der Kreditschuld durch einen Ehepartner und der Entlassung des anderen Ehepartners aus dem Vertrag. Dies ist jedoch nur mit Zustimmung der Kreditgebenden Bank möglich.

Sofern die Bank Ihnen die Entlassung eines Schuldners aus der Verbindlichkeit verweigert, etwa weil sie dadurch die Sicherheit eines zweiten Schuldners verliert und Zweifel an der Kreditwürdigkeit des anderen Ehegatten hat, können Sie entweder den Kredit unter Umständen vorzeitig kündigen oder aber unabhängig von der Trennung weiter gemeinsam die Verbindlichkeit bedienen.

Bei der vorzeitigen Kündigung des Kredites verlangt die Bank jedoch regelmäßig eine Vorfälligkeitsentschädigung, sodass weitere Kosten entstehen. Sollten Sie daher den Kredit weiterhin gemeinsam bedienen wollen, ist dies selbstverständlich auch möglich. In diesem Fall kann der Ehegatte, der nicht mehr in dem Haus wohnt, die Kreditrate von seinem für die Unterhaltsberechnung maßgeblichen Einkommen abziehen.

Auch ist es möglich, dass Sie eine Mietzahlung etwa in Höhe der hälftigen Kreditrate vereinbaren. Hierbei sollten Sie jedoch beachten, dass Voraussetzung für die Vereinbarung der Mietzahlung sein sollte, dass Sie sich darauf verlassen können, dass diese auch gezahlt wird. Andernfalls müssen Sie die Miete gesondert einklagen und dürfen sie nicht einfach von Ihren Unterhaltszahlungen abziehen.

Und wer bekommt das Haus nach der Scheidung?

Wer das Haus nach der Scheidung bekommt, hängt maßgeblich davon ab, wer im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist, denn die Scheidung ändert nichts an den Eigentumsverhältnissen. Das bedeutet, dass wenn ein Ehepartner die Immobilie zu Alleineigentum erwirbt oder etwa die Immobilie als Alleineigentümer bereits mit in die Ehe bringt, dies auch nach der Scheidung so bleibt.

Denn auch, wenn viele Menschen noch immer denken, dass während einer Ehe beide Ehegatten immer zusammen Eigentum erwerben, ist dies nur der Fall, wenn die Eheleute vor dem Notar eine Gütergemeinschaft vereinbart haben oder aber tatsächlich gemeinsam Eigentum erworben haben und sich gemeinsam im Grundbuch haben eintragen lassen.

Sofern Sie aber keinen Ehevertrag geschlossen oder aber Gütertrennung vereinbart haben, hat die Ehe keinen Einfluss auf Ihre Eigentumsverhältnisse.

Ohne Ehevertrag ist im Falle der Scheidung jedoch auf Antrag eines der Ehegatten der sogenannte Zugewinnausgleich durchzuführen. Das bedeutet, dass der während der Ehe erwirtschaftete Vermögenszuwachs jedes Ehegatten aufgeteilt wird. Dazu wird das Anfangsvermögen, also das Vermögen, dass Sie bei der Eheschließung bereits hatten, vom Endvermögen, also das Vermögen, welches Sie am Tag der Zustellung des Scheidungsantrages besaßen, abgezogen. Die Differenz hieraus Stellt den Zugewinn dar, welcher sodann zwischen Ihnen aufgeteilt wird.

Erwerben Sie somit während der Ehe eine Immobilie zu Alleineigentum, dann ändert der gesetzliche Güterstand an den Eigentumsverhältnissen nichts, der Wert der Immobilie fließt jedoch unter Umständen mit in den Zugewinnausgleich ein und muss daher ausgeglichen werden. Dies kann im schlechtesten Fall dazu führen, dass die Immobilie verkauft werden muss, um die Zugewinnforderung Ihres Ex-Partners begleichen zu können.

Haben Sie hingegen gemeinsames Miteigentum an Ihrer Immobilie, hat jeder von Ihnen mit Ablauf des Trennungsjahres das Recht darauf eine Neuregelung hinsichtlich des Hauses zu verlangen. Diese Neuregelung kann zum Beispiel der gemeinsame Verkauf des Hauses oder die Übertragung auf einen von Ihnen zum Alleineigentum sein. Auch eine Vermietung des Hauses oder etwa eine Realteilung, also die bauliche Unterteilung des Hauses in eigenständige Wohnkomplexe, wäre möglich.

Sollten Sie keine gemeinsame Lösung finden, hat jeder Ehegatte das Recht, eine Teilungsversteigerung bei Gericht zu beantragen. In diesem Fall wird die Immobilie in einer öffentlichen Versteigerung veräußert und sodann von dem erzielten Kaufpreis zunächst die Gerichts- und Sachverständigenkosten für diese Versteigerung getilgt und das übrige Geld unter den Eheleuten aufgeteilt. Da in solchen Versteigerungen jedoch in den meisten Fällen Kaufpreise erheblich unter dem tatsächlichen Marktwert erzielt werden und sodann noch die Gerichtskosten abgezogen werden, ist die Teilungsversteigerung die schlechteste aller Möglichkeiten. Es ist daher ausdrücklich zu empfehlen immer auf eine einvernehmliche Lösung hinzuwirken!

Sollten Sie hingegen Alleineigentümer der Immobilie sein und etwa während der Trennung aus der Ehewohnung ausgezogen sein, können Sie ihrem Ex-Ehepartner nunmehr eine angemessene Frist zum Auszug setzen. Sollte dieser dennoch das Haus nicht verlassen, müssen Sie bei Gericht eine Räumungsklage erheben.

Wichtig ist zudem, dass sofern Sie im Güterstand der Zugewinngemeinschaft leben und das Haus den Großteil Ihres Vermögens ausmacht, dürfen Sie, solange das Verfahren über den Zugewinnausgleich nicht abgeschlossen ist, dieses nicht ohne die Zustimmung des anderen Ehepartners verkaufen, selbst dann nicht, wenn Sie Alleineigentümer der Immobilie sind.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten gibt es?

Wie Sie gesehen haben, regelt das Gesetzt sämtliche Fälle bereits selbst. Diese Regelungen legen aber nur den Rahmen fest und lässt Ihnen die Möglichkeit selbst zu entscheiden, wie Sie mit Ihrer Immobilie verfahren wollen. Deshalb schadet es nicht, sich bereits frühzeitig Gedanken darüber zu machen, was im Falle einer Trennung mit der gemeinsamen Immobilie geschehen soll. Denn nicht selten ist die Kompromissbereitschaft zwischen den Ehepartnern zum Zeitpunkt der Trennung nicht mehr vorhanden, sodass die Immobilie zum Großen Streitthema wird.

Meiner Meinung nach empfiehlt es sich daher bereits im Zeitpunkt des Immobilienerwerbes zu besprechen, wie mit dieser im „worst case Scheidung“ verfahren werden soll.

So kann in einem Ehevertrag bereits festgelegt werden, wer im Falle einer Trennung im Haus wohnen bleiben soll und welche Ausgleichszahlungen dafür in Betracht kommen. Auch kann schon geklärt werden, wie mit dem Haus weiter verfahren werden soll, etwa dass einer das Haus alleine übernimmt und den anderen Ehepartner ausbezahlen wird.

Des Weiteren kann in diesem Fall auch direkt geklärt werden, wie mit etwaigen noch bestehenden Kreditschulden umgegangen werden soll. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass wenn beide den Kreditvertrag gegenüber der Bank unterschrieben haben etwaige Beschränkungen nur im Verhältnis zwischen den Eheleuten bestand haben, nicht jedoch Bank gegenüber.

Besonders wichtig kann ein Ehevertrag zudem dann werden, wenn Sie bereits eine Immobilie mit in die Ehe bringen. Denn auch wenn der Wert der Immobilie zum Zeitpunkt der Eheschließung Ihrem Anfangsvermögen zugerechnet und damit dem Zugewinnausgleich entzogen wird, sind etwaige Wertsteigerungen der Immobilie die während der Ehezeit eintreten im Zugewinnausgleich zu berücksichtigen. Insbesondere, wenn die Wertsteigerungen besonders groß sind, kann dies zur Folge haben, dass die Immobilie zur Tilgung der Zugewinnausgleichsansprüche verkauft werden muss. Aus diesem Grund kann es beispielsweise sinnvoll sein im Ehevertrag festzulegen, dass die mit in die Ehe gebrachte Immobilie vollständig vom Zugewinnausgleich ausgeschlossen sein soll.

Einen Ehevertrag können Sie übrigens auch noch nachträglich abschließen und selbst zum Zeitpunkt der Trennung besteht noch die Möglichkeit in einer notariellen Scheidungsfolgenvereinbarung gemeinsam mit Ihrem Ex-Partner festzulegen, was mit Ihrer Immobilie geschehen soll. Es besteht also immer die Möglichkeit eine von den gesetzlichen Regelungen abweichende und für Sie passendere gemeinsame Lösung zu finden.

Tatsächlich zeigt die Erfahrung, dass die Eheleute, die bereits in guten Zeiten gemeinsame Vereinbarungen hinsichtlich Ihres Vermögens und der Immobilie getroffen haben nicht nur eine gerechte Lösung für beide Seiten gefunden haben, sondern auch während des Scheidungsverfahrens selbst Geld und Zeit sparen konnten, da unnötige Streitereien vermieden wurden. So müssen Sie auch im Falle einer Scheidung keine Sorge haben Haus und Hof zu verlieren.

Wenn Sie mal eine kostenlose, kompetente und unverbindliche Marktwert Einschätzung für Ihre Immobilie möchten oder sich über Anlagemöglichkeiten bzw. andere individuelle Immobilienthemen unterhalten möchten, setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung. Anruf unter 0800-7716100 (kostenfrei) genügt. Per Mail erreichen Sie uns unter [email protected]. Für weitere Informationen und Checklisten stöbern Sie auch gern auf unserer Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

Herzliche Grüße von unserer Familie und dem gesamten Team. Bleiben Sie gesund.

Annegret Möllerherm          Leo Möllerherm

10 aktuelle Fragen zum Thema Immobilien

1)Wie lange steigen die Preise noch weiter?    

Niemand kann da wirklich eine fundierte Prognose abgeben. Die Zinsen sind weiter auf einem historisch niedrigen Niveau und es sind aktuell noch keine Tendenzen absehbar, dass sich daran bald etwas ändert. Alternative Anlagemöglichkeiten mit überschaubarem Risiko gibt es neben Investments in Immobilien auch kaum. Als Folge konzentrieren sich Anleger und auch Selbstnutzer immer weiter auf Investments in Immobilien. Steigende Nachfrage verursacht auch immer höhere Preisbereitschaft beim Kauf. Selbst wenn die Kreditzinsen anziehen würden, prognostizieren wir dann erstmal eine noch höhere Nachfrage nach Immobilien, denn viele werden dann noch kurzfristig investieren wollen, um den Zug nicht zu verprassen. Da auch die objektiv nachvollziehbaren Sachwerte von Immobilien (Bodenrichtwerte und Neubau-Kosten) immer weiter steigen, spricht auch dies für Investments in Immobilien.

2) Welche Auswirkungen hätte eine grün-rot dominierte Bundesregierung auf den Immobilienmarkt? 

Wenn man ehrlich zu sich selber ist, gibt es zum Klimaschutz keine Alternative. Da sitzt die ganze Welt in einem Boot, auch wenn China, USA, Russland, Indien und andere Staaten da noch nicht ausreichend Einsicht erkennen lassen und weiterhin die Schädigung unserer Umwelt billigend in Kauf nehmen. Pro Kopf der Bevölkerung liegt übrigens Katar an Nr. 1 und die Vereinigten Arabischen Emirate an Nr. 2 bei den CO2 Emissionen. National haben wir in Deutschland zwar nur sehr begrenzt Einfluss auf die wünschenswerten Klimaziele. Aber jeder auch noch so kleine Betrag zählt. Nehmen wir mal an, dass die Grünen im nächsten Bundestag stärkste Fraktion werden und die nächste Bundeskanzlerin stellen. Im Wahlprogramm der Grünen stecken ein paar Kröten, die den Immobilienmarkt deutlich negativ beeinflussen würden. Zwangsweise Solarzellen auf jedem Neubau, bundesweiter Mietendeckel, der wahrscheinlich aber auch vor dem Bundesverfassungsgericht nicht stand hält, Mieterhöhungen nur noch bis 2,5% p.a. bis Mietspiegel erreicht ist etc., gesetzliche Deckelung von Maklerprovisionen und damit weitere Einschränkungen der Vertragsfreiheit. Insgesamt sind da immer restriktivere Vorgaben geplant, die Immobilien Eigentümern neue Pflichten vorgeben, Steuern nochmals weiter erhöhen und Rechte deutlich einschränken (Nanny State Effekt). Es sollte auch bedacht sein, dass ausnahmslos alle Parteien der politischen Mitte den Klimaschutz ebenfalls in ihren Wahlprogrammen verankert haben, aber eben mit anderen Lösungswegen, wie z.B. Förderung von Klimaschutz Investitionen und Innovationen.

3) Ist getarnte Werbung von Immobilienmaklern erlaubt?

In den aktuellen Zeiten, wo die Nachfrage nach Immobilien das Angebot deutlich übersteigt, kommen einige Makler, darunter auch Lizenznehmer von großen Franchise Unternehmen auf Ideen, die nicht fair sind und Immobilien Eigentümer täuschen, um an Eigentümer Kontakte zu kommen. Da werden dann als privat getarnte Immobilien Suchanzeigen in Tageszeitungen und Anzeigenblättern veröffentlicht, die mit wechselnden privaten Mobilnummern von Mitarbeitern oder extern verpflichteten Menschen auf Provisionsbasis Kontakte knüpfen wollen. Beispiele für Anzeigentitel: Amtsärztin sucht, Tierärztin sucht, Hamburger sucht, Finanzierung kein Problem und alles anbieten. Erlaubt ist so etwas nicht und kann lt. IVD abgemahnt werden. Fallen Sie einfach erst gar nicht auf derartige Maschen herein.

4) Wie schafft man mehr Wohnraum?

Zuerst mal nicht durch staatliche Reglementierungen und Mietendeckel oder Mietpreisbremsen. In Berlin wurde der Mietendeckel vom Verfassungsgericht abgeschmettert und für verfassungswidrig eingestuft. Auch für eine bundesweite Einführung sehen Experten eine erneute Abfuhr durch das Bundesverfassungsgericht voraus. Wohnraum schafft man nicht durch Reglementierungen, sondern durch Anreize sowie Angebot und Nachfrage. Es muss sich für Anleger lohnen, neuen Wohnraum zu schaffen und für private Kaufinteressenten möglich sein sich Immobilien leisten und umbauen oder neu bauen zu können. Langfristig ist ein Volk von Eigentümern erstrebenswerter als ein Volk von Mietern, die dann wiederum von einem Nanny State beschützt werden sollen. Die Lösung für Vieles ist „Bauen, bauen, bauen“, Abbau von Bürokratie, schnellere Baugenehmigungen, mehr Digitalisierung in Behörden und eventuell auch eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für junge Familien und Ersterwerber von Immobilien Eigentum. Durch die „kalte Küche“ und weitgehend unkommentiert von der Presse haben hier viele Bundesländer ganz heftig mit Erhöhungen zugelangt. In Schleswig Holstein stieg die Grunderwerbsteuer z.B. schrittweise von 3,5 auf aktuelle 6,5% des Kaufpreises.

5) Ist ein Ende des Höhenflugs bei den Immobilienpreisen absehbar?

Aktuell leben wir schon sehr lange in Zeiten von historisch niedrigen Zinsen. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Wohnraum sehr hoch und übersteigt das Angebot. Die Folge ist zwangsläufig ein noch weiterer Preisanstieg, denn Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Wegen der nicht vorhersehbaren zukünftigen Zinspolitik der EZB und nicht vorhersehbarer Eingriffe der Politik in den Immobilienmarkt lässt sich aktuell keine verlässliche Prognose abgeben, aber einige Experten prognostizieren aus anderen Gründen in 4 bis 5 Jahren eine sehr langsame Kehrtwende der Preise. Und hierbei geht es um die Demografie. Geburtenstarke Jahrgänge (die sogenannten Babyboomer), sind heute zwischen 60 und 70 Jahre alt und wohnen oft heute noch in ihren Einfamilienhäusern, Doppelhäusern oder Reihenhäusern, die sie vor 30 oder 40 Jahren erworben oder gebaut haben. Damals haben 3-5 Personen das Haus bewohnt. Jetzt sind die Kinder aus dem Haus und nur noch 1 bis 2 Menschen wohnen auf der gleichen Wohnfläche wie früher, als die Kinder noch zuhause waren. Gleichzeitig suchen die Kinder der gleichen Familien (heute zwischen 30 und 40 Jahre alt) händeringend nach Häusern, um dort die nächste Generation aufwachsen zu sehen. Gerade hier gibt es aktuell ein Dilemma, das die Knappheit von Immobilien für junge Familien anheizt. In ein paar Jahren (5-10) könnte sich die Situation komplett drehen, denn die dann nachfolgenden geburtenschwächeren Jahrgänge treffen auf ein Überangebot an Wohnraum. Der Effekt auf die Preise dürfte jedem klar sein. Das geht alles sehr sehr langsam, aber es spricht viel dafür, dass dies eintreten wird. Nebenbei sei bemerkt, dass Zuwanderung aus anderen Ländern wahrscheinlich einen viel kleineren bis zu vernachlässigenden Effekt verursachen dürfte.

6) Warum dauern wasserdichte Finanzierungszusagen von Banken immer länger? 

Banken sind aktuell ungeheuer vorsichtig und brauchen bei nicht ganz sicherer Bonität ihrer Kunden unheimlich lange, um eine wasserdichte Finanzierungszusage schriftlich zu bestätigen. Der Grund für die sehr lagen Zeitspannen, die Banken benötigen, liegen im „Home Office Modus“ von Bankberatern, längeren Prüfungs- und Freigabeprozeduren bei gleichzeitig höherem Risiko Bewusstsein der Banken zusammen. Da kommt es in unserer täglichen Praxis oft vor, dass jemand , der seine Finanzierung schon vorab geklärt hat, eher zum Zuge kommt, als jemand, der erst noch seine Bank fragen muss und die dann unendlich lange prüfen muss. Tipp: Limit für die Finanzierung schon vor der Immobiliensuche abklären.

7) Haben kleine regionale Makler noch eine Überlebenschance?

Auch Möllerherm Immobilien definiert sich als regionaler Makler für Norddeutschland. Ich erinnere mich noch an die Zeiten, als man uns noch als Ostsee-Küstenmakler abgestempelt hat und wir nur unser Büro in Scharbeutz hatten. Mittlerweile sind wir mit 8 Niederlassungen in Gesamt Norddeutschland vertreten und in den letzten 22 Jahren immer aus eigener Kraft gewachsen. Jede neue Niederlassung hat immer wieder sogenanntes Farming betrieben, um in der Region Platzhirsch zu werden. Das Farming steht jedem noch so kleinen regionalen Makler als effektives Tool zur Verfügung. Der spezialisierte kleine Makler, der mit der Zeit geht und die Wünsche seiner Kunden in den Mittelpunkt stellt, wird auch in Zukunft seinen berechtigten Platz in seinem regionalen Markt haben. Wer die Digitalisierung verschläft und Farming ignoriert, wird wohl als KMU leider kaum eine Chance haben.

8) Maklermarken – Ist ein Vertrauensbonus gerechtfertigt? 

Eine Marke ist wie ein unverwechselbares Brandzeichen. Deshalb heißt der in Deutschland übliche Begriff Marke im Englischen auch „Brand“. Marken sollen auch im Immobilienmarkt den Kunden erleichtern den richtigen Partner für Kauf oder Verkauf zu wählen. Marken sind im Idealfall auch im Immobilienmarkt unverwechselbar, haben ein klar definiertes Image und geben den Kunden Sicherheit eine immer gleichbleibende Dienstleistungsqualität zu erhalten. Wichtig ist noch zwischen internationalen, nationalen, regionalen, Stadt orientierten, Marktsegment orientierten und auf ein spezielles Segment spezialisierten Maklermarken (z.B. Gewerbemakler, Hotelmakler, Ferienvermietungs-Makler etc.) und auch zwischen rein online basierten Maklern und denjenigen mit persönlichem Service zu unterscheiden. Anfängliche Versuche von Startups den Prozess eines Immobilienverkaufes komplett zu digitalisieren sind gescheitert, da der Faktor Mensch und die nötige persönliche Beratung einfach vergessen wurde. Inzwischen haben aber auch die mit viel Venture Capital ausgestatteten Newcomer wie McMakler und Homeday gemerkt, dass der Faktor Mensch, Vertrauen und persönliche Beratung sich nicht zu 100% digitalisieren lassen. Dann gibt es noch die Franchise Fraktion mit teilweise in der Zielgruppe bekannten Markennamen. Franchise bedeutet aber immer, dass es einen Lizenzgeber gibt, der davon lebt Gebühren für seine „Lizenzmarke“ von seinen Lizenznehmern zu kassieren. Das Risiko trägt meist allein der Lizenznehmer vor Ort und je nachdem wie gut das Franchise Unternehmen geführt wird, ergeben sich auch schon mal regionale Unterschiede in der Servicequalität. Dann gibt es noch die Banken- und Sparkassenmakler. In den aktuellen Zeiten der Knappheit von Immobilienangeboten kommen Banken natürlich viel direkter an Information über faule Finanzierungen oder Verkaufsdruck durch veränderte Lebenssituationen. Diesen Informationsvorsprung haben bankenunabhängige Makler nicht. Auf der anderen Seite ist die Abhängigkeit von der Bank auch ein Aspekt, der für die Einschaltung eines unabhängigen Makler Experten spricht. Wir von Möllerherm Immobilien sind Banken unabhängig, Familienunternehmen und keinem Franchise Geber verpflichtet. Wir können also frei aufspielen und die Interessen unserer Kunden in den Mittelpunkt stellen.

9) Kann ich einen Immobilienverkauf nicht auch ganz alleine von privat stemmen? 

Natürlich geht auch das. Jeder sollte sich aber darüber im Klaren sein, auf was man sich bei einem privaten Immobilienverkauf einlässt. Selbst zum Haare schneiden geht’s zum Frisör oder für die Einkommensteuer Erklärung zum Steuerberater. Bei einem Immobilien Verkauf geht es in der Regel um viel höhere Werte. Eine Eigentumswohnung ist oft mehr wert als 3 nagelneue Porsche 911er. Hier dann auf fachlichen Rat und Begleitung eines kompetenten Maklerunternehmens zu verzichten, um sich eventuell ein paar Prozent Maklerprovision selber in die Tasche stecken zu können, kann ein fataler Irrglaube sein. Unter dem Strich erzielen Qualitätsmakler in der Regel deutlich bessere Verkaufspreise als Privatanbieter, denn Profis kennen den Markt und machen das jeden Tag Fulltime, während Privatanbieter oft eher auf einen „Lucky Punch“ hoffen, der dann doch oftmals nicht klappt oder Anfänger-Fehler gemacht werden. Das fängt manchmal schon bei unvollständigen Objektunterlagen an. Ein Makler Profi hätte in vielen Fällen einen deutlich besseren Verkaufserlös erzielt. Lassen Sie also lieber Spezialisten ans Werk, die das jeden Tag machen.

10) Welche Segmente des Immobilienmarktes sind noch attraktiv für Anleger? 

Wer sein Geld einigermaßen sicher und trotzdem ertragreich anlegen will, hat aktuell eigentlich nur 2 Möglichkeiten. Aktien oder Immobilien. Auf klassische Sparformen gibt es bei den Banken aktuell kaum eine Rendite und erste Banken drohen schon mit Negativzinsen ab bestimmten Vermögen auf dem Konto. Das heißt dann z.B. Verwahrungsgebühr oder ähnlich. Aktien sind volatil und man muss sich schon ganz genau auskennen in welche Werte man investiert. Gute Anlageberater können auch Fonds empfehlen, die noch Rendite bringen und die Risikobereitschaft des Anlegers berücksichtigen. Die zweite und sicherere Möglichkeit der langfristigen Geldanlage sind Immobilien. Besonders hervorzuheben sind hier Denkmal Immobilien, wo Abschreibungen auf die Renovierung steuerlich geltend gemacht werden können. Letztendlich ist aus Geldanlage Gesichtspunkten immer der realistische Ertragswert entscheidend. Mikroappartments und auch Pflegeimmobilien sind weitere Nischen mit relativ guten Renditechancen für Ihr aktuell nicht benötigtes Geld, das auf eine gute und einigermaßen sichere Parkmöglichkeit wartet.

Wenn Sie mal eine kostenlose, kompetente und unverbindliche Marktwert Einschätzung für Ihre Immobilie möchten oder sich über Anlagemöglichkeiten bzw. andere individuelle Immobilienthemen unterhalten möchten, setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung. Anruf unter 0800-7716100 (kostenfrei) genügt. Per Mail erreichen Sie uns unter [email protected]. Für weitere Informationen und Checklisten stöbern Sie auch gern auf unserer Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

Herzliche Grüße von unserer Familie und dem gesamten Team. Bleiben Sie gesund.

Annegret Möllerherm          Leo Möllerherm

Die aktuellsten 27 Themen und Schlagworte aus der Immobilienszene

Top-Themen und worum es dabei geht:

Immobilienblase
Der Begriff bezeichnet eine Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt die auftritt, wenn deutlich überbewertete Immobilien um jeden Preis gekauft werden und der Markt in der Folge aus dem Gleichgewicht gerät. Wenn dann auf dem Höchststand viele Investoren und Banken gleichzeitig das Vertrauen in den Immobilienmarkt verlieren, kann es zum Platzen der Blase kommen. Zurzeit sind wir in Deutschland bei anhaltend extrem niedrigem Zinsniveau aber noch weit von einer Blase entfernt.

Fix & Flip
Häuser und/oder Wohnungen werden gekauft und aufgewertet/renoviert, um kurzfristig weiterverkauft zu werden und damit Gewinne zu erzielen.

Buy & Hold
Hier handelt es sich um den Einkauf einer Immobilie mit dem Ziel diese anschließend für mehrere Jahre im Bestand zu behalten und Mieteinnahmen zu erzielen.

Coaching
Oberbegriff für eine Beratungsmethode (Einzelcoaching, Gruppencoaching, Projektcoaching). Der/die Coach/in betreut und begleitet zusammen mit den Kunden die Erarbeitung von eigenständigen Lösungen und unterscheidet sich dadurch von klassischer Unternehmensberatung. Im Immobilienbereich werden z.B. Investoren gecoacht, die eine Immobilie zu gewerblichen Zwecken kaufen wollen und sich noch unsicher sind. Bekanntestes Unternehmen in diesem Bereich ist „immocation.de“.

Tiny House
Es gibt bei uns noch keine offizielle Definition des Begriffs, jedoch trifft es die wörtliche Übersetzung aus dem Englischen ganz gut, die da lautet „winzige Häuser“. In der Regel sind sie unter 40 m² und es gibt sie auf Rädern oder auch stationär.

Mikroapartments
Hier handelt es sich um Kleinst-Wohnungen (1-Zimmer Wohnungen mit Bad), meist sehr effizient und komfortabel ausgestattet oft mit multifunktionalen Möbeln und maßgefertigten Einbauten. Die erzielbaren Mieten pro m² liegen meist deutlich über denen von größeren Wohnungen. Die absolute Höhe der Miete bleibt dabei erschwinglich und diese Art der Wohnungen werden gerne als Studentenwohnungen, Business-Apartments oder Boardinghouses genutzt.

Pflegeimmobilien als Geldanlage
Eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu kaufen ist die perfekte Alternative zur klassischen vermieteten Eigentumswohnung. Ohne Arbeit und Mieter-Stress – mit attraktiver Rendite und monatlichen Mietzahlungen. In der Vergangenheit wurden Pflegeheime und Betreute-Wohnen-Einrichtungen meistens im Ganzen an große Investoren verkauft. Heute werden diese häufig in einzelne Appartements (wie Eigentumswohnungen) aufgeteilt und stehen somit auch dem „normalen“ Anleger als Kapitalanlage zur Verfügung. Infos dazu unter moellerherm-immobilien.de/pflegeimmobilie-kaufen-kapitalanlage.

Nachverdichtung
Schließung von Baulücken und Aufstockung bestehender Bauten, um mehr Wohnraum pro qm bebauter Fläche zu schaffen (relevant hauptsächlich in Innenstädten).

Einfamilienhaus-Verbot
Vorstoß aus dem politisch grünen Lager, um den überproportionalen Flächenverbrauch durch Einfamilienhäuser einzudämmen zugunsten z.B. von Mehrfamilienhäusern in Geschoßbauweise. Einfamilienhäuser werden als platzraubend und schlecht fürs Klima eingestuft. Aktuell entscheiden die Kommunen auf regionaler Ebene über Bebauungspläne und Art der zulässigen Bebauung je Baugebiet.

Mietendeckel
Staatliche Regulierung der zulässigen Miethöhe pro qm Wohnraum. Dieser gerade vom Bundesverfassungsgericht gekippte sogenannte „Berliner Sonderweg“ hat keine einzige neue Wohnung geschaffen, sondern machte die Anlage in Wohnraum für Eigentümer unattraktiver. Alternative dazu ist die Förderung von zusätzlichem Wohnraum, um der Angebotsknappheit entgegen zu wirken.

Besteller Prinzip
Bei Miete: Der Besteller (i.d.R. der Eigentümer) zahlt das Maklerhonorar. Bei Kauf: Der Eigentümer zahlt mindestens die Hälfte des Maklerhonorars. Wenn ein Verkauf ohne Käuferprovision vereinbart wurde, übernimmt der Verkäufer das gesamte Honorar des Maklers.

Leadgenerator
Digitale Instrumente, um an qualifizierte Kundenkontakte zu gelangen.

Influencer
So werden Personen bezeichnet, die als Multiplikatoren in sozialen Netzwerken für Produkte oder Dienstleistungen werben. Häufig werden dazu sogenannte Blog-Artikel genutzt, die zu speziellen Themen informieren.

Digitalisierte Prozesse
Wiederkehrende Arbeitsabläufe, die ein Unternehmen automatisieren kann, werden über zuverlässige Programme digital abgebildet. Dazu gehören in einem modernen Immobilienunternehmen z.B. automatischer Exposé Versand unmittelbar nachdem ein Interessent über ein Portal eine Anfrage gestellt hat, Terminnachbereitung, Erinnerungsmails, Buchhaltung oder Projektmanagement. Digitalisierte Prozesse sorgen für mehr Übersichtlichkeit und reduzierte Fehlerquoten.

PropTechs
PropTech ist die Kurzform für „Property Technology“ und steht für die digitale Transformation der Immobilienbranche und den Versuch so viele Prozesse wie möglich zu automatisieren. Mit diesem Anspruch sind einige junge Unternehmen gestartet, die mit viel Venture Capital versuchen den Immobilienmarkt zu revolutionieren, aber auch erkennen mussten, dass der Mensch immer noch der wichtigste Dreh- und Angelpunkt bei Immobiliengeschäften ist und nicht alles digitalisierbar ist.

Off Market Angebote
Immobilienangebote, die nicht offen vermarktet werden, sondern gezielt an Interessenten aus der bestehenden Datenbank angeboten werden ohne dass das Angebot an die Öffentlichkeit gelangt.

Nanny State
Nannis sind ja bekanntlich bezahlte „Muttis“, die sich um die Bedürfnisse und das Wohlergehen von unmündigen und schützenswürdigen „jungen“ Menschen kümmern. Gerald Hörhan, ein bekannter Immobilienunternehmer, der sich selbst als Investment Punk bezeichnet, sieht schon die Gefahr, das auf eine Art „Nanny Staat“ zusteuert, im dem das Bild vom unmündigen Bürger für immer neue Bevormundungen und Verbote vorbereitet wird und dabei Freiheiten immer weiter eingeschränkt werden. Beispiele für eine angestrebte Verbotsdiktatur finden sich in den Wahlprogrammen vieler Parteien: Bundesweiter Mietendeckel trotz Verbot in Berlin, Solarpflicht auf Dächern und energetischer Sanierungszwang für Eigentümer aber gleichzeitig Mieterhöhungen nur bis max. 2,5% p.a.. Es würde eine Art „Vormundschaft des Staates“ entstehen.

Faktor
Ein Indikator für die Rentabilität und den Ertragswert einer Immobilie, den Anleger heranziehen, um die Rentabilität einer Immobilie zu beurteilen. Kurz gesprochen sagt der Faktor (auch Vervielfältiger genannt) aus, wie viele Jahre es dauert, bis der Kaufpreis eines Investments durch Miet- oder Pachteinnahmen wieder zurückverdient ist. Beispiel: Monatliche Mieteinnahmen für eine Immobilie von 1000 € ergeben Jahresmieteinnahmen von 12.000€. Wenn der Kaufpreis der Immobilie 240.000€ beträgt, ergibt sich ein Faktor von 20 (240.000/12.000). Es dauert also in diesem Beispiel 20 Jahre bis der Kaufpreis durch Mieten wieder eingespielt wurde.

Cocooning
Der Begriff Cocooning (sich einspinnen – ursprünglich Verpuppung von Insekten in einem Kokon) geht auf die amerikanische Trendforscherin Faith Popcorn zurück. Er bezeichnet die Neigung sich von der Öffentlichkeit in seine private häusliche Welt zurückzuziehen, frei nach dem Motto: „Wenn die Welt da draußen böse und unberechenbar ist, dann mache ich es mir doch einfach zuhause schön und für mein Daheim ist das Beste gerade gut genug. Die Corona Pandemie hat diesen Trend in letzter Zeit noch deutlich verstärkt.

Home Staging
Die Vorbereitung der Immobilie auf den Verkauf. Für den ersten Eindruck haben Sie keine zweite Chance. Je besser die Immobilie sich präsentiert auf den Fotos, im Inserat und in der Besichtigung, desto höher ist der Verkaufspreis. Wie Sie Ihre Immobilie optimal vorbereiten erfahren Sie unter moellerherm-immobilien.de/home-staging-anleitung.

Dunning-Kruger-Effekt
Die US-Forscher und Psychologen David Dunning und Justin Kruger berichteten erstmals 1999 von diesem Phänomen. Platt gesprochen könnte man auch von einem „Besserwisser Syndrom“ ausgehen oder einem Phänomen der Selbstüberschätzung. Anstatt Experten ans Werk zu lassen, werden Dinge mehr schlecht als recht selbst versucht.

Geldwäschegesetz
Es soll verhindert werden, dass illegal erworbenes Geld (z.B. aus organisierter Kriminalität, Terrorismus, Menschenhandel, Steuerhinterziehung etc.) rein gewaschen wird z.B. über einen Immobilienkauf. Makler, Notare, Banken etc. haben Verdachtsfälle nach § 43 GwG bei der Zentralstelle für Finanztransaktionen (Financial Action Task Force – FIU) zu melden und werden zur ordnungsgemäßen Handhabung und Dokumentation von staatlichen Stellen regelmäßig geprüft.

Fortbildungspflicht für Makler
Immobilienmakler unterliegen einer gesetzlich vorgeschriebenen Fortbildungspflicht und müssen sich regelmäßig jeweils mindestens 20 Stunden in 3 Jahren weiterbilden und durch Zertifikate die externen Schulungen belegen. Wir gehen mit internen Schulungen weit darüber hinaus.

Bewertungstools und Sterne
Sterne Bewertungen kennen wir u.a. von Restaurants, Hotels oder eBay. Auch im Maklerbereich vertrauen Kunden zunehmend auf die Bewertungen bei den gängigen Portalen, Proven Expert oder durch Maklertests von großen Zeitschriften wie Focus oder Capital. Rund 1000 Bewertungen unserer Dienstleistung finden Sie unter: provenexpert.com/moellerherm-immobilien

Käuferqualifizierung
Um „Immobilientourismus“ vorzubeugen und nur mit echten Kaufinteressenten zu besichtigen, qualifizieren wir Interessenten bevor wir sie Eigentümern vorstellen.

Neuste Foto und Filmtechnik
Bilder sagen bekanntlich mehr als 1000 Worte. Daher setzen wir auf modernste Technik wie Architektur-Visualisierung, 3-D Animation, virtuelle 360 Grad Rundgänge mit Tracking, Drohnenfotos, Objekt-Videos und vieles mehr. Siehe auch moellerherm-immobilien.de/immobilienfotografie.

Neue Vermarktungskanäle und Social Media
Wenn es um neue Informationskanäle geht, sind wir immer in vorderster Front mit dabei und probieren aus, wie wir Immobilienangebote und Kontakte im Sinne unserer Kunden noch weiter optimieren können. Wir nutzen Social Media (Facebook, LinkedIn, Instagram, xing), aber auch Instrumente wie Clubhouse, YouTube, Ebay Kleinanzeigen, MLS Systeme, Podcasts, Schulungsvideos und und und.

Das waren in aller Kürze die Top-Themen, die die Immobilienbranche aktuell umtreiben. Damit Ihr ganz persönlicher Immobilienverkauf entspannt, zuverlässig und sicher ablaufen kann, empfiehlt Möllerherm Immobilien bei Bedarf eine erste kostenlose, kompetente und unverbindliche Marktwerteinschätzung für Ihr Objekt. Rufen Sie uns gerne an unter 0800-7716100 (kostenfrei). Per Mail erreichen Sie uns unter [email protected]. Für weitere Informationen und Checklisten stöbern Sie auch gern auf unserer modernen Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

Herzliche Grüße von unserer Familie und dem gesamten Team. Bleiben Sie gesund.

Annegret Möllerherm          Leo Möllerherm