Versuchen Sie mit dem Titelfoto das Wohn- und Lebensgefühl Ihrer Immobilie wiederzugeben.
Hat Ihre Immobilie einen besonders schön angelegten Garten, bietet sich vielleicht ein Foto mit Perspektive auf das Haus vom Garten an.
Liegt sie nahe Lage zum See oder Meer, bietet sich ein Luftbild mit dem Wasser im Hintergrund an.
Ist Ihre Immobilie besonders stilvoll eingerichtet und ausgestattet und wollen Sie das Lebensgefühl widerspiegeln, verwenden Sie ein Innenfoto – zum Beispiel vom Wohnzimmer.
Präsentiert sich Ihre Immobilie von der Straßenansicht sehr repräsentativ, nutzen Sie ein Auß
Die Auswahl des richtigen ersten Fotos ist manchmal schwerer als man denkt. Die Frage ist, welche Objekteigenschaften für die Immobiliensuchenden besonders wichtig sind. Ist es die Nähe zum Wasser oder das Lebensgefühl in der Immobilie? Das Image in einem Haus mit ansprechender Jugendstil-Fassade zu wohnen oder einen besonders schönen Blick vom Balkon zu haben? Unsere Empfehlung ist, dass Sie mehrere Titelfotos auswählen und diese unbeteiligten Personen vorlegen und um eine ehrliche Meinung bitten. Sie können auch unterschiedliche Titelfotos für die einzelnen Portale ausprobieren und schauen, welche besser funktionieren.
Die Ausstattungsbeschreibung
Die Ausstattungsbeschreibung ist der erste Text, den Sie für das Exposé erstellen sollten. Er ist in Portalen von Immowelt und Immonet der oberste angezeigte Text zur Immobilie – vor der Objektbeschreibung. Im Portal ImmoScout24 wird hingegen zuerst die Objektbeschreibung angezeigt.
Es macht Sinn, mit der Ausstattungsbeschreibung zu starten, wenn Sie Ihr Exposé neu erstellen. Für die Ausstattungsbeschreibung empfehlen wir Ihnen eine Auflistung in Stichpunkten. Sie sollte thematisch logisch und leicht lesbar sein. Die perfekte Vorbereitung für die Ausstattungsbeschreibung, und auch den Rest des Exposés, ist eine umfängliche Checkliste, die Sie am besten vorher einmal durchgehen oder anlegen.
Zum Download der Ausstattungs-Checkliste >
Tipps für die Ausstattungsbeschreibung
Beginnen Sie mit einem Brainstorming und erstellen Sie eine umfängliche Stichpunktliste zu Ihrer Immobilie. Nehmen Sie erstmal alles auf, was Ihnen in den Sinn kommt. Folgende Kriterien helfen Ihnen dabei:
Kennzahlen:B. Grundstücksgröße Wohnfläche, Zimmerzahl etc.
Lage-Charakteristika:B. Feldrandlage, Sackgasse, Spielstraße, Eckgrundstück, Südwest-Ausrichtung, besondere Aussicht.
Infrastruktur: nächste Supermärkte, Ärzte, Schulen, Kitas, Bushaltestellen, Autobahnauffahrten, Bahnhof, S-Bahn, Entfernungen.
Aufteilung und Grundriss: Für wen ist die Immobilie geeignet (z.B. junge Familie mit 1 bis 2 Kindern, Paare, Wohnen auf einer Ebene etc.)? Gibt es zusätzliche Nutzflächen, die zur Verfügung stehen? Keller, Garage, Gartenhaus, Abstellraum?
Gartenmerkmale:B. eingewachsener/nichteinsehbarer Garten, Kräutergarten, Gemüsebeete, Gartenhaus etc.
Gebäudemerkmale:B. Stil des Hauses: Landhaus, Stadtvilla, Holzständer-Haus, Hanglage etc.
Technische Merkmale:B. super Energiekennwert, Gas-Brennwert-Heizung von 2018 mit Solarunterstützung, Kunststofffenster von 2015, Sprossenfenster, etc.
Ausstattungsmerkmale:B. Eichen-Parkett der Marke XYZ, offene moderne Küche der Marke ABC mit Vollholz-Arbeitsplatte, vom Tischler aufgearbeitete Holztreppe, offener Kaminofen, Südwest-Terrasse mit elektrischer Markise, etc.
Modernisierungen:B. neues Dach aus dem Jahr 2010, neue Heizung aus 2012, neue dreifach verglaste Kunststofffenster aus 2009, neues Vollbad etc.
Raumbeschreibungen:B. zeitloses Bad, moderne Küche im Landhausstil.
Notwendige Erneuerungen: Einbauküche sollte erneuert werden, Terrassen-Belag sollte ersetzt werden etc.
Sortieren Sie die Stichpunkte thematisch und anschließend nach Priorität:
Thematische Sortierung: Welche Punkte gehören thematisch zusammen? Z.B. energetische Merkmale wie Fenster, Heizung, Fassade, z.B. alles zum Garten und den Außenbereichen, z.B. alles zum Erdgeschoss, z.B. alles zur Lage etc.
Themenblöcke nach Priorität sortieren: Welche Punkte sind am Wichtigsten für Kaufinteressierte und bilden den größten Vorteil für die Immobilie? Wichtige Themenblöcke und Stichpunkte sollten Sie nach oben schieben in Ihrer Auflistung und als Erstes benennen.
Beispiel einer Ausstattungsbeschreibung
Lage
Feldrand-Lage mit Weitblick aus dem Dachgeschoss.
Bushaltestelle direkt um die Ecke.
15 Autominuten vom Stadtzentrum entfernt.
Grund- und Gemeinschaftsschule sowie Kitas in Fahrrad- und Bus-Reichweite.
Erdgeschoss
Circa 115 m² verteilt auf 3 Zimmer, zzgl. Küche, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum und Vollbad
Offener Wohnbereich.
Knisternder dänischer Kamin im Wohnzimmer; professionell verlegter und gut gepflegter Laminatboden im gesamten Erdgeschoss.
Beheizter Wintergarten mit Deckenspots und Blick in den Garten.
Vom Tischler aufgearbeitete Holztreppe mit historischen Verzierungen.
Moderne Hochglanz-Küche mit Kochinsel.
Einbaugeräte der Marke Siemens (Geschirrspüler, Induktionsherd, Backofen, Dampfgarer, Kühlschrank und eingebaute Kaffeemaschine mit Wärme-Schublade).
Neuwertiges Vollbad mit bodentiefer Dusche und sprudelnder Badewanne.
Entspannungssauna der Marke ABC.
Zeitloses Gäste-WC mit separater Dusche.
Hauswirtschaftraum mit Waschmaschinenanschluss.
Dachgeschoss
Circa 85 m² verteilt auf 3 Zimmer, zzgl. Duschbad und Ankleidezimmer.
Zahlreiche Gauben für mehr Stehhö
Hohe, offene Decken bis unters Dach.
Modernes weißes Duschbad mit bodentiefer Dusche und Glastrennwand.
Garten und Außenanlagen
Südwest-Terrasse mit Kunststoff-Holz-Planken und elektrischer Markise.
Idyllisch angelegter Garten mit diversen Wegen aus Granit.
Tragende Obstbäume im hinteren Teil des Gartens.
Gartenhaus mit Licht und Stromanschluss.
Carport mit Platz für zwei Pkw.
Gepflasterte Auffahrt (neu gemacht in 2010).
Energetische Fakten
Top-Energieverbrauchskennwert (95,3 kWh).
Neues isoliertes Dach mit Hochglanz-Pfannen aus 2010.
Dreifach verglaste, dunkelgraue Kunststofffenster aus 2010.
20 cm dicke Wärmedä
Einbruchsichere Haustür der Marke ABC.
Gas-Brennwertheizung mit Solarunterstützung aus 2010.
Fußbodenheizung im Erdgeschoss, Heizkörper im Dachgeschoss.
Teilweise erneuerte Elektrik (FI-Schalter vorhanden).
Keller
Trockener und sanierter Teilkeller von 1923.
4 großzügig dimensionierte Kellerräume inklusive Heizungskeller.
Separater Kellerniedergang vom Garten.
Sanierung und Trockenlegung der Kellerwände in 2010.
Werkbank im Hobbyraum (wird mitverkauft).
Die Objektbeschreibung
Die Objektbeschreibung sollte nicht in Stichworten, sondern als Fließtext verfasst sein. Sie ist mit der Ausstattungsbeschreibung der wichtigste Text des Exposés. Beim Portal ImmoScout24 wird die Objektbeschreibung vor dem Ausstattungstext und der Lagebeschreibung angezeigt. Wichtige Vorteile und Highlights Ihrer Immobilie sollten Sie in diesem Text gleich zu Anfang erwähnen. Ein besonderer Vorteil kann eine herausragend schöne Lage sein – zum Beispiel Feldrand oder Sackgasse. Auch wenn es noch einen separaten Lagetext gibt, sollten Sie sich hier nicht von der vorgegebenen Struktur einschränken lassen. Vorteile des Standorts sollten Sie bereits in der Objektbeschreibung erwähnen.
Aufbau der Objektbeschreibung
Der Objekttext ist der am schwierigsten zu formulierende Exposé-Teil. Hier sollten Sie insbesondere den Charakter und die wichtigsten Vorteile der Immobilie beschreiben. Die bereits fertige Ausstattungsbeschreibung in Stichpunktform hilft Ihnen die richtigen Worte zu finden und Prioritäten zu setzen.
Suchen Sie sich die 2 bis 4 größten Vorzüge raus, welche die Immobilie wirklich besonders machen, zum Beispiel:
die energetische Modernisierung,
die perfekte Aufteilung für zwei Personen und
die Feldrandlage
oder
das große Grundstück mit eingewachsenem Garten,
das Platzangebot (Zimmeranzahl und Vollkeller),
die gut angebundene stadtnahe Lage.
Um eine mögliche Schreibhürde zu überwinden, ist es geschickt, die Objektbeschreibung mit einem zusammenfassenden Absatz einzuleiten, der folgende Punkte nennt:
Beispiel:
“Das liebevoll gepflegte Zweifamilienhaus im Stil der 1980er Jahre steht in einer ruhigen Sackgasse des beliebten Stadtteils XYZ. Das 900m² große und leicht zu pflegende Grundstück bietet eine geräumige Doppelgarage, ein verwunschenes Gartenhaus und diverse sonnige Sitzgelegenheiten. Der Garten ist im hinteren Bereich nicht einsehbar.
Der großzügige Eingangsbereich ist ebenerdig zu erreichen. Der helle Flur…”
Im Anschluss an den Einleitungsabsatz folgt die eigentliche Beschreibung der Immobilie.
Inspiration für die Objektbeschreibung
Anbei ein paar Anregungen, die Ihnen helfen, die richtigen Worte zu finden und die entscheidenden Dinge in Ihrem Text anzusprechen:
Für welche Zielgruppe eignet sich die Immobilie besonders? Für kleine oder großen Familien, für Paare, für Singles, für Zweitwohnungssuchende etc.
Wie lässt sich die Architektur und der Stil der Immobilie beschreiben?
Aus welchem Baujahr ist die Immobilie? Wurde diese laufend modernisiert oder ist sie originalgetreu?
Handelt es sich um einen typischen Baustil für den Ort oder die Region?
Steht das Haus unter Denkmalschutz oder gibt es eine auffällige Fassade?
Wurden besondere Materialien beim Bau verwendet?
Wie viele Geschosse hat die Immobilie? Gibt es ein ausgebautes Dachgeschoss, einen Voll- oder Teilkeller?
Wurde das Haus massiv gebaut oder handelt es sich um ein Holz- oder Fertighaus?
Wie gelangt man in die Immobilie? Gibt es einen Flur, einen Treppenaufgang oder -abgang, ein Gäste-WC? Ist der Zutritt barrierefrei, stufenlos oder gibt es ein Eingangspodest?
Wie viele und welche Räume gibt es? Wie werden diese derzeit genutzt und wie könnten sie alternativ genutzt werden? Wie lässt sich das Grundriss-Konzept beschreiben? Ist der Grundriss flexibel?
Was zeichnet die Wohnräume aus? Welche Ausstattungsmerkmale sind nennenswert?
Wie sind Böden und Wände ausgestattet und in welchem Zustand sind sie?
Was gibt es zur Küche zu sagen? Aus welchem Jahr ist diese, welche Geräte sind enthalten, welche besonderen Funktionen sind nennenswert? Gibt es eine Kochinsel, einen Vorratsraum und genügend Platz für eine Sitzgelegenheit?
Wie viele Bäder und separate WCs gibt es und in welchem Zustand sind sie? Handelt es sich um ein Tageslicht-Bad mit Fenster oder Belüftung, ein Vollbad mit Wanne oder nur um ein Duschbad? Liegen Waschmaschinen- und Trockneranschluss im Bad oder im Hauswirtschaftsraum? Gibt es einen Handtuchtrockner oder eine Fußbodenheizung?
Welche größeren Modernisierungen wurden in den letzten 10 bis 20 Jahren vorgenommen?
Um welche Fenster handelt es sich, wie sind diese isoliert und wie sind die Lichtverhältnisse in der Immobilie? Gibt es Jalousien oder Rollläden?
Hat die Immobilie eine besondere Aussicht?
Gibt es Balkone oder Terrassen und in welche Himmelsrichtung sind diese ausgerichtet? Aus welchen Materialien besteht ihr Belag: Natur- oder Betonstein, Holzplanken? Gibt es eine Markise, Beleuchtung, Sicht- oder Windschutz, Strom- und Wasseranschluss oder ein Außenkamin?
Wie ist der Garten angelegt? Ist dieser einfach zu pflegen oder aufwendig angelegt? Welche Sträucher, Bäume und Pflanzen wachsen dort? Gibt es einen gemauerten Grill?
Hat die Immobilie einen Hauswirtschaftsraum oder Keller? Wie viele Abstellräume gibt es? Welche Anschlüsse sind dort vorhanden? Gibt es einen außen liegenden Treppenabgang? Wo lassen sich Fahrräder, Outdoor-Kinderspielsachen und Weihnachtsdeko verstauen?
Wurden besondere Technologien verbaut? Photovoltaik-Anlage, Solar-Warmwasserunterstützung, Smart-Home-Verkabelung, Videoüberwachung, Entkalkungsanlage?
Weitere Tipps für die Objektbeschreibung
Verwenden Sie viele bildlich beschreibende Adjektive und vermeiden Sie abgedroschene Wörter wie “schön” oder “toll”. Besser: die knarrende Holztreppe, der knisternde Ofen, der gesellige Kü
In der Kürze liegt die Würze: Wenn es sich um eine kleine Immobilie handelt, dann ist es völlig in Ordnung, wenn die Objektbeschreibung nur zwei oder drei Absätze lang ist.
Setzen Sie richtig Absätze: Erst mehrere Sätze, die thematisch zusammengehören, bilden einen Absatz. Trennen Sie diese am besten mit einer Leerzeile für eine bessere Lesbarkeit im Exposé und Inserat. Dies erhöht die Lesebereitschaft, da der Text auf den ersten Blick strukturiert wirkt.
Vermeiden Sie Übertreibungen und machen Sie Kleinigkeiten nicht bedeutender als sie sind.
Direktansprachen („Hier können Sie…“) sind eine Frage des Geschmacks. Gezielt, und nicht zu oft eingesetzt, nimmt die Direktansprache Leser*innen an die Hand. Zu häufig verwendet, kann es auf manche bevormundend wirken.
Imaginäre Führung durch die Immobilie: Die Objektbeschreibung kann Elemente einer gedachten Führung enthalten, sollte aber nicht ausschließlich daraus bestehen (z.B. zur Rechten finden Sie…, zur Linken gelangen Sie…, im Obergeschoss erwartet Sie…). Eine gedankliche Führung durch die Immobilie hilft manchmal beim Schreiben der Objektbeschreibung, um den richtigen “Flow” zu finden.
Die Objektbeschreibung kann Elemente einer gedachten Führung enthalten, sollte aber nicht ausschließlich daraus bestehen (z.B. zur Rechten finden sie, zur Linken gelangen Sie, im Obergeschoss erwartet Sie). Eine gedankliche Führung durch die Immobilie hilft manchmal beim Schreiben der Objektbeschreibung, um den richtigen “Flow” zu finden.
Beispiel einer Objektbeschreibung
Das elegante Reihenmittelhaus im Stil der 1990er Jahre steht in verkehrsberuhigter Lage von Musterstadt. Auf dem 550 m² großen Eigenland-Grundstück befinden sich neben dem Haus eine überdachte Sonnenterrasse (nach Südwesten ausgerichtet), ein Carport der Marke ABC und ein geräumiges Gartenhaus mit Werkbank. Das Haus mit der zeitlosen Klinkerfassade wurde 1997 in massiver Bauweise errichtet. Auf den ersten Blick fällt der malerische Vorgarten ins Auge. Die Immobilie befindet sich in einem gepflegten Zustand. In den letzten Jahren wurden die Badezimmer, die Parkettböden und die Küche modernisiert.
Der liebevoll gestaltete Garten bietet Kindern ausreichend Platz zum Toben. Die mit einer Markise beschattete Terrasse ist nach Südwesten ausgerichtet. Hier lässt sich die Sonne bis in die Abendstunden genießen.
Die Immobilie hat eine Größe von circa 120 m² Wohnfläche, die sich auf 5 Zimmer verteilt. Darüber hinaus stehen Ihnen circa 60 m² Abstell- und Nutzfläche zur Verfügung. In der Nutzfläche ist ein praktischer Vollkeller enthalten. Aufgrund des Grundrisses eignet sich das Haus hervorragend für junge Familien.
Innen präsentiert sich das Objekt in einem jung gebliebenen Charme. Besonders hervorzuheben ist das offene Wohnkonzept. Beim Betreten des Hauses gelangt man zunächst in einen kleinen Flur, von dem das Gäste-WC, die beeindruckende Küche und das offene Wohnzimmer abgehen. Über eine solide Wangentreppe gelangt man in das Dachgeschoss, in dem sich das geräumige Schlafzimmer, die zwei gleich großen Kinderzimmer und das erneuerte Vollbad befinden.
Hobbyköche aufgepasst: Die 5 Jahre alte Designer-Küche ist luxuriös ausgestattet und befindet sich in einem wenig genutzten Zustand. Vorhanden sind: Backofen mit Reinigungsfunktion, ein Dampfgarer, ein aktueller Induktionsherd mit Bora-Dampfabzug, ein versteckter Geschirrspüler, ein Side-by-Side-Kühlschrank im amerikanischen Stil und ein fest verbauter Kaffee-Vollautomat der Marke Siemens inklusive Wärmeschublade.
Wellness zuhause: Insgesamt gibt es im Haus ein Vollbad, ein Duschbad und ein separates Gäste-WC. Die Bäder sind circa 5 Jahre alt und befinden sich in sehr gutem Zustand. Zur Ausstattung gehören großflächige hellgraue Fliesen, neuwertige Grohe-Armaturen und Ambiente-Beleuchtung.
Noch ein paar Detailinformationen: Die Wände sind größtenteils glatt verputzt und weiß gestrichen. Bei den Böden in den Wohnräumen handelt es sich um Parkett. Die Elektrik ist überwiegend 3-adrig und auf aktuellem Stand. Ein FI-Schalter ist vorhanden. Eine Gasheizung von 2004 versorgt das Haus über eine Fußbodenheizung mit Wärme. Der Energiebedarf beziehungsweise -verbrauch lässt sich dem Energieausweis entnehmen.
Die Immobilie ist nicht vermietet und wird frei übergeben. Übergeben werden kann das Haus frühestens zum 01.01.20XX.
Die Lagebeschreibung
Die Lagebeschreibung sollten Sie zum Schluss formulieren. Sie mag im gedruckten oder digitalen PDF-Exposé thematisch sinnvoll der erste Text sein, jedoch wird diese in den Portalen immer erst ganz zum Schluss des Inserats angezeigt. Sie können also davon ausgehen, dass dieser Textteil eher selten gelesen wird. Der Grund: Viele Menschen auf Immobiliensuche wohnen bereits in der Nähe und kennen sich gut aus. Für sie ist eine Lagebeschreibung überflüssig. Deshalb sollten Sie Ihre anfängliche Motivation und Energie lieber in die Ausstattungs- und Objektbeschreibung investieren. Entscheidende Standortvorteile sollten Sie zudem in diesen beiden Textfeldern zur Sprache bringen.
Auch bei der Lagebeschreibung gilt: das Wichtigste zuerst. Die Mikrolage ist der wichtigste Punkt. Wie ist das Haus gelegen? Danach sollten Sie auf die Makrolage, den Ort, die Infrastruktur und die Versorgung mit Ärzten, Schulen, Kitas etc. eingehen.
Typische Standortkriterien, die Sie benennen sollten:
Kinderfreundlichkeit: Spielplatz, Kita, Schule, Kindergarten, Bushaltestelle etc.
Freizeitwert: Badestelle, Spazierwege, Fahrradwege, Sportmöglichkeiten, etc.
Nahversorgung: Supermärkte, Wochenmärkte, Drogerie, Gartencenter etc.
Ärztliche Versorgung und Apotheken
Infrastruktur und Entfernungen: Bahnhof, Autobahnauffahrt, Stadtzentrum, Bushaltestelle etc.
Aussicht
Wohngefühl im Ort beziehungsweise Stadtteil.
