Fotos sind das Erste, was potenzielle Käufer*innen von Ihrer Immobilie sehen. Die meisten Menschen schauen sich in einem Inserat oder Exposé zuerst die Bilder an, bevor sie Texte lesen. Je besser die Aufnahmen sind, umso mehr Nachfrage generieren Sie und desto besser und schneller wird sich die Immobilie verkaufen. Näheres zum Zusammenhang von Nachfrage und Verkaufsergebnis haben wir im Kapitel zum “optimalen Verkaufsergebnis” erklärt.

Die Vorteile einer gut fotografierten Immobilie sind:

• Höherer Verkaufserlös

• Erhöhte Attraktivität und mehr Nachfrage

• Schnellere Verkaufszeit

• Besseres Verkaufsergebnis

Vorbereitung des Fototermins

Immobilie vorbereiten (Home Staging)

Bevor Sie Ihre Immobilie fotografieren, sollte diese für den Verkauf vorbereitet werden. Beim Home Staging geht es darum, die Attraktivität der Immobilie zu steigern, sodass diese möglichst vielen Kaufinteressierten gefällt. Mähen Sie zum Beispiel vor dem Fototermin den Rasen, stellen Sie die Gartenmöbel raus, dekorieren Sie leere Räume und führen Sie Schönheitsreparaturen durch.

Mehr zum Thema Home Staging erfahren Sie im Kapitel „Immobilie vorbereiten“. Dort haben wir auch eine umfassende Checkliste und Anleitung für Sie zusammengestellt.

Zum Download der Home Staging-Checkliste >

Wetter & Jahreszeit

Um keine bösen Überraschungen am Tag des Termins zu erleben, sollten Sie vorab das Wetter im Auge behalten und auf Eventualitäten wie Regen, Wind etc. vorbereitet sein. Wir als Maklerunternehmen nutzen www.windfinder.de. Der Anbieter stellt Wetterinformationen im Stundentakt zur Verfügung. Achten Sie darauf, dass Sie am Tag des Fototermins möglichst ideales Wetter haben. Im besten Fall scheint die Sonne, der Himmel ist blau und vereinzelt sind kleine Wolken zu sehen. Kontraste und Farben wirken bei Sonnenschein am stärksten auf den Fotos. Wenn es an diesem Tag regnet, schneit, neblig oder besonders dunkel ist, sollten Sie den Fototermin verschieben. Innenfotos lassen sich bei bedecktem Wetter durchaus machen, jedoch ist in einem solchen Fall ein zweiter Termin für die Außenfotos angeraten.

Auch die Jahreszeit spielt eine Rolle. Für Innenaufnahmen ist die Jahreszeit egal, vorausgesetzt, die Immobilie besitzt keine übergroßen Fensterflächen mit Blick ins Grüne. Bei Außenfotos hingegen ist die Jahreszeit für gute Ergebnisse entscheidend. Grüne Bäume, blühender Raps und bunte Gärten verleihen den Fotos das gewisse Etwas. Wenn Sie keinen Zeitdruck haben, sollten die Fotos im Frühjahr, Sommer oder Herbst gemacht werden, nicht im Winter.

Licht, Sonnenstand & Tageszeit

Machen Sie alle Gardinen, Rollos und Vorhänge auf und schalten Sie alle Lichter und Lampen ein, um die Immobilie möglichst hell auf den Fotos zu präsentieren. Achten Sie auch auf den Sonnenstand. Steht die Sonne zu tief, werden Farben verfälscht, entstehen Schatten oder die Sonne blendet stark. Morgens ist das Licht meistens kälter, in den Abendstunden wird das Licht wärmer. Deshalb sollten Sie darauf achten, dass die Sonne bei Ihrem Shooting möglichst weit oben steht. Grundsätzlich empfiehlt sich für den Fototermin eine Uhrzeit zwischen 11 und 16 Uhr. Wenn Sie wissen, dass bestimmte Perspektiven auf Ihre Immobilie bei einem gewissen Sonnenstand besonders schön sind, können Sie diesen Sonnenstand zu jeder x-beliebigen Zeit einsehen mithilfe der Internetseiten www.suncalc.net oder www.sonnenverlauf.de.

Die Ausrüstung

Kamera

Die meisten Hobbyfotograf*innen haben vermutlich eine Kamera mit einem APS-C-Sensor zuhause, während Profis mit Vollformat-Kameras fotografieren. Aber auch mit einem guten Smartphone können Sie beeindruckende Bilder schießen, wenn Sie wissen wie es geht. Eine Kamera mit APS-C-Sensor geht preislich bei circa 400 Euro los und gibt es von unterschiedlichen Herstellern wie Sony, Canon oder Nikon. Professionelle Vollformat-Kameras kosten deutlich über 1000 Euro.

Grundsätzlich ist es egal welche Kamera Sie nutzen. Entscheidend ist, ob Sie sich damit auskennen und wissen, wie man nicht nur Automatikfunktionen nutzt, sondern mit Belichtungszeiten, Entfernungen, Licht, Stativ, Einsatz des Blitzes etc. arbeitet. Machen Sie sich also mit Ihrer Kamera vertraut. Im Unterkapitel zur Kameraeinstellung gehen wir genauer darauf ein, wie Sie Ihre Kamera beziehungsweise Ihr Smartphone (mit entsprechender Foto-App) für die Immobilienfotografie optimal konfigurieren.

Objektive

Objektive sind ein wichtiger Bestandteil einer guten Kameraausrüstung. Bei der Immobilienfotografie können Sie die meisten Bereiche mit einem Standard-Zoom-Objektiv, einem Ultraweitwinkelobjektiv sowie einer Festbrennweite abdecken.

In den meisten angebotenen Kamerasets ist bereits ein Zoom-Objektiv (z.B. 18-55 mm) vorhanden. Dieses eignet sich hervorragend für Außenaufnahmen, wo der Fokus auf dem zu fotografierenden Haus liegt. Auch für Detailfotos können Sie dieses Zoom-Objektiv benutzen, falls Sie kein Festbrennweiten-Objektiv besitzen.

Mit dem Ultraweitwinkel-Objektiv können Sie ganze Räume abbilden und so das Raumgefühl optimal wiedergeben. Bei Kameras mit APS-C-Sensor eignet sich ein Ultraweitwinkelobjektiv mit minimal 10-12 mm Brennweite. Bei Objektiven unter 10 mm Brennweite befindet man sich im Bereich der Fisheye-Objektive. Diese verfälschen das Raumgefühl und sind nur für Panoramabilder geeignet. Bei Vollformat-Kameras wird aufgrund des Crop-Faktors ein Objektiv mit minimal 16-18 mm benötigt.

Je nach Brennweite des Objektivs, lässt sich ein größerer oder kleinerer Ausschnitt des Raums fotografieren. Sie wird in Millimetern angegeben. Es gibt auch Zoom-Objektive, mit denen man die Brennweite anpassen kann – man kann also raus- oder reinzoomen.

Ein Festbrennweiten-Objektiv ist bestens für die Erstellung von Detailfotos geeignet. Fotografieren Sie am besten mit einer Brennweite mit etwa 50 mm. Damit kann man die Details der Immobilie hervorragend abbilden und erhält ein tolles Ergebnis mit Bokeh-Effekt (verschwommener Hintergrund, scharfer Vordergrund).

Stativ & Wasserwaage

Um gerade und unverwackelte Fotos auf der richtigen Höhe zu machen, sollte unbedingt mit einem Stativ fotografiert werden. Auch wenn Sie mit einem Smartphone fotografieren, empfehlen wir ein Stativ. Sie sollten allerdings darauf achten, dass es nicht zu sperrig ist. In kleineren Innenräumen könnte das zu einer Herausforderung werden. Reisestative eignen sich hervorragend in engen Räumen, können aber gleichermaßen auch für Außenaufnahmen verwendet werden. Sie sind beweglich, leicht und kompakt. Statten Sie das Stativ optimalerweise mit einem Kugelkopf aus, damit Sie maximal flexibel in den Perspektiven sind.

Um stürzende Linien zu vermeiden, sollten Sie sich eine Wasserwaage zulegen. Diese kostet wenig und verhindert ungerade Fotos. Die Wasserwaage wird meistens in den Blitzschuh der Kamera gesteckt. So erkennt man auf den ersten Blick, ob sie gerade ausgerichtet ist. In Verbindung mit dem Kugelkopf auf dem Stativ geht so das Einstellen leichter von der Hand. Alternativ oder ergänzend sollten Sie auch die Rasterlinien auf dem Kamera-Display einblenden, damit Sie eine Referenz haben, ob die Kamera wirklich geradesteht. Dies ist eine Funktion, die Sie auch auf dem Smartphone nutzen sollten.

Die Kameraeinstellungen

Belichtung

Generell sollten Sie ohne Blitz fotografieren, denn Sie möchten die Immobilie möglichst in ihrer natürlichen und üblichen Beleuchtung darstellen. Auch reflektiert der Blitz Licht von glatten Oberflächen und Glas und würde die Immobilie sehr “kalt” darstellen. Deaktivieren Sie also den eingebauten Blitz. Arbeiten Sie stattdessen mit längeren Belichtungszeiten.

Die Belichtung der Fotos wird von drei Faktoren beeinflusst:

• Der Sensibilität des Sensors (ISO-Wert): Je höher der ISO-Wert, umso lichtempfindlicher ist der Sensor.

• Die Blendenzahl (F-Zahl): Je kleiner die Blendenzahl, desto größer ist die Öffnung der Linse und desto mehr Licht fällt auf den Sensor.

• Die Belichtungsdauer: Je länger der Sensor belichtet wird, desto heller wird das Foto.

Kamera einstellen:

1. Optimalerweise fotografieren Sie die Immobilie im Halbautomatik-Modus mit Blendenpriorität. Dies erreichen Sie, indem Sie das Drehrädchen Ihrer Kamera in Position „A“

2. Nun stellen Sie die ISO-Zahl Ihrer Kamera ganz runter auf 50 oder 100 – je nach Modell. So vermeiden Sie Bildrauschen und erhöhen die Bildqualität. Eine geringe ISO-Zahl bedeutet, dass die Lichtempfindlichkeit des Sensors minimiert wird, wodurch längere Belichtungszeiten nötig werden. Die Belichtungszeit wird nachher von der Kamera selber gewählt.

3. Die Blende (F-Zahl) sollte auf 9 gestellt werden, damit ausreichend Tiefenschärfe vorhanden ist. Die Fotos sollten durchgehend scharf Je höher, desto mehr Tiefenschärfe. Jedoch erhöht sich auch die Belichtungszeit mit höherer Blendenzahl. 9 ist ein guter Kompromiss.

4. Achten Sie darauf, dass sich nun die Belichtungszeit deutlich erhöht. Greifen Sie zu einem stabilen Stativ und arbeiten Sie mit Selbstauslöser. Entweder per Fernbedienung oder Zeitauslöser.

5. Belichtungskorrektur: Bei dunklen Räumen können Sie im Menü der Kamera außerdem die Belichtung erhöhen. Häufig wird hier ein sogenanntes Histogramm angezeigt, auf dem Sie ablesen können, ob das Foto über- oder unterbelichtet Das Histogramm sollte möglichst weitläufig von links nach rechts gleich verteilt sein.

6. Bei dunklen Räumen können Sie im Menü der Kamera außerdem noch die Belichtung erhöhen. Häufig wird hier auch ein sogenanntes Histogramm angezeigt, mit dem Sie ablesen können, ob das Foto über oder unterbelichtet ist. Das Histogramm sollte möglichst weitläufig von links nach rechts gleich verteilt sein.

High Dynamic Range (HDR)

Wenn Sie bei Innenfotos eine optimale Belichtung der Innenräume und auch den Blick aus dem Fenster fotografieren wollen, müssen Sie HDR-Fotos erstellen. Hierbei handelt es sich um eine von der Kamera generierte Bildfolge. In den meisten Fällen wird ein unterbelichtetes, ein normal belichtetes sowie ein überbelichtetes Bild erstellt. Aber auch Bildfolgen mit fünf oder mehr Aufnahmen sind machbar. Diese Aufnahmen werden im Nachhinein mit einem Bearbeitungsprogramm zu einem optimal belichteten Foto zusammengefügt. Innenräume werden schön hell, aber auch der Blick aus dem Fenster wird so optimiert und ist nicht milchig und überbelichtet. Viele moderne Kameras haben übrigens bereits eine HDR-Funktion eingebaut, was Ihnen das spätere Zusammenfügen der Bilder erspart. Auch moderne Smartphones bieten diese Möglichkeit.

Dateiformat

Wenn Sie die Fotos aufwendig nachbearbeiten wollen, sollten die Bilder im RAW-Format erstellt werden und nicht, wie meistens voreingestellt, im JPEG-Format. Bilder im RAW-Format können umfangreicher bearbeitet werden, weil sie ohne Komprimierungsverlust abgespeichert werden. Jedoch sind sie auch deutlich größer und benötigen mehr Speicherplatz und Rechenleistung in der Nachbearbeitung. Auch sind RAW-Fotos deutlich dunkler in der Aufnahme und müssen daher nachbearbeitet werden.

Wenn Ihr PC nur eine mittelgute Rechenleistung hat und Sie die Fotos nur geringfügig nachbearbeiten wollen, können Sie die Fotos im JPEG-Format schießen. Aufgrund der geringeren Datei-Größe, sind die Fotos nachher einfacher zu bearbeiten.

Immobilienfoto-Arten

Weitwinkelfotos

Weitwinkel-Fotos sind das gängigste Format bei der Immobilienfotografie. Sie werden meistens im Format 2:3 erstellt und für Exposés, Zeitungsanzeigen und Immobilienportale verwendet. Der Weitwinkel des Objektivs ermöglicht es, den Raum bestmöglich in seiner Gesamtheit zu erfassen, statt nur einzelne Raumecken oder Möbel.

Detail-Fotos

Wenn Sie Armaturen, Böden, Holzbalken, Pflanzen oder andere liebevolle Details herausstechen lassen möchten, sollten Sie Detailfotos machen. Bei diesem Format wird mit dem Bokeh-Effekt gearbeitet, sodass der Fokus auf einem einzelnen Gegenstand liegt und der Hintergrund unscharf ist. Ein paar eingestreute Detailfotos im Inserat und Exposé lockern dieses auf und machen die Präsentation der Immobilie interessanter.

Luftaufnahmen

Mit Bildern aus der Vogelperspektive bekommen Kaufinteressierte einen umfangreichen Eindruck Ihres gesamten Grundstücks sowie der umliegenden Nachbarschaft. Darüber hinaus können Sie so die Lage zu benachbarten Gewässern, Wäldern oder Parks darstellen. Außerdem sticht die Perspektive in den Ergebnislisten der Immobilienportale meistens deutlich heraus, wodurch höhere Klickzahlen erzielt werden. Üblicherweise werden Luftbilder mit Drohnen aufgenommen. Informieren Sie sich vorher unbedingt über die örtliche Gesetzeslage für Drohnenflüge. Diese unterscheiden sich je nach Region. Eine Alternative ist eine Aufnahme mit einem Hochbildstativ, das sich mithilfe eines Teleskopmasts auf 12 oder 14 Meter Höhe ausfahren lässt.

360-Grad- & Panoramafotos

Mit 360-Grad-Bildern kann ein virtueller 3D-Rundgang von der Immobilie erstellt werden, in dem sich Kaufinteressierte am Desktop oder Smartphone von Raum zu Raum klicken können. Als Maklerunternehmen nutzen wir die 360-Grad-Fotografie sehr häufig, da Kund*innen ein vollständigeres Bild von der Immobilie vermittelt werden kann, ohne diese direkt zu besichtigen. Das System hat sich auch während der Pandemie bewährt, um die Zahl der Besichtigungen vor Ort und die Anzahl der Kontakte zu reduzieren. Für 360-Grad-Aufnahmen wird eine 360-Grad-Kamera benötigt. Das weitverbreitetste Modell ist die Ricoh Theta.

Videos

Videos eignen sich hervorragend für virtuell authentische Besichtigungen. Filmen Sie, wie sie durch die Immobilie gehen und erzählen Sie dabei etwas über die Räume, in denen Sie sich gerade befinden. So können Sie Dinge hervorheben, ein Raumgefühl vermitteln und etwas über die Entstehung oder auch Planung der Immobilie erzählen.

Die Immobilie fotografieren

Systematisch fotografieren

In Innenräumen sollten Sie versuchen, aus jeder Ecke des Raums zu fotografieren. Stellen Sie sich auch in den Türrahmen und fotografieren Sie in den Raum hinein. Je nach Größe sind 4 bis 5 Aufnahmen pro Zimmer nicht unüblich. Das folgende Schaubild hilft Ihnen die richtigen Perspektiven für jeden Raum zu finden:

Im Außenbereich sollten Sie das Haus aus verschiedenen Perspektiven ablichten und im Nachhinein die schönsten Fotos heraussuchen. Im Garten, in Garagen oder auf Balkonen gilt dasselbe Prinzip, wie in Innenräumen. Versuchen Sie auch hier aus jeder Ecke ein Foto zu schießen. Arbeiten Sie sich so systematisch durch die Immobilie.

Versuchen Sie sich nicht an einer Perspektive “festzubeißen”. Probieren Sie einfach mehrere aus und machen Sie lieber zu viele Aufnahmen als zu wenige. Beim Bearbeiten können Sie die schönsten heraussuchen. Stellen Sie sich vor, Sie sind mit den Aufnahmen unzufrieden oder es fehlen zusätzliche Perspektiven – das Wetter soll aber in den Folgetagen regnerisch sein. Dann heißt es warten.

Bildbearbeitung macht heutzutage vieles möglich. Die Perspektive kann im Nachhinein allerdings nicht mehr verändert werden. Achten Sie also beim Fotografieren darauf. Auch sollten Sie von Vornherein unliebsame Dinge im Bild lieber direkt zur Seite räumen oder auf dem Foto aussparen, statt auf eine aufwendige Retusche im Nachhinein zu vertrauen.

Stürzende Linien vermeiden

Bei der Immobilienfotografie ist es wichtig, gerade Fotos zu machen und stürzende Linien zu vermeiden. Mit stürzenden Linien ist gemeint, dass der Raum oder das Haus auf der Aufnahme “kippt”, weil die Kamera versehentlich nach vorne oder hinten geneigt wurde.

Besonders in Innenräumen sollten Sie ausschließlich mit Stativ und Wasserwaage oder eingeblendeten Rasterlinien fotografieren. Wenn Sie kein Profi sind, darf im Außenbereich die eine oder andere stürzende Linie passieren. Häufig hat man draußen keine andere Wahl, als die Kamera schräg zu halten, damit später das gesamte Haus zu sehen ist. Vermeiden ließe sich dies nur durch ein teures Spezial-Objektiv – einem Tiltobjektiv. Wenn man sich besser auskennt, kann man auch in der Nachbearbeitung, mit der Objektiv-Korrektur-Funktion, das “kippende“ Haus begradigen. Hierfür benötigen Sie jedoch ein professionelles Bildbearbeitungsprogramm wie z.B. Adobe Photoshop Lightroom.

Fotografiehöhe

Achten Sie beim Fotografieren im Innenbereich darauf, dass die Kamera nicht zu tief und nicht zu hoch positioniert ist. Augenhöhe ist in Innenräumen normalerweise zu hoch für Immobilienfotos. Als Faustformel gilt hier die ungefähre Höhe beziehungsweise knapp über der Höhe von Küchen-Arbeitsplatten: circa 100 bis 120 cm.

Bildbearbeitung

Für Einsteiger und auch Fortgeschrittene eignet sich das Bildbearbeitungsprogramm Adobe Photoshop Lightroom. Dieses ist übersichtlich gestaltet und einfach zu handhaben. Selbst erfahrene Fotograf*innen arbeiten damit. Wenn Sie Fotos nur begradigen und ein wenig aufhellen möchten, raten wir zum kostenlosen Programm Photoscape.

Probieren Sie sich aus und tasten Sie sich an die Bearbeitung und das Bildbearbeitungsprogramm heran. Hilfreich sind hierbei Tutorial-Videos zu ihrem jeweiligen Bildbearbeitungsprogramm. Hier gilt tatsächlich die Devise „Learning by doing“. Jedes Bild ist einzigartig und sollte dementsprechend individuell hinsichtlich Helligkeit, Kontrast, Farben etc. angepasst werden.

Beim Exportieren der Bilder können Sie die endgültige Qualität der Bild-Datei bestimmen und entscheiden, in welchem Format es exportiert werden soll. In der Regel eignen sich JPEG-Dateien ideal für die Onlineportale. Achten Sie darauf, dass die Bild-Datei am Ende nicht zu groß ist.

Tipps für Smartphone-Fotos

Auch mit zeitgemäßen Smartphones lassen sich sehr gute Immobilienfotos machen. Anbei ein paar Tipps:

• Ziehen Sie die Fotos mit einem Kabel vom Smartphone auf Ihren PC und schicken Sie diese nicht per WhatsApp oder E-Mail an Ihren Computer, um keine Auflösungsverluste zu haben.

• Am Smartphone können Fotos häufig nachbearbeitet werden: Helligkeit anpassen, Kontrast verbessern etc. ist dabei mö Nutzen Sie jedoch keine künstlerischen Effekte oder Filter, wie diese bei Instagram üblich sind.

• Machen Sie die Fotos im Querformat, nicht im Smartphone-üblichen Hochformat.

• Wenn Ihr Smartphone mehrere Linsen hat, können Sie Weitwinkel-Aufnahmen auch mit dem Handy

• Schalten Sie den Blitz aus.

• Fotografieren Sie mit einem Stativ. Es gibt extra Klemm-Halterungen für Smartphones, die sich auf ein Stativ schrauben lassen.

• Stellen Sie gegebenenfalls das Bildformat um auf 2:3. Am Handy ist das übliche Bildformat 4:3.

• Auch fürs Smartphone gibt es spezielle kostenpflichtige Foto-Apps mit denen im Programm Halbautomatik fotografiert werden kann.

• Arbeiten Sie auch am Smartphone mit dem Zeitauslöser, zum Beispiel mit 2 Sekunden.

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