Unsere Blog-Beiträge für Eigentümer und Interessenten von Möllerherm Immobilien auf unserem Unternehmensblog „MaklerErfahrung.de“ .

Vorsicht vor dem Knipser! Warum Nachweismakler Ihrem Immobilienverkauf schaden…

Schnell mal einen Privatverkäufer zu einem ersten unverbindlichen Ortstermin überreden mit dem Vorwand Interessenten zu haben. Dann beim Ersttermin ein bischen small talk und die Frage, ob man ein paar Fotos von der Immobilie mit dem Handy machen kann. Dann noch kurz ein paar mündliche Informationen vom Eigentümer abgegriffen und mit der Privatannonce des Privatverkäufers im Internet ergänzt und die nötigsten Objektfakten dazu, egal ob sie stimmen oder nicht. Ruck zuck ist ein Exposé fertig, das man online inserieren kann.

Leider „arbeiten“ immer noch einige Makler auf diese Weise und stellen auch ohne Zustimmung oder jeglichen Auftrag und ohne Kenntnis des Eigentümers deren Immobilienangebote online. Die qualitativ schlechten Fotos gepaart mit teilweise unrichtigen Objektfakten stehen dann am nächsten Tag offen im Netz, manchmal auch noch direkt unter dem Angebot des Privatverkäufers. Die Chance für einen guten ersten Eindruck, den die Immobilie im Netz in den Ergebnislisten vermitteln soll und den man möglichst ausnutzen will, um möglichst viele Interessenten für die Immobilie zu begeistern und auch entscheidend für einen preistreuen Verkauf ist, ist damit dahin.

In der Fachsprache nennt man das „Nachweis-Makeln“. Der Nachteil ist, dass die Immobilie auf diese Weise unkontrolliert am Markt „verbrannt“ wird. Und ganz ehrlich: Was bringt es, wenn die selbe Immobilie mehrere Male von unterschiedlichen Maklern noch mal neben dem Privatinserat steht? Im Zweifel lenken die amateurhaften Zweit-Insertionen die Interessenten eher ab von dem eigenen Privatinserat, sodass die Anfrage nachher bei einem der Nachweis-Makler eingeht und nicht bei der Eigentümer-Anzeige – eher ein Nachteil als ein Vorteil für den privaten Immobilienverkäufer, der doch eigentlich selber den Verkauf der eigenen Immobilie versuchen möchte.

Was unterscheidet einen guten Makler? Gute Makler dagegen bieten Ihnen höchstens an, nur die Bestandskunden anzuschreiben – stellen das Angebot aber nicht sofort ins Netz bzw. auf alle großen Portale. Hier geht es eher darum den Bestandskunden in der Kartei einen Service zu bieten und in deren Postfach mal wieder präsent zu sein.

Oft schämen wir uns für das unprofessionelle Vorgehen von unqualifizierten Nachweis-Maklern , die unsere ganze Zunft in Misskredit bringen und dem Image des Berufsstandes nicht förderlich sind. Leider sind es in letzter Zeit nicht nur kleine nebenberufliche Newcomer, die so vorgehen, sondern auch z.T. internetbasierte Neugründungen, die zwar das Internet bedienen können, aber kaum Orts- oder Sachkenntnis besitzen.

Wenn Sie einen Makler beauftragen, achten Sie kompromisslos auf Qualität, denn es geht um sehr viel und insbesondere Ihr Geld. Ein professioneller Immobilienmakler bietet Ihnen:

  • Eine qualifizierte Marktwerteinschätzung mit Erfahrungen von vergleichbaren Objekten aus Ihrem direkten Wohnumfeld.
  • Ein Exposé mit professionellen Fotos vom Fotografen. Am besten sogar mit Hochbildern & einem 360°-Rundgang.
  • Besichtigungen nur mit echten geprüften Kaufinteressenten.
  • Führung der Kaufpreisverhandlungen, um den besten Preis für Sie zu erzielen.

Es geht beim Immobilienverkauf immer um sehr hohe und nicht alltägliche Summen. Da sollte man ein ein gutes Bauchgefühl und großes Vertrauen zu seinem persönlichen Immobilienberater haben.

Warum Sie vor der Hausbesichtigung eine Widerrufsbelehrung vom Makler erhalten…

Auf den ersten Blick ist die Widerrufsbelehrung, die Makler versenden, bevor das Exposé heruntergeladen werden kann, ein „Bürokratiemonster“ des Gesetzgebers, das in der Tat nicht sofort zu verstehen ist. Makler unterliegen seit Juni 2014 dem Fernabsatzgesetz: salopp gesagt geht es um „Haustürgeschäfte“ im Gegensatz zu Geschäften, die in den Geschäftsräumen des Anbieters gemacht werden – z.B. im Büro des Maklers, das persönlich aufgesucht wird. Das heißt, dass Makler ein Exposé nur prompt und sofort versenden können, wenn die Kunden auf Ihr 14-tägiges Widerrufsrecht verzichten, ansonsten muss der Makler 14 Tage mit dem Versand warten, bis die Widerrufsmöglichkeit erloschen ist. Dies dient uns zur Sicherung der Provision, falls es zu einem notariellen Kaufvertrag kommen sollte.

Falls der Makler nicht über die Widerrufsmöglichkeit belehrt, kann der Kunde sich später darauf beziehen und die gesamte Provision zurückfordern, weil er nicht auf seine Widerrufsmöglichkeit hingewiesen wurde. Auf den ersten Blick ist das juristische Haarspalterei, aber uns ist das leider schon einmal konkret mit einem Kunden passiert. Wenn Sie sich bei uns melden und ein Exposé anfordern oder eine Besichtigung möchten, gehen Sie rein rechtlich gesehen einen Maklervertrag mit uns ein, aus dem natürlich keine Zahlungsverpflichtung uns gegenüber entsteht, wenn Sie keine Immobilie kaufen. Kosten entstehen erst, wenn es zur notariellen Beurkundung beim Notar kommt.

5 Tipps zum erfolgreichen Vorgehen, wenn Kaufinteressenten sich überbieten

Immobilien sind fast immer Unikate von denen es keine Kopien gibt. Deshalb können Sie auch zum gleichen Zeitpunkt nur ein einziges Mal verkauft werden. Bei besonders begehrten Objekte, die sich durch einzigartige Lagen oder eine klassische Nutzung für Familien auszeichnen, kommt es öfters vor, dass mehrere Interssenten dieses Objekt gerne kaufen würden. „Evergreens“ kann man diese Objekte bezeichnen oder „Allrounder“. Vielleicht besitzen Sie ja so ein Objekt? Dazu zählen Mehrfamilienhäuser in besonderen Lagen, genauso wie Einfamilienhäuser oder Reihenhäuser und Wohnungen. Es sind oft nicht die absoluten Top-Lagen, dort wo sowieso der Markt recht klein ist, sondern eher das mittlere Segment, also Einfamilienhäuser bis 500.000€ in klassischen stadtnahen Lagen, beliebten Straßen mit sehr guter Infrastruktur. Es wird dann öfters mehr bezahlt als der Angebotspreis, also der realistische Marktpreis mit dem wir (immer) versuchen in den Markt zu gehen.

Neulich war das wieder so. Es gab 3 Interessenten für ein Einfamilienhaus, die alle wild entschlossen waren, das Objekt zu kaufen und sich gegenseitig überboten haben. Was sollen wir als Makler tun? Was sollten Sie als Käufer tun und was sollten Sie als Verkäufer tun?

Zunächst ist es wichtig, dass alle Ruhe bewahren. Eine größtmöglichste Transparenz ist der Schlüssel für den richtigen Umgang mit den Bietenden, genauso wie das richtige Takt-Gefühl…

Tipp 1: Prüfen der Finanzierung aller Bietenden

Also, wenn ein Bietender keine Finanzierungszusage seiner Bank hat oder eine Bankbestätigung vorlegt, dass entsprechendes Eigenkapital vorhanden ist, dann braucht man das Gebot zunächst auch gar nicht berücksichtigen.

Tipp 2: Kaufkriterien des Verkäufers abfragen

Es ist wichtig zu wissen, was dem Verkäufer eigentlich wichtig ist. Vielleicht ist ihm der Übergabezeitpunkt oder dass eine Familie kauft, wichtiger als der Preis.

Tipp 3: Ich gehe immer auf den Erst-Bietenden zurück

Der Fairnesshalber sollte der Erst-Bietende immer die Chance haben das Gebot zu erhöhen.

Tipp 4: Das Gespräch vor dem Brief

Wenn möglich immer telefonisch die Gespräche führen. Es bringt nichts aufgrund einer falsch verstandenen Email, Unruhe zu erzeugen.

Tipp 5: In der Kürze liegt die Würze. 

Das Ganze sollte sich auch nicht zu lang strecken. Lieber die Gebote in 1-2 Tagen sammeln als über mehrere Tage.

Zurück zu unserer Geschichte: In letzter Konsequenz hat dann der Eigentümer sich für ein Gebot entschieden und es blieben zwei unglückliche Bieter auf der Strecke. Das erzeugt natürlich Unzufriedenheit, nicht nur bei den Käufern, sondern auch bei uns als Makler. Es gibt kein unschöneres Telefonat als ein Haus abzusagen.

Wir sprechen dann immer intensiv mit den Kunden, um deren Vertrauen zu behalten und versprechen, wenn ein ähnliches Objekt hereinkommt, die leer ausgegangenen Kaufinteressenten vorrangig vor Veröffentlichung des Angebotes anzusprechen. Nicht nur in dem geschilderten Fall, sondern auch in anderen Fällen konnten wir alleine dieses Jahr ein vergleichbares Objekt dem Interessenten anbieten, welches dann genau passte. Beim Notar gab es dann wieder glückliche Gesichter und ein Sektchen auf das neue Zuhause.

Der Häuserflüsterer

Diese Geschichte hat sich vor gut 2 Jahren in Ostholstein zugetragen. Es war ein renovierungsbedürftiges Haus, das unsere Mitarbeiterin Anika dem Interessenten präsentieren konnte, aber dafür mit einem ganz tollen Garten und ganz idyllisch gelegen. „Der Mann, mit dem ich da war, war so’n bisschen hippiemässig, Mitte 40“, erzählte Anika und beim Reinkommen hat er gesagt „Hallo Haus, du bist ja im Dornröschenschlaf, du brauchst nur dringend jemanden, der dich wachküsst“. Dann sind wir weitergegangen und er hat auch den Keller begrüßt. Am Schluss der Besichtigung hat er nochmal seine Hände an die Wand gelegt, um das Haus zu „fühlen“ und hat dann zum Schluss die Immobilie mit „Tschüss Haus“ verabschiedet.

Selbstverständlich sind Immobilien keine Lebewesen, aber alle Häuser und Wohnungen strahlen eine Aura aus, von der man sich vom ersten Augenblick an angezogen fühlt oder eben auch nicht. Wir nennen das „Bauchgefühl“. Liebe auf den ersten Blick gibt es auch bei Immobilien.

Den Verkaufsauftrag für die hier erwähnte Immobilie musste die Eigentümerin seinerzeit aus familiären Gründen noch eine Zeit lang auf Eis legen. Heute ist alles geklärt und das Haus ist seit Kurzem wieder in unserem aktuellen Angebot. Sie müssen aber bitte schnell sein, denn es liegen schon erste Gebote vor.

Sie suchten schon lange eine Immobilie fürs Alter und fanden etwas ganz anderes…

Der Wandel von der alten zu groß gewordenen Immobilie zur neuen kleineren Immobilie ist sicherlich der komplizierteste Wandel, dem die Menschen im Alter entgegenlaufen. Es ist quasi unmöglich eine Immobilie für das ganze Leben zu bauen. Entweder die Lage ist nicht stadtnah genug fürs Alter oder das obere Geschoss wird nicht mehr genutzt. Was soll man also machen?

Es bleibt nur die Möglichkeit eine neue Immobilie zu finden und die zu groß gewordene Immobilie zu verkaufen. Bei dem Verkauf der zu großen Immobilie geht es dann darum die Rente mitzusichern. Natürlich möchte ich die eigene Immobilie in der besten Zeit verkaufen, wo die Immobilienpreise hoch sind und die neue Immobilie möglichst günstig kaufen. Dabei stellt sich immer die Frage, kann ich vielleicht eine Immobilie tauschen. Es wäre doch klasse, wenn ich mit dem jungen Paar, das eine eigene Eigentumswohnung in der Stadt besitzt, mit meiner größeren Immobilie tauschen könnte, damit der Familienplanung nichts im Wege steht. Es gibt sicherlich ganz selten diese günstige Situation, wo beide Parteien einen Tausch eingehen können, natürlich mit einer angemessenen Verrechnung. Aber die simple Wahrheit ist die: Diese Fälle sind so selten, wie Blitzeinschläge in den eigenen Gartenbaum. Sie passieren mal, hinterlassen Spuren, aber dass es bei einem selber passiert in seiner eigenen Lebenszeit ist ziemlich unwahrscheinlich.

Was kann ich also tun damit ich nicht auf den Blitz warten muss? Ich nehme mein Glück selber in die Hand. Das heißt, der erste Schritt ist, sich mit dem Wert der bestehenden Immobilie auseinanderzusetzen. Was kann ich für meine eigene Immobilie verlangen? Welche Werte stehen mir zur Verteilung auf meine zukünftige Immobilie zur Verfügung? Im nächsten Schritt sollte man den Markt analysieren. Gibt es derzeit günstig Immobilien zu kaufen? Wenn dies nicht der Fall ist, dann sollte man sich vielleicht erst einmal damit begnügen für ein bis zwei Jahre zur Miete zu wohnen, vielleicht ein schönes Penthouse in der Innenstadt? Selten kann man seine eigene Immobilie zum besten Preis verkaufen und gleichzeitig die neue Traumimmobilie fürs Alter einkaufen. Dann heißt es halt einfach ein oder zwei Jahre auf die Traumimmobilie fürs Alter warten.

Das Geld muss aber nicht auf dem Bankkonto versauern. Gerade aktuell, wo hohe Immobilienpreise erzielt werden, gibt es viel zu wenig Zinsen für Anleger von der Bank. Besser ist es dann in eine Renditenstarke Eigentumswohnung oder ein Renditenstarkes Reihenhaus zu investieren 6%-8% Nettorendite (Kaltmiete) sollten das Ziel sein.

Die Philosophie ist, das man sich befreit von den Dingen die man angehäuft hat, lernt loszulassen von den vielen unnötigen Dingen, die man sich im Laufe der Zeit angeschafft hat. So lernen Sie eine neue Freiheit kennen, die ganz neue Perspektiven eröffnet und auch im Alter ein ganz neues Lebensgefühl schafft. Das ist der Trick, um die Immobilie im Alter zu finden. Das Finden der neuen Immobilie bedeutet immer das Suchen nach einer neuen Freiheit.

Sie nutzten einen Tennisball, um mir den Fehler des Hauses zu zeigen. Was dann passierte war schräg.

Ein altes Sprichwort lautet „Kein Topf ist so schief, dass kein Deckel darauf passt“. Damit ist eigentlich eher gemeint, dass auch „schräge“ Charaktere einen passenden Partner für das Leben finden. Manchmal dauert es länger und manchmal geht es ganz schnell und die wahre Liebe, bei der es einfach „funkt“, läuft einem über den Weg, ohne dass man es erwartet hätte. Auch bei außergewöhnlichen Immobilien kann das bei der Suche nach neuen Eigentümern der Fall sein.

Um außergewöhnliche Immobilien Immobilien zu verkaufen, benötigt es eine emotionale Präsentation der Immobilie.

Hier die Geschichte von Anfang an: Ich kam in Kontakt mit einem Ehepaar auf dem Lande, die beide im Alter lieber in einer Stadtwohnung leben möchten, weil es im Zentrum mehr zu erleben gibt und die Wege kürzer sind. Auch an der Gartenpflege hatten sie so recht keine Lust mehr. Also hatten sie sich entschlossen ihren etwas in die Jahre gekommenen Bungalow zu verkaufen. Die anstehenden Modernisierungen wollten sich die beiden daher sparen und einem Nachfolger überlassen.

Im Alter zieht es viele Menschen näher in die Stadt.

Sie hatten das Haus vor knapp 30 Jahren von einem Bauunternehmer gekauft, der es eigentlich für sich selbst 1967 Stein auf Stein nach seinen Wünschen zur Selbstnutzung bauen ließ. Im Laufe der ersten Jahre hat sich das Haus um einige Zentimeter auf einer Seite gesenkt wobei in den letzten 2 Jahrzehnten keine weitere Neigung des Hauses mehr stattgefunden hat. Die Eigentümer hatten sich mit ihrer individuellen „Macke“ des Hauses arrangiert und ihr Zuhause immer geliebt.

Wie bei Menschen, machen die Macken den Charakter eines Hauses aus. Warum soll man Sie verstecken?

Die Küche wurde zum Beispiel so gestaltet, dass die Arbeitsplatten laut Wasserwaage gerade sind. Das Gefälle wurde kurzerhand mit unterschiedlich hohen angepassten Fußbodenleisen kaschiert, die in der einen Ecke einige Zentimeter höher sind als in der anderen. Als mir die Eigentümer diese Besonderheit ihres Hauses beim ersten Gespräch mitteilten, war ich fasziniert als mir der Herr des Hauses demonstrierte, wie ein Tennisball in der Küche ohne anstupsen langsam von der einen Seite des Raumes auf die andere Seite rollte.

Ein Tennisball dabei zu haben bei einer Besichtigung kann manchmal von Vorteil sein.

Die Besitzer haben mir seinerzeit ihr Vertrauen geschenkt und den Auftrag zum Verkauf ihres außergewöhnlichen Bungalows in meine Hände gelegt. Wir haben dabei von Anfang an gemeinsam beschlossen, ganz offen mit dem, auf den ersten Blick, Manko des schrägen Fußbodens umzugehen und jedem Interessenten diese Besonderheit unverblümt zu erzählen. Und das ist auch in diesem speziellen Falle gut gewesen, denn es nützt nichts mit Tatsachen hinter dem Berg zu halten. Denn die kommen später sowieso heraus. Wir haben dann ein Ehepaar gefunden, das sich in den Bungalow verliebt hat und ihn mit seiner kleinen individuellen Macke gekauft und liebevoll renoviert hat.

Makel können also auch etwas Schönes bedeuten. Ist das nicht im wahren Leben auch so?

Er machte fünf Besichtigungen. Was er dann sagte, brachte mich zum Lachen.

Vor vielen Jahren meldete sich bei mir ein Interessent, der sich als „Herr Rossmann“ vorstellte und reges Interesse an einer hochpreisigen Immobilie aus meinem Angebot zeigte. Er kehrte am Telefon gleich Verbindungen zu einem bekannten Drogerieunternehmen heraus und machte sich dadurch natürlich interessant und wichtig für mich. Generell gilt bei mir immer höchste Diskretion, aber in diesem Fall, in dem sich später herausstellte, dass der Mann sich einfach nur wichtig machen wollte, sei mir erlaubt, den entliehenen Namen zu nennen.

Dann kam der Besichtigungstermin. Ich hatte einen galanten Geschäftsmann erwartet. Stattdessen fuhr ein alter klappriger Golf vor und ein offensichtlich schlecht gekleideter älterer Herr mit glänzend öligen Haaren stand vor mir. Er stellte sich als „Herr Rossmann“ vor und unterschrieb auch bereitwillig den Objektnachweis, der im Falle eines späteren notariellen Kaufvertrages meine Provision absichert. Ich rief mir in Erinnerung, dass man nie vom äußeren Erscheinungsbild auf den Menschen selber schließen sollte und habe eine entsprechend unvoreingenommen und professionelle Besichtigung des Objektes mit ihm durchgeführt. Auffallend war aber, dass „Herr Rossmann“ an sehr vielen Details in der Immobilie etwas zu nörgeln hatte, ja er redete fast alles schlecht und machte es „madig“. Ich machte gute Miene zum bösen Spiel und dachte mir: „Gott sei Dank sind die Verkäufer nicht anwesend, die hätten sich schwarz geärgert, wie man ihr Zuhause so madig macht.“ Eine zweite Besichtigung dieser Immobilie hat es nicht gegeben, denn das war wohl nicht das Richtige.

In den Folgemonaten stellte der besagte Interessent noch weitere 4 – 5 Besichtigungsanfragen bei unserer Firma zu anderen hochpreisigen Objekten aus unserem Bestand und hat mit verschiedenen Immobilienberatern aus unserem Team Besichtigungen durchgeführt, die ähnlich abliefen, wie ich oben geschildert habe. Einmal suggerierte der Interessent sogar deutliches Kaufinteresse, konnte aber keine der von uns geforderten Finanzierungsbestätigungen oder Bonitätsnachweise beibringen. Es kam, wie es kommen musste. Zum Kaufvertragsabschluss ist es natürlich nie gekommen.

Er sagte nach der letzten Besichtigung: „Bis zum nächsten Mal!“. Wenn Ich jetzt daran zurückdenke, muss ich laut lachen.

Heute hat sich die generelle Situation verändert, denn wir benötigen und verlangen nach dem Geldwäschegesetz immer schon vor der Besichtigung Personalausweiskopien. Auch mein Fingerspitzengefühl konnte ich in den Jahren darauf weiter verfeinern und ich falle fast nie mehr auf sogenannte „Immobilientouristen“ herein, die sich ihren Spaß daraus machen oder es als Passion sehen, Immobilien zu besichtigen, um sich wichtig zu machen, ohne eine Kaufabsicht zu haben. Privatverkäufer fallen aber auch heute noch schnell auf diese Art von Interessenten herein. Sie machen sich Mühe alles für die Besichtigung herzurichten und ärgern sich hinterher schwarz, wie sie behandelt wurden. Zum Verkauf kommt es natürlich auch hier nicht. Wir haben uns mittlerweile ein System erarbeitet, mit dem wir vor jeder Besichtigung die Ernsthaftigkeit und Seriosität der Interessenten abklären.

Diese geprüften, echten Interessenten werden von mir mit Leidenschaft und Passion persönlich gut beraten.

Mit „Herrn Rossmann“ besichtige ich nicht mehr.

Herzliche Grüße,

Eure Annegret


Annegret MöllerhermAnnegret hat sich 1999 als Immobilienmaklerin selbstständig gemacht. Auch zuvor hat Sie schon im Immobilienbereich gearbeitet als Bauzeichnerin- und technikerin in unterschiedlichen Architekturbüros. Seitdem hat Anne viel Erfahrung gesammelt, insbesondere in der Vermarktung von Wohnimmobilien ist sie Spezialistin. Annes Stärken sind ihr Fachwissen, ihre extrovertierte sympathische Art und ihr Verhandlungsgeschick. Als Chefin ist Sie immer darauf bedacht, dass alle Kollegen, die für Sie arbeiten, glücklich sind.

Du bist damals Käfer gefahren und hast zu Abba getanzt? Was du bei deiner Immobilie bedenken solltest, bevor es zu spät ist.

Unser Leben unterliegt einer ständigen Veränderung und mit dieser auch der wohnliche Platzbedarf. Wird mehr Platz benötigt, erfolgt die Einsicht bei den Menschen meistens sehr schnell, dass es  Zeit wird auf die Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus zu gehen.

Mehr Platzbedarf tritt zum Beispiel ein durch den Wunsch zusammenzuziehen mit der Freundin oder dem Freund, Kinder zu haben oder sein wohl verdientes Geld in mehr Raum zu investieren.

Oft lerne ich auch Interessenten kennen, die ein Haus für „Mehrgenerationenwohnen“ suchen, also die Großeltern langfristig mit einziehen lassen wollen. Diese Suchenden, typischerweise junge Familien oder Pärchen, machen mindestens die Hälfte aller Besichtigungen aus, die Anne, Marcel, meine Kollegen oder ich führen.

Die typischen Schwankungen des Platzbedarfs im Verlauf des Lebens sind in der Grafik unten veranschaulicht:

Platzbedarf Immobilie Leben

Wird die Immobilie in der zweiten Lebenshälfte allerdings zu groß, schaffen viele den „Absprung“ nicht oder warten viel zu lange mit der Entscheidung bzw. treffen gar keine Entscheidung. Das ist fatal! Denn es ist nicht nur der Platzfaktor, der berücksichtigt werden muss. Auch wirtschaftliche und konzeptionelle Faktoren (Barrierefreiheit und Nahversorgung) spielen eine Rolle. Wirtschaftlich gesehen ist der Platzbedarf übrigens gleichzusetzen mit Kosten, da meistens Preis, Nebenkosten etc. direkt von der Anzahl der Quadratmeter abhängen. Unter der Berücksichtigung von Wechselkosten macht es also auch wirtschaflich Sinn die Immobilie an den Platzbedarf anzupassen.

Wir empfehlen unseren Kunden immer, die Entscheidung zur wohnlichen Veränderung zu treffen, solange sie noch frei entscheiden können.

Im schlimmsten Fall wird älteren Menschen bzw. Immobilienbesitzern die Entscheidung zum Verkauf oder zur Veränderung aus gesundheitlichen oder familiären Gründen aufgezwungen und zwar zu einem Zeitpunkt, der eigentlich viel zu spät im Leben liegt.  Dann fällt die Veränderung oft viel schwerer, als hätte man sich schon zu einem „vernünftigen“ Zeitpunkt damit auseinandergesetzt. Aus Kundenerfahrungen weiß ich, dass Auslöser meist unvorhergesehene Entwicklungen sind, wie zum Beispiel ein Unfall, Krankheit, der Tod des Partners oder plötzliche Geldprobleme.

Auf Messen und Veranstaltungen höre ich ständig die Aussage:

„Wir sind jetzt 70 und eigentlich ist das Haus viel zu groß für uns zwei, aber wir sind ja noch top fit. Irgendwann in den nächsten Jahren steht der Verkauf des Hauses mal an, falls die Kinder es nicht haben wollen. Aber jetzt noch nicht.“

Die Altersangabe lässt sich beliebig austauschen mit 80 und auch 90 (!). Die Aussage bleibt gleich. Das Alter besagter Kinder kann man sich ausrechnen und damit auch die geringe Wahrscheinlichkeit, dass diese das Haus vielleicht doch noch für sich selbst haben wollen. Im Alter von 50 oder 60 Jahren sollten die Kinder schon selber auf der Suche nach einer konzeptionell ganz anderen Immobilie sein. Warum das im Moment so wichtig ist, erzähle ich jetzt.

Anbei die Geburtenrate in Deutschland pro 1000 Personen:

Jetzt kommt, was Ihr unbedingt bedenken solltet…

Insbesondere heute (und damit meine ich jetzt, im Jahr 2016) ist es schlau, falls man, erstens, 50 Jahre und älter ist, zweitens, ein Einfamilienhaus besitzt und drittens die Kinder bereits aus dem Haus sind, sich auf die Suche nach einer Immobilie zu machen, in der man seinen Ruhestand verbringen kann (oder den größten Teil).

Denn: Die ältesten der geburtenstärksten Jahrgänge in Deutschland (Jahrgang 1960 bis 1965) sind jetzt 55 Jahre alt.

Sie sind genau an dieser Schwelle der Entscheidung, sich nach einer passenderen, kleineren Immobilie umzuschauen (vgl. meine Grafik oben). Da die meisten Menschen die Entscheidung jedoch mit 55 Jahren noch „verschlafen“ oder verschieben, ist jetzt noch ein guter Zeitpunkt, um den „Absprung“ zu schaffen. Im Idealfall hat man jetzt folgende Vorteile:

  1. Der Verkaufspreis des Einfamilienhauses ist hoch, da noch nicht so viele Einfamilienhäuser auf dem Markt sind, wie dies in den kommenden Jahren der Fall sein wird, da immer mehr Menschen auf die Idee kommen werden, sich zu verändern und ihr Haus zu verkaufen. Und: viele junge Familien sind jetzt auf der Suche, da die Zinsen so niedrig sind.
  2. Der Einkaufspreis der zu findenden Wohnung (oder des zu findenden Bungalows) ist niedriger als in den kommenden Jahren, da noch nicht so viele Menschen auf der Suche sind und die Nachfrage noch zunehmen wird. Gleiches gilt für Mietwohnungen, falls man nicht noch mal kaufen will.
  3. Eine barrierefreie Wohnung, die jetzt gekauft und zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird, wird mit großer Wahrscheinlichkeit gewinnbringend verkauft werden. Spekulationsgewinn nennt man das im Finanzwesen. Eventuell steigt man dann im hohen Alter noch mal um auf eine Mietwohnung und macht eine Kreuzfahrt. Oder die Erben freuen sich.

Problem ist, dass die meisten Suchenden dieselben Anforderungen haben: Im Idealfall handelt es sich um eine Wohnung, ca. 60 – 90 m2, 3 Zimmer, barrierefrei, mit Fahrstuhl erreichbar, zentral gelegen oder gut angebunden mit öffentlichen Verkehrsmitteln (damit man kein Auto braucht), keine Altbauschwellen (auch diese können schon zum Hindernis werden), große bodentiefe Dusche, modern gestaltet und so weiter. Alternativ: moderner Bungalow, zentral gelegen.

Zusammengefasst empfehle ich Euch, realistisch vorauszuschauen, wie viel Platz ihr in Eurer Immobilie in den nächsten Jahren wirklich brauchen werdet und die Immobilie an eure persönlichen Platzbedürfnisse anzupassen. Besonders, wenn es Zeit wird sich zu verkleinern. Wartet damit nicht zu lange, besonders, wenn ihr jetzt im Alter von 50 bis 60 Jahren seid.

Viele Grüße,

Euer Johannes


Johannes MöllerhermJohannes Möllerherm (Author): Johannes wirkt seit 2009 im familiären Maklerunternehmen „Möllerherm Immobilien“ mit. Seit 2012 betreut er das Wohnimmobiliengeschäft in Kiel. Der Beruf des Immobilienmaklers ist durch den familiären Austausch sozusagen vorgegeben. Seit 2014 ist Johannes auch Ansprechpartner für die Suche und Vermarktung von Gewerbe- und Anlageimmobilien in Zusammenarbeit mit der Dr. Ehlers Immobilien GmbH in Kiel, Schleswig-Holstein und Hamburg.

Der „Maklereffekt“: Warum sich ein Makler lohnt!

Lohnt sich ein Makler überhaupt? Was kann ein Makler, was ich nicht könnte? Ist ein Makler sein Geld wirklich wert? Diese und andere Fragen werden uns oft gestellt. Wenn man von einem Durchschnittsverdienst an Provision von 12.000€ pro Immobilienverkauf ausgeht, sind diese Fragen auch sicherlich berechtigt. Warum es sich aber trotzdem nahezu immer lohnt einen Immobilienprofi einzuschalten, erzähle ich nun anhand des Maklereffekts. Was das ist und wie sich dieser zusammensetzt, werde ich in den folgenden Zeilen erklären.

Es ist zunächst wichtig zu erwähnen, dass die Provision unterschiedlich von Makler zu Makler ist. Gute Makler nehmen eine höhere Provision, da es die Qualität Ihrer Arbeit zulässt, weil gute Makler durchaus bessere Preise als Privatverkäufer erzielen können, obwohl der Lohn für ihre Arbeit zusätzlich auf den Kaufpreis kommt.

Gründe dafür sind Verhandlungsgeschick, Neutralität, qualifizierte Fachkenntnisse oder auch das exzessive und professionelle Marketing.

10 weitere Gründe warum sich der Maklerffekt positiv auf den Verkaufspreis auswirkt findet ihr hier. Ich habe selber die Erfahrung gemacht, dass ich von ehemaligen Privatverkäufern übernommene Immobilien teurer anbieten und verkaufen kann, wenn der Preis nicht astronomisch hoch ist.

Vom Maklereffekt profitieren Verkäufer und Käufer

Die Position als Immobilienmakler ist manchmal recht schwierig. Man findet sich immer zwischen zwei Stühlen wieder: auf der einen Seite die Käufer und auf der anderen Seite der Verkäufer. Wer hat dich engagiert? Der Verkäufer. Wer bezahlt dich beim Verkauf? Der Käufer. Jetzt hast du hart gearbeitet für den Verkäufer, damit der Käufer am Ende dafür zahlen muss. Das ist doch ganz schön unfair für den Käufer. Stimmt das?

Die Arbeit des Maklers ist es, den richtigen Interessenten zu finden.

Dafür gibt dieser recht viel Geld in der Vermarktungsphase aus, damit der Interessent die Wohnung überhaupt erst findet. Und der Makler gibt noch mehr Geld in Homestaging, Fotos und tollen Besichtigungen aus, damit der Käufer die Immobilie dann auch noch schön findet und sich zu einer Besichtigung entschließt. In gewisser Weise hat er oder sie sich nur für den bestimmten Käufer die Mühe gemacht, der am Ende kauft.

Der Maklereffekt wird vom Käufer und Verkäufer bezahlt.

Als geschulter Betriebswirt wollte ich keine Paragraphen reiten. Ich wollte auch nicht auf das Bestellerprinzip im Mietbereich eingehen. Warum? Weil es nicht nötig ist. Es gibt eine ökonomische und einfache Erklärung wer den Makler bezahlt. Ob Außen- oder Innenprovision, das ist egal.

Die Wahrheit ist die, dass am Ende beide den Makler zahlen und beide davon profitieren.

Das Haus hat einen Marktpreis, dieser beinhaltet auch die Maklerkosten, aber auch die Grunderwerbssteuer. Es gibt also einen Marktpreis des Hauses oder der Wohnung. Das ist der Preis für den mindestens zwei Personen bereit wären zum Notar zugehen. Findet sich nur eine Person, wurde der so aus fantastischen Geschichten berühmte Liebhaber gefunden. Alle Käufer haben aber einen Nutzen, der den Kaufpreis übersteigt oder zumindest entspricht, sonst würden sie nicht kaufen. Diesen Nutzen beim Käufer zu entfachen, dafür arbeitet der Makler. Er kümmert sich um zusätzliche Informationen, arbeitet sie auf und gibt dem Kunden die Sicherheit, dass wenn er oder sie sich entschließt zu kaufen alles mit rechten Dingen zu gehen wird. Folgendes habe ich einmal skizzenhaft in einer grafischen Darstellung zusammengefasst:

Dies ist eine vereinfachte Darstellung des Maklereffekts.

Dies ist eine vereinfachte Darstellung des Maklereffekts.

Grundsätzlich ist der Maklereffekt schwächer je teurer und problemloser die Immobilie ist. Das heißt bei komplizierten Immobilien (Gewerbe, Anlage, Gutshöfe, Erbengemeinschaften, sehr individuelle Objekte) ist der Maklereffekt größer, da hier das Expertenwissen einen noch größeren Effekt hat. Je günstiger die Immobilie ist, desto größer ist auch hier relativ gesehen zum Verkaufspreis der Maklereffekt. Dies liegt daran, dass bei besonders teuren Immobilien relativ gesehen zum Verkaufspreis die Provision irgendwann so hoch wird, dass der Maklereffekt diesen nicht mehr abdeckt. Eine Deckelung der Provision würde sich ab einer gewissen Summe daher anbieten.

Glaubt ihr an den Maklereffekt? Kommentiert einfach und schreibt, was ihr von dieser Einschätzung meinerseits haltet. Wenn Ihr mehr über das Maklerleben erfahren wollt, empfehle ich noch diesen Artikel zum Maklerleben von meinem Kollegen Johannes Möllerherm

Die 10 häufigsten Fehler beim privaten Immobilienverkauf

Im Laufe unseres Makleralltags begegnen wir häufig Immobilienverkäufern, die ihre Immobilie erst mal „von Privat“ verkaufen wollen. Im Maklerjargon sprechen wir dann von „Privatverkäufern“. Ein Gefühl der Unsicherheit beim privaten Hausverkauf auf Verkäuferseite ist ganz normal. Folgende Informationen helfen vielleicht, sich ein klein wenig sicherer zu fühlen.

Weiterlesen