Unsere Blog-Beiträge für Eigentümer und Interessenten von Möllerherm Immobilien auf unserem Unternehmensblog „MaklerErfahrung.de“ .

6 Verkaufsgründe von Privat-Immobilien – Was ist individuell zu beachten?

Der Verkauf einer privat genutzten Immobilie hat nahezu immer mit persönlichen Veränderungen der Lebenssituation zu tun. Veränderungen bringen im Vorfeld gefühlte Unsicherheiten aber in Wirklichkeit auch neue Chancen und viel neue Lebensfreude mit sich. Kaufentscheidungen beruhen neben rationalen Kriterien meist auf gutem „Bauchgefühl“. Das wollen wir bei Kaufinteressenten wecken und müssen als Basis die Verkaufsgründe der bisherigen Eigentümer kennen. 

1 Die Immobilie ist zu groß geworden

Der Klassiker – Die Kinder sind aus dem Haus und deren Zimmer stehen leer. Alles ist zu groß geworden. Der große Garten macht mehr Mühe als Freude. Aber am Haus hängen viele schöne Erinnerungen. Genau jetzt ist der Zeitpunkt gekommen nochmal ein neues Leben anzufangen und sich zu verkleinern. Ballast abwerfen und sich nochmal auf einen Neuanfang freuen ist angesagt. „Eine neue Liebe ist wie ein neues Leben“. Sie sind emotional stark mit Ihrem bisherigen Zuhause verbunden. Achten Sie bei einem anstehenden Verkauf darauf, dass Sie einen Profi einschalten, da Sie emotional noch zu stark an Ihrem geliebten Haus hängen. Der Makler kann Sie bei dem Entscheidungsprozess unterstützen.

2 Familienplanung steht an – Raus aus der Wohnung und rein ins Eigenheim

Junge Paare mit Kinderwunsch und Immobilienbesitztrennen sich leichter von der ersten Wohnung, wenn sie zu klein wird. Wohnungen sind zurzeit sehr begehrt bei jungen Leuten, die von Zuhause ausziehen und die ersten Schritte der Eigenständigkeit austesten und erleben wollen. Vielleicht passt die Wohnung ja auch für einen älteren Käufer, der sich verkleinern will ganz genau. Voraussetzung ist hier meist Ebenerdigkeit oder Fahrstuhl.  Aktuell ist Verkäufermarkt – unser Tipp: sprechen Sie einen Makler an, dass Sie ein Haus suchen und eine Wohnung zu veräußern haben, ggf. finden Sie so bei dem Makler das passende Haus, da dieser natürlich auch sehr gerne Ihre Wohnung veräußern würde. So erhalten Sie ggf. eine Immobilie an die Sie sonst nur sehr schwer rankommen würden.

3 Immobilie geerbt – Kasse machen

Erbengemeinschaften die sich zum Verkauf entschließen müssen sich einig sein, was sie wollen und wie mit der Erb-Immobilie verfahren werden soll. Als unabhängige Makler bringen wir alle an einen Tisch und alle Interessen unter einen Hut. Als neutrale Vermittler können wir auch zerstrittene Familienmitglieder wieder zusammenführen und den bestmöglichen Preis für alle herausholen.

4 Wir trennen uns 

Das dürfen Kaufinteressenten nicht merken. Ein gutes Bauchgefühl ist für die Entscheidung zum Kauf einer neuen Immobilie der entscheidende Faktor. Die ersten Sekunden einer Besichtigung sind entscheidend. Wenn offensichtlich in den Örtlichkeiten gestritten wurde, liegt ein schlechtes Omen in der Luft, das Kaufinteressenten nicht spüren dürfen. Ein neutraler Makler, der zwischen beiden „Trennungswilligen“ vermittelt ist oft Gold wert und erzielt bessere Verkaufs-Preise zur Zufriedenheit von beiden.

5 Ein neuer Job in einer neuen Stadt steht an

Ein Immobilienverkauf dauert heute durchschnittlich 3 bis 6 Monate. Also ist es wichtig frühzeitig mit dem Verkauf anzufangen, damit alles synchron läuft. In Zeiten der Neuorientierung haben Sie meist nicht die Zeit und den Kopf sich auch noch um den Verkauf der Immobilie zu kümmern. Professionelle Maklerhilfe ist auch hier willkommen. 

6 Die Bank macht Druck

Wenn die Töpfe leer sind, entsteht oft Stress und Panik. Ruhe bewahren ist jetzt die erste Ansage, denn ein Verkauf am freien Markt ist meist besser als sich auf die Daumenschrauben von Banken einzulassen, die Ihr Eigentum nur schnellstmöglich verwerten wollen, ohne Rücksicht auf mögliche bessere Verkaufserlöse. Banken- und Bausparkassen Makler sind jetzt eine denkbar schlechte Alternative. Hier stehen andere Interessen im Vordergrund, die sich nicht mit den Ihren decken. Auch diese Situation spricht für einen unabhängigen Makler, der in Ihrem Sinne handelt.  

Darüber hinaus gibt es noch viele, viele individuelle Gründe, warum Immobilien verkauft werden, z.B. Spekulation oder die aktuellen hohen Preise. Bei uns erhalten Sie in jedem dieser Fälle immer eine kostenlose und unverbindliche Marktwerteinschätzung Ihrer Immobilie unter: www.unser-immobilienwert.de

Wir freuen uns auf Sie!

Viele Köche verderben den Brei

10 alte Redewendungen – Auch heute noch für Immobilienbesitzer aktuell

1. Viele Köche verderben den Brei

Wenn mehrere drittklassige Köche zusammen ein schmackhaftes Gericht zubereiten sollen, entsteht daraus in den meisten Fällen kein Festmahl.
Ähnlich ist es, wenn Immobilienverkäufer mehrere Makler gleichzeitig beschäftigen und das Objekt mehrmals im Netz angeboten wird, womöglich noch mit unterschiedlichen Preisen oder Objektangaben. Das verunsichert Kaufinteressenten. Besser ist es, sich auf einen einzigen „Sternekoch“ im Maklergeschäft zu verlassen, der ein „Gourmetangebot“ zaubert, nach dem sich alle Interessenten die Finger lecken.

2. Alle Register ziehen

Diese Redewendung stammt nicht aus der Bürokratie sondern aus der Welt der Musik. Je mehr Register ein Organist zieht, desto voluminöser wird der Klang.

Das gilt auch bei der Vermarktung von Immobilien Wir setzen alle passenden Instrumente ein (online und offline), die zum schnellen und zufriedenstellenden Verkaufsergebnis führen.

3. Auf einen grünen Zweig kommen

Verkäufer von Häusern und Grundstücken übergaben früher einen immergrünen Zweig, z.B. aus Buchsbaum, an die neuen Bewohner, damit gute Geister mit in das neue Haus einziehen konnten. Wer sich kein Haus leisten konnte, kam nie auf einen grünen Zweig.

Betongold war also immer schon ein begehrter Vermögensbestandteil. Damals wie heute war und ist es erstrebenswert krisensicheren Immobilienbesitz zu haben.

4. Den Bock zum Gärtner machen

Wer einen ungeeigneten „Ziegenbock“ für Gartenarbeiten einsetzt, läuft Gefahr, dass der alles zertrampelt und auch noch die Wurzeln der Pflanzen aus der Erde reißt.

Das gilt im übertragenen Sinne auch für die Maklerwahl. Um die Aussicht zu wahren, den bestmöglichen Preis zu erzielen, sollten Sie einen Fachmann mit fundierter Erfahrung und guten Referenzen wählen.

5. Jemandem Honig ums Maul schmieren

Diese Redewendung stammt aus der Zirkuswelt. Früher wurde bei der Bären-Dressur den Tieren als Belohnung Honig ums Maul geschmiert, um sie gefügig zu machen.

Im Immobiliengeschäft machen das einige Maklerkollegen heute noch ähnlich, wenn sie unrealistische Mondpreise versprechen, mit denen sich Verkaufswillige nur zu gerne an der Nase herumführen lassen. Diese Makler machen das nur, um erst mal den Auftrag zu bekommen. Später kommt dann die Ernüchterung, wenn doch kein „Dummer aufsteht“, der den überhöhten Preis bezahlen möchte.

6. Schuster bleib bei deinen Leisten

Ein Leisten ist das Modell eines Fußes und damit eine Modellvorlage für Schuhe, mit der die handwerklichen Schuster das Leder in die gewünschte Form brachten. Damit kannten sich diese Handwerker bestens aus. Von allen fremden Gewerken, von denen Sie keine Kenntnisse besaßen, ließen sie die Finger.

Auch das qualifizierte Maklergeschäft erfordert  vielfältige Fachkenntnisse, von denen Quereinsteiger oder Laien besser die Finger lassen sollten, damit nachher der Schuh nicht drückt.

7. Sich auftakeln

Die Redensart kommt aus der Seemannssprache des 18. Jahrhunderts. Vor dem Auslaufen der Segelschiffe wurde die gesamte Ausrüstung gecheckt und alles auf Vollständigkeit grprüft.

Bevor wir als Makler ein neues Immobilienangebot an den Markt bringen, takeln wir es ebenfalls auf. Wir besorgen und sichten vorher dem Start der Vermarktung alle baurechtlichen und amtlichen Unterlagen. Dann wird „die Braut hübsch gemacht“. Home Staging, tolle Profi Fotos, Drohnenflug, 360 Grad Rundgänge, Postproduction …und dann  ab auf den Laufsteg mit einem 24-seitigen Magazin-Exposé für die Online Portale und den Print-Versand.

8. Etwas auf der hohen Kante haben

Früher hatten heiratsfähige junge Damen Holztruhen, in denen die Aussteuer für eine spätere Hochzeit gesammelt wurde (Bettwäsche, Handtücher, Tischwäsche etc.) Oben rechts unter dem Deckel befand sich ein Geheimfach mit Klappdeckel, in dem das ersparte Geld für die Mitgift aufbewahrt wurde.

Heute ist eher die sichere Verwahrung von Kapital für das Alter das Thema und wie man am besten sein Geld nach einem erfolgreichen Immobilienverkauf anlegt, getreu dem Werbespruch:  „ Damit Sie  auch morgen noch herzhaft zubeißen können“. Eine Möglichkeit ist „Entsparen“, Geld ausgeben und etwas vom Leben genießen.  Überlegen Sie mal, ob es wirklich sinnvoll ist, nach dem Verkauf des eigenen Hauses eine Eigentumswohnung zu kaufen oder ob es nicht besser ist, in eine Mietwohnung umzuziehen und den Rest des Kapitals zu verleben. Vorsicht ist im Alter in jedem Fall vor windigen Anlagemöglichkeiten mit hohen Renditeversprechen geboten. Sichern Sie was Sie haben und leben Sie hier und jetzt. Ob Ihre Erben Ihnen Ihre Sparsamkeit danken ist ungewiss und der reichste Mann oder die reichste Frau auf dem Friedhof wollen Sie ja auch nicht werden.

9. Torschlusspanik

Im Mittelalter wurden nach Anbruch der Dunkelheit die Stadttore geschlossen. Alle, die bis dahin nicht in die schützenden Stadtmauern zurückkehrten,  waren den Gefahren von „Außen“ in Form von  Räubern, Kälte und wilden Tieren ausgesetzt. Die Angst, den richtigen Zeitpunkt zu verpassen gibt es auch noch heute und steckt tief in uns.

Immobilien sollte man zum richtigen Zeitpunkt kaufen und auch wieder verkaufen. Junge Familien mit Kindern kaufen große Häuser mit Garten. „Best Ager“, also angehende Großeltern mit viel zu viel Platz und zu großem Garten sollten ihr Haus besser verkaufen und Platz machen für die nächste Generation. Verpassen Sie den Zeitpunkt nicht bis die Tore schließen. Verkaufen Sie jetzt und wechseln Sie in ein neues Zuhause, das in Ihre aktuelle Lebenssituation passt. Ein Umzug bringt völlig neue Glücksgefühle. „Eine neue Liebe ist wie ein neues Leben…“

10. Wer zuerst kommt, mahlt zuerst

Die Bauern mussten sich im Mittelalter an den Mühlen anstellen, um ihr Getreide gemahlen zu bekommen. Wer zuerst da war, hat sein Mehl als erster zurückbekommen.

Auch heute noch ist es bei uns als Familien-Makler üblich, dass derjenige Interessent, der als erster seine Kaufabsicht erklärt hat und dessen Finanzierung geregelt ist, in unserer Empfehlung dem Auftraggeber gegenüber Vorrang vor den nachfolgenden Interessenten hat. Letztendlich treffen wir als Makler keine Entscheidung darüber, an wen verkauft oder vermietet wird. Das ist immer Sache des Verkäufers oder Vermieters.

Was brauchen erfolgreiche Immobilienmakler? 10 Tipps vom Profi…

Immobilienmakler sein und reich werden, das ist der Traum von Vielen, aber die Wahrheit ist oft eine Andere. Es braucht definitiv andere Fertigkeiten im Immobilienvertrieb als es sich Viele vorstellen. Ein guter Immobilienmakler muss unterschiedliche Fähigkeiten mitbringen. Insbesondere fällt es vielen schwer empathisch und gleichzeitig fokussiert zu sein. Zu verkniffen an die Aufgaben heranzugehen ist gar nicht gut und Gefühle allein bringen auch kein Geschäft. Hier die 10 Tipps wie Sie als Makler erfolgreich sind:

1 Fleiß schlägt Talent

Peter Schürrer sagte mal in einem hervorragenden Vortrag, dass es vier Dinge gibt die ein Makler braucht: Fleiß, Fleiß, Fleiß und Talent. Es steht also 3:1 für Fleiß, ein eindeutiges Ergebnis. Es wird oft unterschätzt welcher Aufwand hinter dem Aufbau einer persönlichen vertrauensvollen Beziehung mit einem Verkäufer steckt. Dabei ist es auch wichtig genau zu sein.

2 Empathie ist die Kunst des Makelns

Vielleicht sind Frauen ja die besseren Makler, wer weiß? Bestimmt fällt es uns Männern schwerer sich in die Gefühle des Gegenübers hineinzuversetzen. Beim Makeln ist dies ein eminent wichtiger Teil und wird oft nicht hoch genug geschätzt. Der Verkauf ist einer der emotionalsten Situation eines Menschen. Da braucht es jemand mit Taktgefühl an der Seite.

3 Die Makler-Welt wird digital

Die Anwendung letzter Technologien ist entscheidend. Neben der Fototechnik ist auch die CRM-Software Schlüssel zum Erfolg. Wir haben z.B. unser CRM System individuell auf unsere Prozessabläufe im Unternehmen angepasst. Onoffice ist dafür eine sehr empfehlenswerte Software-Lösung.

4 Fokussierung auf die wichtigen Dinge

Auf und Abs sind normal. Es wird auch Phasen geben, wo man nicht so erfolgreich ist. Dabei ist es wichtig die richtigen Kennzahlen im Auge zu behalten. D.h. man sollte nicht nur auf die harten Kennzahlen schauen, sondern den Erfolg auch auf Basis der weichen Kennzahlen beobachten. Ein Kennzahlen-System hilft dabei einen guten Überblick zu behalten.

5 Ich muss mich neu erfinden, jeden Tag.

Die DNA des Maklers ist davon geprägt, sich jeden Tag aufs Neue vorzubereiten, nämlich auf eine Überraschung. Dies ist auch gut so. Wenn Sie diesen Teil bestehen, dann bestehen Sie auch den Rest: Morgens aufstehen, sich aufzurappeln und auf neue Kunden zuzugehen, das ist die DNA, die jeder Makler haben sollte. Haben Sie den Drive?

6 Makeln ist Teamwork

Der Beruf ist aufgegliedert in unterschiedlichste Bereiche mit den verschiedensten Anforderungen. Der Makler sollte sich auf den Vertrieb konzentrieren. Und auch da sind weitere Kollegen wichtig zum gemeinsamen Austausch. Dies erhöht die Lernkurve und macht Sie noch erfolgreicher.

7 Präsentation ist alles

Ob Immobilienvideos auf dem YouTube-Kanal, animierte Magazin-Exposés oder virtuelle Rundgänge, die Objekt-Präsentation ist wichtig. Beim Termin Vorort geht es darum den Kunden im direkten Wettbewerb mit den Kollegen auch emotional mit einem hervorragenden Produkt zu begeistern.

8 Teil einer starken Marke sein

Im Maklergeschäft brauchen Sie eine starke Marke die sich einprägt und unverwechselbar ist. Sie sind bekannt, gut bewertet, in den wichtigsten Portalen, verfügt über eine hohe Weiterempfehlungsrate, dann sind Sie auf dem richtigen Weg.

9 Soziale Medien, SEO & Adwords statt Zeitung

Warum lesen Sie diesen Artikel und wo lesen Sie ihn? Wahrscheinlich wegen einer oder mehrerer der ersten drei Schlagworte dieser Überschrift. Zeitung ist out, und das gilt auch für Makler.

10 Vorbereitet auf das Bestellerprinzip sein

Leider muss es der Aktualität halber erwähnt sein. Das Bestellerprinzip wird wohl kommen, es ist nur die Frage wann und wie. Makeln mit Innenprovision wird dann verpflichtend werden. Das Produkt wird stärker in den Vordergrund geraten. Ist ihr Service gut genug?

Wir als Möllerherm Immobilien suchen ab sofort Makler mit Berufserfahrung oder einem eigenen laufenden Betrieb zur Erweiterung neuer oder bestehender Verkaufsgebiete in Norddeutschland. Sie sind technikaffin, empathisch und leistungsorientiert. Wir bieten Ihnen den strukturierten Aufbau Ihres Verkaufsgebiets, eine einzigartige familiäre Atmosphäre und das Gefühl bei jedem Schritt beim Makeln genau das Richtige zu tun. Rufen Sie mich an oder schreiben Sie mir eine WhatsApp unter 015150467537. Ich freue mich auf Ihre Nachricht. Lesen Sie auch gerne mehr darüber in unserem Blog Artikel: „Wen suchen wir? Wieviel zahlen wir? Warum stehen wir morgens auf…“

Möllerherm ist wieder Focus Top Makler 2018…

https://www.moellerherm-immobilien.de/maklererfahrung/wp-content/uploads/2018/04/92728540-0d2a-4365-93e7-a39fbda51198.jpg

Wir fühlen uns sehr geehrt nach 2017 dieses Jahr wieder als Focus Top Makler ausgezeichnet worden zu sein.

2017 ist für uns ein ereignisreiches Jahr gewesen:

– Wir sind Anfang 2017 in Bremen mit einem neuen Büro gestartet und Ende 2017 in Hamburg.

– Wir haben letztes Jahr 7 neue exzellente Mitarbeiter eingestellt.

– Unser neues großes Ladenlokal in Lübeck in der Fackenburger Allee wurde in Betrieb genommen und wir richten gerade unser neues Ladenlokal in Scharbeutz ein.

Während des Wachstums ist es jetzt an der Zeit zurück zu blicken und Danke zu sagen, insbesondere an unsere tollen Mitarbeiter, die das alles in einem Jahr möglich gemacht haben.

Wir wollen uns an dieser Stelle auch bei den Kollegen für die Auszeichnung recht herzlich bedanken und versprechen, dass wir weiterhin höchsten Wert auf Ausbildung und Arbeitsqualität unserer Mitarbeiter legen, um diesem Anspruch gerecht zu werden.

Dieses Jahr hat schon klasse begonnen und wir freuen uns auf ein weiteres ereignisreiches Jahr mit vielen Überraschungen.

Eure Geschäftsführung (von links)

Johannes Möllerherm

Annegret Möllerherm

Dr. Marcel Hofeditz

Fakten statt Illusionen – Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die Erwerbskosten einer Immobilie setzen sich zusammen aus

1. Kaufpreis

2. Kaufnebenkosten

Für die Nebenkosten müssen vom Erwerber je nach Region und Einzelsituation ca. zwischen 8% und 15% zusätzlich zum Kaufpreises eingeplant werden.

Grunderwerbssteuer

Je nach Bundesland differiert diese an das Finanzamt zu zahlende Steuer auf den Kaufpreis zwischen 3,5% und 6,5%. Hier die aktuelle Hitparade, die nach dem Ermessen der einzelnen Bundesländer festgelegt wird (Stand Februar 2018):

1. Schleswig-Holstein 6,5%

2. Nordrhein-Westfalen 6,5%

3. Saarland 6,5%

4. Brandenburg 6,5%

5. Thüringen 6,5%

6. Berlin 6,0%

7. Hessen 6,0%

8. Mecklenburg-Vorpommern 5,0%

9. Niedersachsen 5,0%

10. Bremen 5,0%

11. Rheinland-Pfalz 5,0%

12. Sachsen- Anhalt 5,0%

13. Baden-Württemberg 5,0%

14. Hamburg 4,5%

15. Sachsen 3,5%

16. Bayern 3,5%

Mindern kann man die Grunderwerbsteuer, wenn mitverkaufte Ausstattungsgegenstände (möglichst mit Kaufbeleg) aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden und das Finanzamt die realistisch angesetzten Zeitwerte anerkennt. Dazu empfiehlt sich die Aufstellung einer detaillierten Inventarliste mit Zeitwerten für z.B. Einbauküche, Kaminofen, in der Immobilie verbleibende Einrichtungsgegenstände etc.).

Notarkosten

Im BGB ist gesetzlich geregelt, dass jeder Immobilien-Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Dafür fallen Notar-Gebühren und Grundbuchamts-Gebühren für eine eventuelle Gundschuldbestellung in Höhe von ca. 1,0% bis 1,8% des Kaufpreises an.

Maklerprovision

Wenn Immobilien ohne Käuferprovision angeboten werden, ist die Maklerprovision bereits im Kaufpreis einkalkuliert und wird vom Verkäufer an den Makler gezahlt. Vorteil ist hier, dass die Provision mitfinanziert werden kann. Daneben existieren regional unterschiedliche Provisionsmodelle. Da gibt es die Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen oder auch unterschiedlichen Anteilen, damit der Provisionssatz der dem Käufer angeboten wird (optisch) niedriger erscheint. Bei der reinen Käuferprovision zahlt der Käufer den Makler. Bei allen dieser nur rein optisch verschiedenen Entlohnungsmodelle zahlt bei realistischer Betrachtungsweise indirekt oder direkt immer der Käufer den Makler. Marktüblich sind Provisionen zwischen 5,95% und 7,14% inkl. MwSt.

Nebenkosten der Finanzierung und Gutachten

Wenn die Bank zur Finanzierung ein Wertgutachten vorgelegt bekommen möchte, fallen dafür ca. 0,2 bis 0,5% der Darlehenssumme an, welche die Banken meist in den Effektivzins für das Darlehen einrechnen. Vollgutachten von zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen kosten zwischen 0,4% und 1,2% des Marktwertes der jeweiligen Immobilie. Bereitstellungszinsen der Banken für nicht abgerufene Darlehenverträge belaufen sich pro Monat aktuell auf ca. 0,2% bis 0,25% der Darlehenssumme.

Was Immobiliengeschäfte mit Mon Cherie zu tun haben?

Auf den ersten Blick nichts. Was haben denn Pralinen mit einem neuen Zuhause zu tun? Jedoch auf den zweiten Blick, wenn man sich viele Jahre mit dem Immobilienverkauf und mit Süßwaren beschäftigt hat, stellt man viele Gemeinsamkeiten fest. Es gibt eine unendliche Auswahl dieser Leckereien aus Schokolade und vielen kreativen anderen Zutaten wie z.B. Nougat, Blätterkrokant, Kirschen, Likör und Dekoren aus Schokolade oder Nüssen und Streuseln u.s.w. an jeder Ecke im Angebot: in der Confiserie, im Supermarkt, im Restaurant und auch im Discounter. Bei Maktenartikeln ist man sich sicher, immer eine gleichbleibende Qualität der Leckereien zu bekommen. Bei unbekannten Angeboten kommt es auf das Vertrauen zum Anbieter an, ob auch mein Geschmack getroffen wird. Der eine mag es mild, der andere herb, der eine knusprig, der andere wieder cremig.
Bei Immobilien ist das nicht nur ähnlich, sondern noch extremer, denn kaum eine Immobilie gleicht der anderen. Immobilien müssen auf die Bedürfnisse von Menschen zugeschnitten sein. So wie sich nicht jede flüchtige Bekanntschaft zur Freundschaft entwickelt, passt nicht jede Immobilie zu jedem Menschen. Das ist eine ganz persönliche Sache.

Beim Kauf entscheiden die Frauen und ein gutes Bauchgefühl. Darüber muss sich jeder, der seine Wohn-Immobilie verkaufen möchte im Klaren sein. Ein gutes Marketing für die zu verkaufende Immobilie ist heute unverzichtbar. Pralinen in schlechten Verpackungen haben schließlich auch keine Chance gemocht und gekauft zu werden. Um Ihr Immobilienangebot potentiellen Käufern schmackhaft zu machen, braucht man heute ein professionelles Exposé, gedruckt fast wie eine Zeitschrift, mit vielen Profi Fotos und schönen Texten, Drohnenfotos, 360 Grad Panorama Rundgänge, Videos, professionelles online Marketing und so weiter. Dann muss die Immobilie bei der Besichtigung dem Interessenten auch noch „schmecken“. Wir sagen immer, dass er/sie ein gutes Bauchgefühl haben muss. Ob es passt oder nicht, entscheidet sich meist in den ersten 2 Sekunden, nachdem ein Interessent das Objekt betritt. Damit alles perfekt inszeniert wird und die Interessenten sagen: „Das ist Mon Cherie“ ist die Hilfe von professionellen Maklern oft unverzichtbar.

Vorsicht vor den Käuferportalen! Warum Sie sich selber Ihren Makler aussuchen sollten…

Wenn Sie bei Google oder anderswo „Immobilie verkaufen“ eingeben, erscheinen ganz oben Angebote von Internetportalen, die sich zwar sehr gut damit auskennen, wie man in den Ergebnislisten an die ersten Positionen kommt, aber von der Materie Immobilienverkauf nur sehr wenig verstehen und sich in Ihrer Region auch meist nicht auskennen. Die verlockenden Überschriften lauten z.B.

  • Zum Höchspreis verkaufen
  • Immobile verkaufen Top-Preis – 100% kostenlos für Verkäufer
  • Immobilie erfolgreich mit Makler verkaufen

Wer will das nicht? Immer mehr Portale werben im Internet auf diese Art um Kunden.

Es wird angeboten seine zu verkaufende Immobilie mit ein paar Mausklicks kostenlos bewerten zu lassen und meist damit, das Sie in Kürze 3 kostenlose Angebote von Maklern aus der Region erhalten. Dazu kommen zusätzliche aufmerksamkeits-haschende Aussagen wie: 25.000€, 50.000€, 75.000€ mehr für Ihr Objekt oder das nur geprüfte Immobilienmakler vermittelt werden.

Ziel des Ganzen ist immer, an Ihre Daten zu kommen.

Das Eingabemenü macht es Ihnen einfach, die vom Portal gewünschten Eckdaten einfach anzuklicken. Zum Schluss geben Sie noch Ihre Email-Adresse und Ihre Telefonnummer ein und werden umgehend von den Mitarbeitern des Portals angerufen. Hier bekommen Sie dann einen oder mehrere regional tätige Makler empfohlen oder Sie werden direkt von Maklern der Region angerufen, die Ihnen eine kostenlose Marktwerteinschätzung vor Ort anbieten.

Bei den „empfohlenen“ Maklern handelt es sich aber leider meist nicht um die Besten ihrer Zunft, sondern um die, die für jeden Kontakt, den Sie von den Portalen erhalten bares Geld auf den Tisch der Portale legen, um bei Ihnen den Fuß in die Tür zu bekommen. In der Regel sind nur die zweit- und drittklassigen Makler bereit für derartige Kontakte Geld zu bezahlen. Die Qualität der folgenden Marktwerteinschätzung erahnen Sie schon.

Zusätzlich schließen die Portale einen Rahmenvertrag mit dem zahlungswilligen Makler und der zahlt dann u.a. 250 € für jeden Kontakt, bei dem er anrufen kann. Dieses Angebot wird 3 verschiedenen zahlungsbereiten Makeln unterbreitet und wer zuerst anruft, malt zuerst. Das sind Summa Summarum 750€ pro Verkäuferkontakt, die das Portal erlöst. Es gibt aber auch Portale die Makler anrufen und Ihre konkreten Kontaktdaten gegen Bezahlung einzelfallbezogen verkaufen wollen. Geprüft ist da von den Portalen bei der Maklerauswahl recht wenig und die Qualifikation des Maklers spielt so gut wie keine Rolle. Wer zahlt, bekommt Ihre Kontaktdaten.

Den meistbieten Makler zu bekommen, der Ihnen utopische Verkaufspreise verspricht bringt Ihnen aber rein gar nichts. Im Gegenteil. Es droht Ihnen der schlimme Fall Ihre Immobilie mit einem überhöhten Preis am Markt zu „verbrennen“.
Gute und qualifizierte Makler teilen die Maklerbelohnung, sprich Courtage, nicht mit überregionalen Portalen dieser Art, denn Sie wissen genau was Ihre Arbeit wert ist. Daher kommen Sie auf diesem Wege meist nicht an die Besten der Branche heran, die den marktgerechten Preis auch wirklich erzielen und nicht nur versprechen.

Wir empfehlen, sich bei Bekannten und Freunden nach deren Erfahrungen zu erkundigen und auch mal im Internet zu stöbern, wer den für Sie besten Auftritt mit seiner Webside hat, wo die Qualität der Fotos professionell ist und auch die Texte in den Exposés lesefreundlich aufbereitet sind. Auch eine Mitgliedschaft im Berufsverband ivd sagt eine Menge über die Qualität aus. Man merkt ganz schnell, welcher Makler zu einem passt und wen man anrufen sollte. Schauen sie auf die Bewertungen von Google, Immobilienscout24 und Focus. Und bestellen Sie gerne mehrere zu sich nach Hause, um einen Vergleich zu ziehen, aber geben Sie diese wichtige Entscheidung nicht aus der Hand.

Lassen Sie sich also, wenn Sie eine Immobilie verkaufen möchten, nicht blenden von rein Profit-orientierten Portalen, sondern verlassen Sie sich besser auf Empfehlungen, eigene Recherchen und ihr gutes Bauchgefühl. Denn damit sind Sie bis heute ja auch immer erfolgreich und glücklich gewesen.

Vorsicht vor dem Knipser! Warum Nachweismakler Ihrem Immobilienverkauf schaden…

Schnell mal einen Privatverkäufer zu einem ersten unverbindlichen Ortstermin überreden mit dem Vorwand Interessenten zu haben. Dann beim Ersttermin ein bischen small talk und die Frage, ob man ein paar Fotos von der Immobilie mit dem Handy machen kann. Dann noch kurz ein paar mündliche Informationen vom Eigentümer abgegriffen und mit der Privatannonce des Privatverkäufers im Internet ergänzt und die nötigsten Objektfakten dazu, egal ob sie stimmen oder nicht. Ruck zuck ist ein Exposé fertig, das man online inserieren kann.

Leider „arbeiten“ immer noch einige Makler auf diese Weise und stellen auch ohne Zustimmung oder jeglichen Auftrag und ohne Kenntnis des Eigentümers deren Immobilienangebote online. Die qualitativ schlechten Fotos gepaart mit teilweise unrichtigen Objektfakten stehen dann am nächsten Tag offen im Netz, manchmal auch noch direkt unter dem Angebot des Privatverkäufers. Die Chance für einen guten ersten Eindruck, den die Immobilie im Netz in den Ergebnislisten vermitteln soll und den man möglichst ausnutzen will, um möglichst viele Interessenten für die Immobilie zu begeistern und auch entscheidend für einen preistreuen Verkauf ist, ist damit dahin.

In der Fachsprache nennt man das „Nachweis-Makeln“. Der Nachteil ist, dass die Immobilie auf diese Weise unkontrolliert am Markt „verbrannt“ wird. Und ganz ehrlich: Was bringt es, wenn die selbe Immobilie mehrere Male von unterschiedlichen Maklern noch mal neben dem Privatinserat steht? Im Zweifel lenken die amateurhaften Zweit-Insertionen die Interessenten eher ab von dem eigenen Privatinserat, sodass die Anfrage nachher bei einem der Nachweis-Makler eingeht und nicht bei der Eigentümer-Anzeige – eher ein Nachteil als ein Vorteil für den privaten Immobilienverkäufer, der doch eigentlich selber den Verkauf der eigenen Immobilie versuchen möchte.

Was unterscheidet einen guten Makler? Gute Makler dagegen bieten Ihnen höchstens an, nur die Bestandskunden anzuschreiben – stellen das Angebot aber nicht sofort ins Netz bzw. auf alle großen Portale. Hier geht es eher darum den Bestandskunden in der Kartei einen Service zu bieten und in deren Postfach mal wieder präsent zu sein.

Oft schämen wir uns für das unprofessionelle Vorgehen von unqualifizierten Nachweis-Maklern , die unsere ganze Zunft in Misskredit bringen und dem Image des Berufsstandes nicht förderlich sind. Leider sind es in letzter Zeit nicht nur kleine nebenberufliche Newcomer, die so vorgehen, sondern auch z.T. internetbasierte Neugründungen, die zwar das Internet bedienen können, aber kaum Orts- oder Sachkenntnis besitzen.

Wenn Sie einen Makler beauftragen, achten Sie kompromisslos auf Qualität, denn es geht um sehr viel und insbesondere Ihr Geld. Ein professioneller Immobilienmakler bietet Ihnen:

  • Eine qualifizierte Marktwerteinschätzung mit Erfahrungen von vergleichbaren Objekten aus Ihrem direkten Wohnumfeld.
  • Ein Exposé mit professionellen Fotos vom Fotografen. Am besten sogar mit Hochbildern & einem 360°-Rundgang.
  • Besichtigungen nur mit echten geprüften Kaufinteressenten.
  • Führung der Kaufpreisverhandlungen, um den besten Preis für Sie zu erzielen.

Es geht beim Immobilienverkauf immer um sehr hohe und nicht alltägliche Summen. Da sollte man ein ein gutes Bauchgefühl und großes Vertrauen zu seinem persönlichen Immobilienberater haben.

Warum Sie vor der Hausbesichtigung eine Widerrufsbelehrung vom Makler erhalten…

Auf den ersten Blick ist die Widerrufsbelehrung, die Makler versenden, bevor das Exposé heruntergeladen werden kann, ein „Bürokratiemonster“ des Gesetzgebers, das in der Tat nicht sofort zu verstehen ist. Makler unterliegen seit Juni 2014 dem Fernabsatzgesetz: salopp gesagt geht es um „Haustürgeschäfte“ im Gegensatz zu Geschäften, die in den Geschäftsräumen des Anbieters gemacht werden – z.B. im Büro des Maklers, das persönlich aufgesucht wird. Das heißt, dass Makler ein Exposé nur prompt und sofort versenden können, wenn die Kunden auf Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht verzichten, ansonsten muss der Makler 14 Tage mit dem Versand warten, bis die Widerrufsmöglichkeit erloschen ist. Dies dient uns zur Sicherung der Provision, falls es zu einem notariellen Kaufvertrag kommen sollte.

Falls der Makler nicht über die Widerrufsmöglichkeit belehrt, kann der Kunde sich später darauf beziehen und die gesamte Provision zurückfordern, weil er nicht auf seine Widerrufsmöglichkeit hingewiesen wurde. Auf den ersten Blick ist das juristische Haarspalterei, aber uns ist das leider schon einmal konkret mit einem Kunden passiert. Wenn Sie sich bei uns melden und ein Exposé anfordern oder eine Besichtigung möchten, gehen Sie rein rechtlich gesehen einen Maklervertrag mit uns ein, aus dem natürlich keine Zahlungsverpflichtung uns gegenüber entsteht, wenn Sie keine Immobilie kaufen. Kosten entstehen erst, wenn es zur notariellen Beurkundung beim Notar kommt.

5 Tipps zum erfolgreichen Vorgehen, wenn Kaufinteressenten sich überbieten

Immobilien sind fast immer Unikate von denen es keine Kopien gibt. Deshalb können Sie auch zum gleichen Zeitpunkt nur ein einziges Mal verkauft werden. Bei besonders begehrten Objekte, die sich durch einzigartige Lagen oder eine klassische Nutzung für Familien auszeichnen, kommt es öfters vor, dass mehrere Interssenten dieses Objekt gerne kaufen würden. „Evergreens“ kann man diese Objekte bezeichnen oder „Allrounder“. Vielleicht besitzen Sie ja so ein Objekt? Dazu zählen Mehrfamilienhäuser in besonderen Lagen, genauso wie Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser und Wohnungen. Es sind oft nicht die absoluten Top-Lagen, dort wo sowieso der Markt recht klein ist, sondern eher das mittlere Segment, also Einfamilienhäuser bis 500.000€ in klassischen stadtnahen Lagen, beliebten Straßen mit sehr guter Infrastruktur. Es wird dann öfters mehr bezahlt als der Angebotspreis, also der realistische Marktpreis mit dem wir (immer) versuchen in den Markt zu gehen.

Neulich war das wieder so. Es gab 3 Interessenten für ein Einfamilienhaus, die alle wild entschlossen waren, das Objekt zu kaufen und sich gegenseitig überboten haben. Was sollen wir als Makler tun? Was sollten Sie als Käufer tun und was sollten Sie als Verkäufer tun?

Zunächst ist es wichtig, dass alle Ruhe bewahren. Eine größtmöglichste Transparenz ist der Schlüssel für den richtigen Umgang mit den Bietenden, genauso wie das richtige Takt-Gefühl…

Tipp 1: Prüfen der Finanzierung aller Bietenden

Also, wenn ein Bietender keine Finanzierungszusage seiner Bank hat oder eine Bankbestätigung vorlegt, dass entsprechendes Eigenkapital vorhanden ist, dann braucht man das Gebot zunächst auch gar nicht berücksichtigen.

Tipp 2: Kaufkriterien des Verkäufers abfragen

Es ist wichtig zu wissen, was dem Verkäufer eigentlich wichtig ist. Vielleicht ist ihm der Übergabezeitpunkt oder dass eine Familie kauft, wichtiger als der Preis.

Tipp 3: Ich gehe immer auf den Erst-Bietenden zurück

Der Fairnesshalber sollte der Erst-Bietende immer die Chance haben das Gebot zu erhöhen.

Tipp 4: Das Gespräch vor dem Brief

Wenn möglich immer telefonisch die Gespräche führen. Es bringt nichts aufgrund einer falsch verstandenen Email, Unruhe zu erzeugen.

Tipp 5: In der Kürze liegt die Würze. 

Das Ganze sollte sich auch nicht zu lang strecken. Lieber die Gebote in 1-2 Tagen sammeln als über mehrere Tage.

Zurück zu unserer Geschichte: In letzter Konsequenz hat dann der Eigentümer sich für ein Gebot entschieden und es blieben zwei unglückliche Bieter auf der Strecke. Das erzeugt natürlich Unzufriedenheit, nicht nur bei den Käufern, sondern auch bei uns als Makler. Es gibt kein unschöneres Telefonat als ein Haus abzusagen.

Wir sprechen dann immer intensiv mit den Kunden, um deren Vertrauen zu behalten und versprechen, wenn ein ähnliches Objekt hereinkommt, die leer ausgegangenen Kaufinteressenten vorrangig vor Veröffentlichung des Angebotes anzusprechen. Nicht nur in dem geschilderten Fall, sondern auch in anderen Fällen konnten wir alleine dieses Jahr ein vergleichbares Objekt dem Interessenten anbieten, welches dann genau passte. Beim Notar gab es dann wieder glückliche Gesichter und ein Sektchen auf das neue Zuhause.