Unsere Blog-Beiträge für Eigentümer und Interessenten von Möllerherm Immobilien auf unserem Unternehmensblog „MaklerErfahrung.de“ .

Sind die Immobilien-Preise immun gegen Corona?

Sind die Immobilien-Preise immun gegen Corona?
10 Punkte aus der Maklerpraxis nach 6 Wochen Shutdown

Heute möchten wir die aktuellen Entwicklungen im Immobilienbereich in Corona Zeiten mal aus Sicht unseres in Norddeutschland tätigen Familien-Maklerunternehmens Möllerherm Immobilien beleuchten und Perspektiven in übersichtlicher Form aufzeigen.

 

1. Seit 6 Wochen Quarantäne 

Vorsicht ist bekanntlich die Mutter der Porzellankiste. Zur Historie: Seit Mitte März wurde die Wirtschaft in Deutschland fast auf den Nullpunkt heruntergefahren. Gesundheit geht vor und deshalb werden die verordneten Hygieneregeln noch viele Monate bestehen bleiben (Abstand, Hände waschen, Kontaktverbot, Maskenpflicht). Die Absage des Oktoberfestes deutet darauf hin, dass die Kontaktbeschränkungen wohl noch bis in den Herbst andauern werden.

 

 

2. Erste Erfolge und kleine gefühlte Lockerungen

Gefühlte 99% der Bevölkerung halten sich strikt an die vorgegebenen Regeln mit äußerst positivem Erfolg, so dass eine rasche Ausbreitung des Virus eingedämmt werden konnte. Gesundheit geht über alles und da macht unsere sonst viel gescholtene Regierung aus unserer Sicht einen wirklich guten Job. Die „gefühlten“ Lockerungen wie Öffnungen von Textilgeschäften unter strengen Abstands- und Hygieneregeln ändern nichts an dem Gebot der Vorsicht. Es ergibt sich nur ein etwas besseres Gefühl, denn das Thema mit den Abstandsregeln kennen wir ja alle bereits von den Lebensmittelgeschäften. Erste Stimmen warnen bereits vor einem Überwachungsstaat wie in China. Durch Apps, Analyse von Bewegungsprofilen, Gesichtserkennung erfolgt dort eine totale Überwachung durch den Staat. Eine Staats-Allmacht, die keiner bei uns wirklich will.

 

 

3. Der Weg zur Normalität wird noch lang werden

Wir alle werden wahrscheinlich noch das ganze Jahr mit den Folgen und Konsequenzen von Corona zu kämpfen haben. Die Politiker hangeln sich von Termin zu Termin und gehen behutsam und vorsichtig vor. In der Bevölkerung trifft das auf eine große Akzeptanz. Etablierte Parteien gewinnen wieder Vertrauen.

 

 

4. Geldanlage in Corona Zeiten

Was bedeutet das für den Immobilien Markt und die derzeit hohen Preise? Der DAX hat sofort reagiert und ist zeitweise auf unter 10.000 Punkte gefallen. Inzwischen bewegt er sich wieder über 10.000 Punkte, ist aber volatil. Immobilien und Sachwerte bilden die einzigen einigermaßen sicheren Anlagemöglichkeiten. Bei Immobilien ist aber alles unter dem Langfrist-Aspekt zu betrachten.

 

 

5. Die Presse redet und schreibt gerne alles kaputt.

Jetzt kommen sogenannte Experten und prognostizieren die Entwicklung des Immobilien-Marktes und der Preise. Daran beteiligen sich alle renommierten Journalisten aus Online Medien, Print, Funk und Fernsehen. Alle hinterlassen ihre subjektiven Meinungen und Prognosen. Resultat ist ein nicht fundiertes diffuses Werk von meist pessimistisch geprägten Pseudo Analysen. Man kann von einem sich selbst verstärkenden Medienzirkel sprechen. Das alles braucht jetzt niemand. Was wir jetzt wirklich gebrauchen ist Augenmaß und Praxiserfahrung, aber keine Epidemie von Falschinformationen und Halbwahrheiten.

 

 

6. Die aktuellen Erfahrungen aus der Maklerpraxis: Abwarten 

Wir von Möllerherm Immobilien stehen in vorderster Front und spüren tagtäglich die wirklichen Auswirkungen und Tendenzen auf dem Immobilien Markt in unserem Marktgebiet Norddeutschland. Wir besichtigen weiter, wenn auch weniger. Aber die Qualität der Besichtigungen ist deutlich besser geworden. Alle, die besichtigen, sind von uns im Vorwege genauestens informiert worden, haben vorher virtuell besichtigt mit 360° Rundgängen und die Finanzierungsmöglichkeiten wurden vorab geklärt. Im April 2020 hatten wir 8 Notartermine. Im April 2019 waren es 16. Dabei wird oft nicht generell abgesagt, sondern nur verschoben. Verschoben ist nicht aufgehoben und wird später nachgeholt. Wir erleben zum Teil eine Art abwartende Schockstarre.

 

 

 

7. Der Wohn-Immobilien Markt wird stabil bleiben und schon kurz- bis mittelfristig wieder wachsen.

An der Wohnraum-Knappheit ändert auch die Corona Krise nichts. Es wird nach wie vor viel zu wenig gebaut, um neuen dringend benötigten Wohnraum zu schaffen. Dazu kommen die Preissteigerungen für die Erstellung von Neubauten. Handwerker sind knapp und immer weiter verschärfte Energie-Effizienz Auflagen treiben die Preise für Neubauten noch weiter in die Höhe. Die Nachfrage nach Wohnraum wird auch weiterhin das Angebot deutlich übersteigen, besonders in Gebieten mit guter Infrastruktur. Die Folge: Steigende Preise für Wohnraum, egal ob zum Kauf oder zur Miete. Von einer Immobilienblase sind wir weit entfernt. Das Gegenteil ist der Fall. Deswegen werden auch Schnäppchenjäger, die schon auf der Lauer nach günstigen Immobilien sind, ohne Beute bleiben. Auf der anderen Seite werden aber auch Immobilienbesitzer Mondpreise nicht durchsetzen können. Verkaufsgründe und damit Anlässe für den Verkauf von Gebraucht-Immobilien gibt es weiterhin völlig unabhängig von Corona. Wenn sich an der Lebenssituationen von Menschen etwas verändert, ergeben sich oft Entscheidungen, die den Verkauf einer Immobilie erforderlich machen. (Erbe, Scheidung, jobbedingter Ortswechsel, Verkaufsdruck durch mangelnde Möglichkeiten Kredite zu bedienen, altersbedingte Verkäufe von zu groß gewordenen Immobilien und vieles mehr.)

 

Moellerherm Immobilien - Immobilienangebot - Heringsdorf / Bansin - Wohnung - Eigentumswohnungen im Ostseebad Bansin auf der Insel Usedom

 

8. Sonderfall Zweitwohnungen zur Selbstnutzung oder Ferienvermietung in Norddeutschland

Der Trend zum Urlaub in Deutschland wird sich vermutlich weiter verstärken, auch wenn es viel teurer ist hier seinen Urlaub zu verbringen als beispielsweise in vielen südlichen Ländern. Heiße und unerträgliche Temperaturen, Corona-bedingte Ängste aus Berichterstattungen in der Presse über hohe Gesundheitsrisiken; schlechtere medizinische Grundversorgung und für einige Länder weiter zu befürchtende Verschiebung in Richtung Diktatur befeuern die Neigung nicht mehr weit weg zu fahren, sondern im eigenen Land Urlaub zu machen. Dann macht man eben ein paar Tage weniger Urlaub aber genießt den im eigenen Land umso intensiver. Wer es sich leisten kann, kauft sich bevorzugt eine Zweitwohnung in den besten Lagen der deutschen Urlaubsregionen. Was ohnehin schon teuer war, wird mit dieser Tendenz noch teurer. Mutige Bauträger bieten beispielsweise aktuell in einer zentrumsfernen aber dennoch direkten Strandlage des Scharbeutzer Ortsteils Haffkrug Neubauwohnungen für über 10.000€ pro m² an. Fazit: Der Markt und die Preise wachsen weiter, aber nicht in den Himmel.

 

 

9. Gewerbeimmobilien-Preise sind differenziert zu betrachten

    • Mehrfamilienhäuser zur Vermietung: Die Renditen werden sich mittelfristig gesehen auf einen ganz passablen Wert von 3,5 bis 4,5% einpendeln. Kurzfristige Einbußen können durch Mietminderungen entstehen, wenn Mieter Corona bedingt aktuell nicht zahlen können und der Staat das legitimiert. Die Mieten sind aber nicht verloren für den Vermieter, sondern müssen zu einem späteren Zeitpunkt nachgezahlt werden. Denken Sie langfristig.
    • Logistikimmobilien: Lagerflächen und Umschlagmöglichkeiten für den Online-Handel sind heiß begehrt. Die Preise werden steigen.
    • Einzelhandelsflächen:  Der Online Handel hat den stationären Einzelhändlern schon seit geraumer Zeit den Schneid abgekauft. Wer für sein stationäres Einzelhandelsgeschäft noch kein Alleinstellungsmerkmal und einen Grund entwickeln konnte, der Kunden veranlasst unbedingt in seinen Laden kommen zu wollen, hat es zukünftig noch schwerer. Preise und Mieten für Einzelhandelsflächen sich daher kaum weiter nach oben bewegen.
    • Hotels- und Beherbergungsbetriebe: Hier wird es eine kurzfristige heftige Delle geben. Hotels sind zurzeit quasi unverkäuflich. Sobald aber wieder eine Perspektive besteht, wie es weitergeht nach Corona, kommt auch die Sehnsucht wieder auf, in Hotels und Pensionen Urlaub zu machen.  Mit konkreten Perspektiven und faktischen Belegungszahlen wird auch das Geschäft mit Beherbergungsstätten und Hotels wieder deutlich anziehen und die Verkäuflichkeit dieser Asset-Klasse wieder zur Normalität führen.
    • Gastronomie: Diese Betriebe werden ganz zum Schluss wieder mit Auflagen öffnen dürfen. Die bis dahin entgangenen Umsätze sind aber leider nicht verschoben sondern komplett entfallen. Aber auch hier muss man eine differenzierte Betrachtung vornehmen. Plietsche Gastronomen schaffen es auch in diesen Zeiten zumindest einige Umsätze durch kreative Home-Delivery Konzepte zu generieren und sich damit nicht nur über die schweren Zeiten zu retten, sondern auch neue Ansätze für Zusatz-Geschäft nach der Corona Zeit zu schaffen. In der unsicheren Zeit bis wieder Restaurants regulär geöffnet werden dürfen, werden Investoren in Gastro Objekte sich eher zurückhalten und ihre Entscheidung zum Kauf auf einen späteren Zeitpunkt verschieben.

 

10. Fazit: Immobilienpreise fallen mittel- und langfristig nicht. Kurzfristiger „Schnupfen“ ist möglich

    • Der Shutdown wird noch viel länger dauern als erwartet
    • Nicht verrückt machen lassen
    • Langfristig denken und nicht überstürzt handeln
    • Eine Immobilienblase ist nicht in Sicht
    • Kurzfristige Dellen und Kaufzurückhaltung sind zu spüren
    • Preis-Trends werden sich nicht wesentlich verschieben
    • Zinsen bleiben unten
    • Digitalisierung kommt mit Turboeffekt
    • Cocooning – Der Trend „Wir machen es uns zuhause schön“ wird befeuert.
    • Reden Sie mit uns. Wir machen kostenfreie Marktwerteinschätzungen nicht nur als einmalige Aktion, sondern als Standard-Service für Sie.
    • Möllerherm Immobilien anrufen unter 0800-7716100 (kostenfrei) oder mailen an info@moellerherm-immobilien.de und sich zu individuellen Fragen kostenfrei beraten lassen.
    • Bleiben Sie gesund.

Herzliche Grüße von unserer Familie und dem ganzen Team

Annegret Möllerherm & Leo Möllerherm

 

 

Notartermin

Der Notartermin

Jeder Immobilienverkauf muss notariell beurkundet werden.

Das Wort „Notar“ stammt aus dem Lateinischen von „Notarius“ und bedeutet so viel wie „Geschwindschreiber“. In Deutschland sind Notare unabhängige und unparteiische Träger eines öffentlichen Amtes. Sie beurkunden Willenserklärungen und Verträge wie z.B. Erbverträge und Grundstückskaufverträge. Jeder Verkauf und Kauf von Immobilien muss zwingend von einem Notar beurkundet werden. Vor so einer Beurkundung muss sichergestellt sein, dass die vereinbarte Kaufsumme auch sicher fließen kann. Dazu bedarf es einer verbindlichen schriftlichen Finanzierungsbestätigung der finanzierenden Bank, wenn ein Kredit zur Finanzierung aufgenommen werden soll. Diese Bestätigung muss eindeutig sein und darf keine Hintertürchen für die Bank offen lassen, mit z.B. Formulierungen wie „wir werden Sie begleiten“. Eindeutige Finanzierungszusagen enthalten Formulierungen wie „Wir finanzieren Familie xy den Kauf der Immobilie in xy in Höhe von xy €“. Das gibt Käufer und Verkäufer die Sicherheit, dass die Bank keinen Rückzieher mehr machen kann und das ganze Kaufvorhaben scheitert. Wenn der Käufer nicht finanzieren muss, weil er den Kaufpreis auf seinem Konto verfügbar hat, bedarf es ebenfalls einer Bankbestätigung, die belegt, dass der Kaufpreis „in Höhe von …€“ auf dem Konto des Käufers vorliegt. Das ist dann ein sogenannter Kapitalnachweis. Erst wenn diese Nachweise vorliegen kann ein Notar mit der Anfertigung des Kaufvertragsentwurfes beauftragt werden.

Dabei gilt: „Wer die Musik bezahlt, darf sie auch aussuchen.“ In den meisten Fällen zahlt der Käufer den Notar und hat entsprechend auch die Wahl, welcher Notar beauftragt werden soll. Nach Beauftragung liegt den Parteien in aller Regel nach einigen Tagen ein Vertragsentwurf zur Durchsicht und Prüfung vor und nach ca. 1 bis 2 Wochen kann dann beurkundet werden. Dies gilt, wenn es sich bei Käufer und Verkäufer um Privatpersonen handelt. Ist eine der Parteien eine Firma, so müssen zwischen Kaufvertragsentwurf und Beurkundung aus Verbraucherschutz-Gründen 2 Wochen liegen. Wichtig ist noch, dass im Notarvertrag alle Vereinbarungen aufgeführt sind und keine Nebenabreden außerhalb des Vertrages getroffen sind. Dazu zählen verbindlich auch die mit verkauften Gegenstände, die zur Immobilie gehören. Dabei kann noch eine Inventarliste mit Zeitwerten von mit verkauften Dingen erstellt werden, auf die der Käufer dann keine Grunderwerbsteuer zahlt. Beim Termin selber wird der komplette Vertrag Wort für Wort vom Notar vorgelesen und Fragen werden von ihm beantwortet. Ebenso können auch hier noch letzte Änderungen, Ergänzungen und Streichungen im gegenseitigen Einverständnis vorgenommen werden. Zum Abschluss wird der Vertrag von allen Parteien rechtskräftig unterschrieben. Ein Rücktrittsrecht besteht dann nicht mehr. Die Kosten für eine notarielle Beurkundung sind bundeseinheitlich geregelt und die Gebührenordnung für alle Notare gleich. Wenn später dann der Kaufpreis bezahlt wurde, kann die Übergabe der Immobilie stattfinden.

Informationen dazu erhalten Sie im nächsten Blog Artikel von www.moellerherm-immobilien.de. Wer das nicht abwarten kann findet auch jetzt schon Informationen dazu auf unserer Homepage oder auf unserem Youtube Kanal als Video. Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause. Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter Tel. 0800 – 77 16 100 oder per mail unter info@moellerherm-immobilien.de. Informieren Sie sich auch über unsere anderen Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder auf unserer Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

Kaufpreisverhandlungen beim Immobilienverkauf – Jetzt wird`s ernst.

Welche Fehler sollten Sie in Verhandlungssituationen vermeiden?

Wenn schon im ersten Telefonat mit einem Interessenten für eine Immobilie gefragt wird, wie viel denn noch am Preis zu machen ist, sollten alle roten Lampen angehen, denn diese Interessenten sind meist Schnäppchenjäger, die die Unerfahrenheit als Privatverkäufer ausnutzen wollen. Wenn dann von Ihnen Mondpreise aufgerufen wurden, nach dem Motto „Mal sehen was kommt und ich habe ja alle Zeit der Welt bis meine Immobilie verkauft ist“, begibt sich ein privater Immobilienanbieter sehr schnell aufs Glatteis. Auch realistische Verkaufspreise werden von geschickten Anrufern so schon mal herunter diskutiert, ohne dass diese die Immobilie überhaupt schon mal gesehen haben. Deshalb unser erster Rat: Keine Preisgespräche am Telefon und schon gar nicht, wenn ein Interessent Ihre Immobilie noch nicht einmal besichtigt hat.

Erst nachdem ein Kaufinteressent das Profi-Exposé mit allen relevanten Daten und Fotos sowie 360° Rundgänge erhalten hat und ein echtes Kaufinteresse geweckt und geprüft werden konnte, findet auch eine Besichtigung statt. Auch hier sprechen wir noch nicht über Preise, denn diese realistisch erzielbaren Kaufpreise wurden ja vorher schon durch eine professionelle Marktanalyse und Bewertungsmethoden wie Sachwertverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren (bei Vermietungsobjekten) analysiert. Auch der Beleihungswert, den Banken ansetzen, um das Risiko des Forderungsausfalls zu minimieren spielt eine Rolle. Letztendlich ist aber unter Berücksichtigung aller Prämissen entscheidend, wie viel ein Kaufinteressent bereit ist für Ihre Immobilie auf den Tisch des Herrn zu legen. In einer besseren Verhandlungsposition ist man immer dann, wenn es mindestens zwei ernsthafte Kaufinteressenten gibt.

Wenn es ein Gebot von einem oder mehreren Interessenten gibt, sollten Sie wissen, dass diese zeitlich begrenzt sind, denn die aktuell suchenden Leute haben nicht nur Ihre Immobilie im Blick, sondern sind meist breiter unterwegs.

Das erste realistische Gebot ist in den meisten Fällen das beste Gebot. Das zeigt unsere über 20-jährige Beratungstätigkeit als Familienunternehmen immer wieder. Verhandeln fängt aber immer auch beim NEIN-Sagen an und das muss man beherrschen, ohne die Tür zuzumachen. Wir lassen uns ein schriftliches Gebot geben und beantworten es nicht sofort. Alles wird eng und sofort mit dem Eigentümer abgestimmt. Die Braut muss begehrlich sein. Da steckt dann oft ein hohes Maß an Psychologie drin, um den bestmöglichen Preis für Sie als Verkäufer herauszuholen. Als Makler sind wir hier eine Art Mediator, der die Kundeninteressen im Hinterkopf hat.

Wenn dann Preiseinigkeit erzielt wurde, vereinbaren wir einen rechtssicheren Notartermin in Abstimmung mit den Käufern, die die Musik bezahlen müssen und den Notar daher auch aussuchen dürfen.

Informationen dazu erhalten Sie im nächsten Blog Artikel von www.moellerherm-immobilien.de. Wer das nicht abwarten kann findet auch jetzt schon Informationen dazu auf unserer Homepage oder auf unserem Youtube Kanal als Video.

Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause. Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter 0800–7716100 oder per Mail unter info@moellerhermimmobilien.de.

Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder auf unserer Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

Warum Besichtigungen durch Profi-Makler effektiver sind

Privatverkäufer erhalten meist kein ehrliches Feedback von Interessenten.

Wenn passende Interessenten für eine Immobilie vorselektiert sind, und geklärt ist, ob die Finanzierung möglich ist und die Immobilie grundsätzlich passt (Anzahl Zimmer, Wunsch-Lage, Begehrlichkeit aufgrund Exposé und virtueller 360° Rundgang vorab…), werden nur mit passenden Interessenten Besichtigungstermine abgesprochen. So werden „Immobilientouristen“ vermieden. Eine Besichtigung will gut vorbereitet sein. Hier kommt Home Staging ins Spiel. Das bedeutet, dass die zu verkaufende Immobilie vorbereitet sein muss. Entpersonalisieren Sie ihr Objekt so gut es geht. Räumen Sie auf und entfernen Sie so viele persönliche Dinge wie möglich. Packen Sie den ersten Umzugskarton und machen Sie den ersten Schritt sich von Ihrer Immobilie zu verabschieden. Familienfotos und z.B. Tennis-Pokale von früher gehören weggeräumt. Je neutraler Ihr Zuhause wirkt, desto besser. Schließlich wollen Interessenten ihren eigenen Wohnstil verwirklichen und nicht den Ihren weiterführen.

*Eine Home-Staging Broschüre mit Praxis Tipps schicken wir Ihnen gerne kostenlos zu.*

Vor der Besichtigung werden alle Vorhänge an den Fenstern geöffnet und im ganzen Haus oder Wohnung das Licht eingeschaltet, egal ob die Sonne scheint oder nicht. Lüften Sie vor der Besichtigung und sorgen Sie für eine wohlige Atmosphäre. Nicht zu warm, nicht zu kalt. Vermeiden Sie unangenehme Gerüche, indem Sie z.B. am Vorabend keinen Fisch zubereiten oder Gerichte, die Knoblauchgeruch verbreiten. Angenehme und positive Gerüche können Sie durch frischen Kaffee oder Aufbacken von Muffins im Backofen ganz einfach erzeugen.

Wir beginnen eine Besichtigung immer im schönsten Raum des Objektes und beenden die Besichtigung mit Abschlussgespräch auch dort. Bei der Führung durch das Objekt werden alle Vorzüge der Immobilie präsentiert, aber auch offen über Problemzonen oder Renovierungsbedarf gesprochen. Es darf nichts verschwiegen werden, was später zu Problemen führt.

Abschließend stellen wir als Makler die Abschlussfrage, was am besten gefallen hat. Hier bekommen wir dann ehrliche Antworten über Vorzüge oder auch Kritikpunkte an einer Immobilie. Wenn Eigentümer Besichtigungen selber durchführen, werden Sie in den wenigsten Fällen ehrliche Antworten von Interessenten erhalten, denn Interessenten sind wohl erzogen und werden keinen Eigentümer vor den Kopf stoßen wollen. Daher ist es besser, wenn ein Eigentümer bei der Besichtigung selber nicht anwesend ist oder sich dezent für Rückfragen im Hintergrund hält. Wenn Interessenten nach einer erfolgreichen Erstbesichtigung ein positives Bauchgefühl entwickelt haben und sich vorstellen können, hier zukünftig zu wohnen, folgt in der Regel eine Zweitbesichtigung mit Beratern und anderen Familienangehörigen um sich dieses Gefühl bestätigen zu lassen und auch noch ein Termin mit einem Gutachter.

Wenn dann immer noch alles passt und eine Finanzierungsbestätigung einer Bank oder ein Kapitalnachweis vorliegt, geht es in die Preisverhandlung.

Informationen dazu erhalten Sie im nächsten Blog Artikel von www.moellerherm-immobilien.de. Wer das nicht abwarten kann findet auch Informationen dazu auf unserer Homepage oder auf unserem Youtube Kanal als Video.

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Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder auf unserer Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

Interessenten-Check bei der professionellen Immobilienvermarktung

Bevor ein Besichtigungstermin vereinbart wird, sind viele Fragen zu klären.

Beim Immobilienverkauf gilt es als Verkäufer viele Dinge zu beachten, damit keine Fehler entstehen und letztendlich der bestmöglichen Preis erzielt wird. Wenn Sie die Profis von Möllerherm Immobilien beauftragen, nehmen wir Ihnen diese Aufgaben gern ab. Denn wir wissen genau worauf es ankommt. Unsere Experten machen diesen Job tagtäglich.

Dieses Mal widmen wir uns der Situation, dass eine Immobilie neu an den Markt kommt und mit einem realistischen Preis auf alle relevanten Online-Portale inseriert werden soll.

Tipp: Zeitungsanzeigen spielen mittlerweile übrigens kaum noch eine Rolle für Immobilien. Dort suchen heutzutage nur noch wenige Interessenten eine Immobilie. Im Zeitalter der Digitalisierung läuft alles überwiegend online.

Vor der Veröffentlichung der Immobilie erhalten erstmal alle Kunden aus unserer umfangreichen Suchkartei eine E-Mail mit Informationen des Angebots. Inzwischen sind in unserer Suchkartei über 10.000 ganz aktuelle Interessenten gespeichert. Es kommt häufig vor, dass eine Immobilie direkt über unsere Suchkartei verkauft wird. Bei Möllerherm Immobilien nennen wir den Vorgang „Suchlauf“. Erst im Anschluss des Suchlaufs wird die Immobilie online gestellt.

Bei näherem Interesse nehmen die Interessenten Kontakt mit uns auf. Das erfolgt in der Regel per E-Mail oder telefonisch. Der Exposé-Versand läuft auf unserer Homepage www.moellerherm-immobilien.de vollautomatisch. In kürzester Zeit steht dort das Exposé zum Download bereit. Bei telefonischen Anfragen nimmt unser Innendienst die vollständigen Daten der Interessenten auf und checkt gleich, ob die Immobilie zum Kunden passt. Es nützt nämlich keinem, wenn die Immobilie von vorn herein nicht mit den Suchkriterien des Interessenten übereinstimmen.

Als Makler stellen wir auch gern die Frage, ob sich der Interessent schon Gedanken über die Finanzierung der Immobilie gemacht hat. Als Makler können wir so eine Frage stellen. Wenn Sie das als Privatverkäufer tun, werden Sie in den seltensten Fällen eine ehrliche Antwort darauf bekommen. Ebenfalls wichtig ist auch zu wissen, wie viele Personen einziehen wollen. Denn ein Haus mit zwei Schlafzimmern passt in der Regel nicht zu einer Familie mit zwei Kindern. Vor der Vereinbarung eines Besichtigungstermins sind diese und viele weitere wichtige Fragen zu klären, um wirklich passende Kunden zur Besichtigung einladen zu können.

Denn jede Besichtigung kostet Zeit, Abstimmungsaufwand und Mühe, um alles schön herzurichten. Deshalb bringen wir vorab in Erfahrung, ob der Kunde zur Immobilie passt. Damit nur effektive Besichtigungen zustande kommen.

Zum Thema Besichtigung und der Vorbereitung eines Besichtigungstermins erscheint in Kürze ein weiterer Blog Artikel. Wer das nicht abwarten möchte, kann sich vorab auf unserer Homepage www.moellerherm-immobilien.de informieren. Vor kurzem haben wir dort zehn interessante Videos zum Thema Immobilienverkauf veröffentlicht.

Ganz aktuell wurden wir übrigens von der Zeitschrift Capital in der Ausgabe 10/2019 bewertet und landeten auf Platz 1 in den Standorten Lübeck, Hamburg und Bremen jeweils mit 5 Sternen. Im Kiel sind wir auf Platz 2, aber auch mit 5 Sternen. Das zeigt uns, dass wir als Familienunternehmen auf dem richtigen Weg sind.

Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause. Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter Tel. 0800 – 77 16 100 oder per mail unter info@moellerherm-immobilien.de. Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder www.moellerherm-immobilien.de Besuchen Sie uns auch gern in unserem Ladenlokal Am Bürgerhaus 4 in Scharbeutz oder in der Fackenburger Allee 56 in Lübeck.

Die Kunst der perfekten Werbung für den Verkauf einer Immobilie

Früher war vieles einfacher als heute. Denn früher wurden Immobilienangebote in der Tageszeitung veröffentlicht und der Immobilienteil hatte noch 5 bis 8 Seiten. Kaufwillige Kunden saßen Samstags oder Sonntags am Frühstückstisch und haben mit einem Kugelschreiber oder Textmarker bewaffnet die für Sie interessanten Angebote markiert und dann bei den interessant erscheinenden Angeboten angerufen, um ein Exposé anzufordern. Diese Zeit ist lange vorbei, denn Interessenten suchen nicht mehr in Printmedien nach Immobilien. Diese Funktion hat schon lange das Internet übernommen, denn hier kann man seine vorab definierten Suchkriterien eingeben und erhält nur gefilterte Angebote, die zum persönlichen Suchprofil passen. In den Tageszeitungen stehen auf den verbliebenen 2 Seiten Immobilienteil daher kaum noch Angebote sondern zu 2/3 Suchanzeigen. Maklerangebote in Zeitungen werden nur noch aus Gründen der Image- und Kompetenzwerbung geschaltet und um zu dokumentieren, dass man gerne die Immobilien von verkaufswilligen Kunden in den Vertrag bekommen möchte. So ist leider der Lauf der Zeit, aber wer eine Immobilie verkaufen möchte, muss sich dem Suchverhalten der  Kunden anpassen, wenn er Erfolg haben möchte. Und weil hauptsächlich im Internet nach Immobilien gesucht wird, konzentrieren wir von Möllerherm Immobilien uns in erster Linie, aber nicht ausschließlich auf diesen Kanal. Als Dreh- und Angelpunkt fungiert unsere Homepage www.moellerherm-immobilien.de, die monatlich über 17.000 Mal besucht wird. Das ist eine Zahl, die gut mit der Auflage von den ortsüblichen Anzeigenblättern mithalten kann. Dann kommen die überregionalen Immobilien Portale hinzu, die jeder kennt: Immowelt, Immonet, Immobilienscout24, ivd24 und nicht zu vergessen eBay Kleinanzeigen sowie eine Vielzahl kleinerer Portale. Das alles zusammen bringt einen unglaublichen Traffic auf Ihr Immobilien Angebot und gezielte Kundenanfragen. Man muss aber die Klaviatur dieser Medien beherrschen. Wer das nicht kann und als Laie versehentlich ein Foto der Gästetoilette als Aufmacher Foto wählt und schlimmstenfalls noch den Deckel hochgeklappt lässt, rutscht ganz weit nach hinten im Interesse der Suchenden.

Als Profis in der Immobilien Präsentation sind für uns aktuell 4 Profi Fotografen unterwegs, die Ihre Immobilie in Szene setzen mit Profi Equipment, 360 Grad Technologie, Drohnenfotos, Home Staging Service und Bildbearbeitung. Ergebnis sind optimale Magazin Exposés.

Zurück zu unseren modernen Vermarktungsmedien für Ihre Immobilie. Auf Wunsch bewerben wir Ihre Immobilie mit  Flyern, die in direkter oder weitläufiger Umgebung verteilt werden oder stellen auf Wunsch Verkaufsgalgen auf. Open House Events sind für uns auch kein Fremdwort. Zum guten Schluss  möchten wir noch erwähnen, dass inzwischen über 50.000 Kaufinteressenten in unserer Kartei sind, von denen wir die konkreten Suchprofile hinterlegt haben. Kunden auf die das Angebot passt, erhalten eine Mail bevor wir online gehen.

Ganz aktuell wurden wir übrigens von der Zeitschrift Capital in der Ausgabe 10/2019 bewertet und landeten auf Platz 1 in den Standorten Lübeck, Hamburg und Bremen jeweils mit 5 Sternen. Im Kiel sind wir auf Platz 2, aber auch mit 5 Sternen. Das zeigt uns, dass wir als Familienunternehmen auf dem richtigen Weg sind.

Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause. Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter Tel. 0800 – 77 16 100 oder per mail unter info@moellerherm-immobilien.de. Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel unter: www.maklererfahrung.de oder www.moellerherm-immobilien.de Besuchen Sie uns auch gern in unserem Ladenlokal Am Bürgerhaus 4 in Scharbeutz oder in der Fackenburger Allee 56 in Lübeck.

Immobilienverkauf vom Profi – Auf die richtige Präsentation kommt es an

Emotionale Texte, Profi-Fotos, Magazin Exposés und mehr….

Nachdem wir im letzten STRANDBLICK über die nötigen Unterlagen berichtet haben, die vor dem Verkaufsstart vorliegen müssen, widmen wir uns heute der optimalen Präsentation sowie dem Magazin Exposé. Wer die Unterlagencheckliste noch benötigt, kann diese gern per Mail oder Telefon bei Möllerherm Immobilien anfordern.

Beim Gestalten und Texten des Exposés gilt grundsätzlich, dass wir uns die Käuferbrille aufsetzen und ein Angebot kreieren, dass möglichst passgenau die Zielgruppe der jeweiligen Immobilie anspricht. Dabei interessiert nicht, wie die heutigen Eigentümer wohnen oder welchen Lebensstil sie pflegen. Käufer wollen ohnehin ihren eigenen Stil verwirklichen und deshalb muss alles so neutral wie möglich präsentiert werden. Potentielle Käufer müssen allein schon durch die Fotos ein positives Bauchgefühl entwickeln. Die ersten Sekunden sind entscheidend. Hier müssen Titelfoto und Headline überzeugen.

Das Exposé als „Verpackung“ der Immobilie soll Appetit machen und Bilder sagen ja bekanntlich mehr als 1000 Worte. Natürlich müssen auch die Fakten der Immobilie stimmen. Diese suchen wir uns grundsätzlich aus den vollständigen Unterlagen des Objektes heraus – Lesen Sie hierzu auch unseren Blogartikel „Unterlagen – Was brauche ich alles, wenn ich eine Immobilie verkaufen will?“.

Als Vorbereitung für den Fototermin setzen unsere Fotografen das Instrument des „Home Staging“ ein, das heißt im Wesentlichen, dass persönliche Dinge vor der Fotoerstellung entfernt werden und evtl. auch etwas umgeräumt werden muss. Später stellen wir selbstverständlich alles wieder dorthin, wo es war. Bei leerstehenden Immobilien setzten wir zum Fototermin gern auch mitgebrachte Einzelmöbelstücke oder auch täuschend echt aussehende Pappmöbel ein. Unser Fototeam besteht mittlerweile aus zwei festangestellten Immobilien-Fotografen und einer freien Fotografin. Alle sind geschult und mit Profi Fotoausrüstungen ausgestattet. Diese umfasst unter anderem die aktuellste Drohnen- und Panoramatechnik für die Erstellung von beeindruckenden 360°-Rundgängen und atemberaubenden Luftbildaufnahmen. Mit Handyfotos mal eben aus der Tasche heraus gewinnt man heute keinen Blumentopf mehr.

Fotos machen wir grundsätzlich bei Sonne. Nur bei längeren Schlechtwetterperioden bedienen wir uns auch mal der fototechnischen „Schönwetter-Optimierung“. Nachdem die Bilder „im Kasten“ sind, werden sie durch unser Fototeam am Computer nochmals nachbearbeitet.

Dann geht es an die Auswahl der Fotos und Erstellung des Exposés. Das gedruckte Exposé, das wir bei Besichtigung liebevoll verziert mit einem Schleifchen übergeben, hat in der Regel mindestens 24 Seiten und ist hochwertig wie ein Magazin gestaltet. Die Headline und die Texte sind besonders wichtig, da sie den ersten Eindruck vermitteln. Beim Objekttitel achten wir auf Emotionen und hatten bisher gute Erfolge mit Headlines wie „Pippi Langstrumpf Haus“, „Rotkäppchen Haus“ oder „Hyggeliges Landhaus“.

Neben dem gedruckten Exposé ist das Online Exposé noch viel wichtiger, denn heutzutage werden die meisten Immobilien über das Internet verkauft. Hier gelten übrigens die gleichen Grundsätze, wie im Magazin Exposé. Wenn die Immobilie dann noch zu einem marktgerechten Kaufpreis angeboten wird, den unsere Experten im Vorfeld für Sie ermittelt und mit Ihnen abgestimmt haben, steht einer erfolgreichen und schnellen Vermarktung nichts mehr im Wege.

Alles beginnt aber immer mit einer kostenfreien Marktwertermittlung durch unsere Immobilienexperten bei Ihnen zu Hause.  Wir lieben den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter 0800 – 77 16 100 oder per mail unter info@moellerherm-immobilien.de. Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel.

Unterlagen – Was brauche ich alles wenn ich eine Immobilie verkaufen will?

Alles muss auf Knopfdruck verfügbar sein

Die nicht sichtbare Vorarbeit, die ein guter Makler leisten muss, bevor eine Immobilie öffentlich präsentiert werden kann, wird meist völlig unterschätzt. Laien, die probieren wollen, von privat zu verkaufen laufen hier oft in eine tückische Falle. Wenn ein Käufer gefunden ist, verlangen Banken sofort alle, aber wirklich alle Unterlagen zur Immobilie.

MÖLLERHERM IMMOBILIEN arbeitet hier mit einer Checkliste, in der alles aufgeführt ist, was gebraucht wird. Diese Checkliste ist differenziert nach Häusern (EFH, DHH, RH) und nach WEG geteilten Objekten, also Eigentumswohnungen entwickelt worden. So wird wirklich nichts vergessen, was relevant ist. Sie bekommen diese Liste gratis wenn Sie uns anrufen unter 0800-7716100 (kostenfrei).

Privat-Verkäufern, die es selber probieren wollen, schicken wir diese begehrte Checkliste auch gerne zu. Die Aufstellung beginnt mit dem aktuellen Grundbuchauszug, geht über Bodengutachten und Altlastenverzeichnis bis zu rechtssicheren Wohnflächenberechnungen. Architekten haben hier manchmal Nutzflächen als Wohnfläche ausgewiesen. Ist ein begehbarer Kühlschrank oder ein Hobbyraum Wohnfläche oder nicht? Das klingt auf den ersten Blick nicht wichtig, aber Banken finanzieren nur Wohnfläche und rechnen nach dem „Beleihungswert“, der nichts mit dem tatsächlichen Wert der Immobilie zu tun hat. Banken gehen davon aus, dass Sie morgen privat oder als Firma insolvent sind und Ihre Immobilie verramscht werden muss. Zurück zur Unterlagenschaffung: Vieles haben Sie vorliegen und den Rest beschaffen wir uns selber mit einer Vollmacht, die in unserem Makler-Alleinauftrag enthalten ist.

Wenn ein Kaufinteressent gefunden ist, muss alles ganz schnell gehen. Aufgrund unserer guten Vorarbeit müssen Makler von Möllerherm Immobilien nur „auf den Knopf drücken“ und Banker erhalten sofort alle benötigten Informationen ohne lange Sucherei.

Alle relevanten Checklisten können Sie gern kostenfrei anfordern unter info@moellerherm-immobilien.de. Noch mehr lieben wir den persönlichen Kontakt zu Ihnen unter 4 Augen oder vorab per Telefon kostenfrei unter 0800 – 77 16 100. Informieren Sie sich auch über unsere anderen interessanten Blog-Artikel.

Wieviel Geld bekomme ich für meine Immobilie?

Das ist der erste Gedanke, der einem durch den Kopf geht, wenn man mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie eventuell zu verkaufen und einen neuen Lebensabschnitt ins Auge fasst.  

Es gibt fundierte Bewertungsmethoden. – Wir checken alle und ziehen dann unser Profi-Fazit.  

Um zu einem realistisch erzielbaren Verkaufspreis-Angebot zu gelangen, gibt es 4 Herangehensweisen, die wir immer von Fall zu Fall berücksichtigen und analysieren.

Vorweg: Wer seine Immobilie zu Mondpreisen anbietet wartet meist unendlich lange auf einen Käufer und „verbrennt“ sein Objekt am Markt. Unzählige Privatanbieter warten auf den Dummen der aufsteht und zuschlägt. Aktuelle Kaufinteressenten merken derartige „Ladenhüter“ und meiden diese. Nun zum Thema: Wie kann man Immobilien bewerten?

1. Sachwert-Verfahren

Das Sachwertverfahren berücksichtigt, wie der Name schon sagt, die Sachwerte der Immobilie. Und die setzen sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Wert des aufstehenden Gebäudes.

  • Bodenwert

Bodenrichtwerte werden in regelmäßigen Abständen von den Gutachterausschüssen ermittelt und dokumentiert. Dabei handelt es sich aber um Vergangenheitsdaten, die einen ersten groben Anhaltspunkt geben.

  • Gebäudewert

Der Gebäudewert setzt sich zusammen aus den Erstellungskosten abzüglich der Abnutzung. (Abschreibung über die Nutzungsdauer). Wir nennen das „Abwohnen“. Sinnvolle Renovierungen und Investitionen erhöhen natürlich den Gebäudewert.

2. Vergleichswert-Verfahren

Hier analysieren wir die Angebotspreise von vergleichbaren Immobilien aus dem aktuellen Angebot im Internet und in Print Medien. Hier steht uns tagesaktuelles und bis weit in die Vergangenheit reichendes Datenmaterial aus ganz Norddeutschland zur Verfügung. Wir können auf Knopfdruck bis auf Stadtteilbasis (z.B. Lübeck-St.Jürgen, Scharbeutz-Klingberg, Kiel-Elmschenhagen, Bremen-Lesum oder Hamburg-Lurup) und Immobilienart (EFH, ETW, Gebrauchtimmobilie, Neubau…) tagesaktuelle Marktberichte abliefern, die bei der richtigen Angebotspreis-Findung ungemein helfen. Wir haben die Online Datenbank von IMV Immobilien-Marktdaten-Vertriebs GmbH abonniert und analysieren auch für Ihre speziellen Fragestellungen gern den Markt.  

3. Ertragswert-Verfahren

Nach diesem Verfahren bewerten wir Objekte, bei denen es rein auf die Zahlen ankommt und darauf, wieviel Rendite mit dem eingesetzten Kapital erwirtschaftet wird. Das trifft auf vermietete Wohnungen und gewerblich genutzte Objekte zu.  

4. Beleihungswert für die Bank

Egal ob Sachwert-Verfahren, Vergleichswert-Verfahren oder Ertragswert-Verfahren – Banken denken immer anders, und zwar nicht in Chancen, sondern immer in Risiken.  Banken haben immer nur im Sinn die gewährten Kredite ganz sicher und sofort ohne Risiko wieder zurück zu bekommen. Daher wird immer vom Schlimmsten ausgegangen, also das die Immobilie am Markt schnellstens und auch unter Wert verramscht werden kann. Beleihungswerte liegen daher meist deutlich unter dem echten Marktwert einer Immobilie.   

5. Exkurs: Begehrlichkeits-Wert

Wer eine Immobilie allein aus wirtschaftlichen Gründen kaufen möchte, ohne dass Emotionen daran hängen darf bitte nur die Punkte 1 bis 4 berücksichtigen und seinen ganz persönlichen Bewertungsmix daraus ableiten.  

6. Exkurs: Gutachter

Hier gibt es viele Akteure, die Ihnen begegnen können. Von Banken beauftragte Gutachter sollen nur den Beleihungswert feststellen. Bausachverständige prüfen auf eventuelle Mängel oder Vorschäden, Architekten und andere Sachverständige sehen Ihre Immobilie wieder durch eine andere Brille.  

7. Marktwert

Alle genannten Bewertungsmetoden haben ihren Sinn, doch sie helfen nur bedingt weiter. Zur optimalen Angebotspreisfindung nutzen wir alle sinnvollen Verfahren und erarbeiten eine Angebotspreis Strategie. Denn letztendlich ist keine Wertermittlung entscheidend für den erfolgreichen Verkauf einer Immobilie, sondern immer nur wieviel ein Kaufinteressent bereit ist für Ihre individuelle Immobilie auszugeben und auf den Tisch des Herrn zu legen.  Bei Wohnimmobilien zur Selbstnutzung spielt dabei Begehrlichkeit und gutes Bauchgefühl eine entscheidende Rolle.

8. Fazit:

Eine kostenlose Marktwerteinschätzung bieten viele andere Makler auch. Auf die Qualität kommt es an. Vom Familienunternehmen Möllerherm Immobilien bekommen Sie eine fachmännische Aufarbeitung ihres Immobilienwertes nach einer gemeinsamen Erstbesichtigung Ihres Objektes. Und das kostenfrei. Vergleichen Sie und Sie werden feststellen, das Möllerherm Immobilien erste Wahl ist. Referenzen gibt es unter www.moellerherm-immobilien.de und www.maklererfahrung.de

Kostenfrei telefonieren können Sie mit uns unter 0800-7716100.