Die Immobilienportale

Damit Sie den optimalen Verkaufspreis für Ihre Immobilie erzielen, sollten Sie diese so reichweiten- und aufmerksamkeitsstark wie möglich inserieren. Dies verschafft Ihnen mehr Nachfrage und somit eine bessere Verhandlungsposition. Wenn Sie eine Maklerfirma beauftragen, wird sich diese um die Insertion kümmern. Gute Vermittlungsfirmen haben mit allen großen Portalen Verträge auch für besonders aufmerksamkeitsstarke Top- oder Premium-Platzierungen.

Die wichtigsten Immobilienportale

Üblicherweise werden Immobilien heute über das Internet angeboten. Die 4 größten Portale, auf denen Sie Ihre Immobilie inserieren sollten, sind:

• ImmoScout24

• Immowelt

• Immonet

• Ebay Kleinanzeigen

Die Portale Immowelt und Immonet gehören mittlerweile zusammen, sodass Immobilien automatisch auf beiden Plattformen erscheinen. Mit der Insertion in den genannten Portalen werden Sie vermutlich 80 bis 90 Prozent aller Suchenden erreichen. Neben den großen Immobilienportalen gibt es noch zahlreiche kleinere:

• ivd24: Das eigene Portal des Immobilienverbands Deutschland (ivd), indem ein Großteil der Makler*innen organisiert sind.

• Kalaydo: Ein weiteres Kleinanzeigen-Portal, vergleichbar mit Ebay Kleinanzeigen.

• 1A-Immobilienmarkt

Kosten der Immobilienportale

Im Folgenden geben wir Ihnen eine von uns recherchierte Preisübersicht der von den Portalen angegebenen Preise für Privatinserenten (Stand 30.04.2021 und ohne Gewähr). Verkaufen Sie Ihre Immobilie hingegen über ein Maklerunternehmen, wird dieses die Immobilie für Sie bewerben und die Inseratkosten tragen.

Kosten & Preise Immobilienscout24

* Top-Platzierungen werden in der Ergebnisliste vor den Basis-Platzierungen angezeigt

** Premium-Platzierungen werden wiederum noch vor den Top-Platzierungen angezeigt

Kosten & Preise ImmoWelt inkl. ImmoNet

Kosten & Preise ebay Kleinanzeigen

* aus Gründen der Vergleichbarkeit zu den reinen Immobilienportalen haben wir die Preise hochgerechnet auf Basis des 7 Tage-Preises

** Top-Anzeigen werden vor den kostenlosen Anzeigen dargestellt

Dauer des Inserats

Entscheiden Sie sich für den von uns empfohlenen reichweitenstarken Weg mit einer Insertion auf allen 3 beziehungsweise 4 großen Portalen und einer zusätzlichen Sonder-Platzierung, sollten Sie mit Inseratskosen von circa 630 Euro pro Monat rechnen. Wie lange Ihre Immobilie inseriert sein wird, hängt grundsätzlich von Ihrer Angebotspreis-Strategie ab. Verfolgen Sie die Strategie des Bieterverfahrens mit einem attraktiven Angebotspreis, wird die Laufzeit von einem Monat mit großer Wahrscheinlichkeit ausreichen. Starten Sie mit einer klassischen Angebotspreis-Strategie mit einem marktüblichen Verhandlungsspielraum, sollten Sie mit einer Insertion von 1 bis 3 Monaten rechnen. Verfolgen Sie die Liebhaberpreis-Strategie oder rufen Sie unbeabsichtigt einen überhöhten Mondpreis auf, müssen Sie sich auf eine längere Laufzeit einstellen.

Das Online-Inserat

Aufbau des Inserats

Üblicherweise werden Ihnen folgende Abfragen in den Immobilienportalen bei der Erstellung des Inserats begegnen. Diese sind in der Regel als (Pflicht-)Felder eingestellt:

• Adresse der Immobilie

• Angabe, ob Sie die Adresse der Immobilie veröffentlichen wollen oder nicht.

• Wohnfläche

• Nutzfläche

• Grundstücksfläche

• Zimmeranzahl

• Anzahl Badezimmer

• Anzahl Geschosse

• Baujahr

• Frei ab (sofort beziehungsweise zu einem bestimmten Termin)

• Besonderer Haus-/Wohnungstyp (Doppelhaus, Reihenhaus, Einfamilienhaus, Bungalow etc.).

• Angabe, ob die Immobilie aktuell vermietet ist beziehungsweise als Kapitalanlage genutzt wird.

• Angebots- beziehungsweise Kaufpreis (lassen Sie dieses leer, wird Ihr Inserat mit dem Hinweis “auf Anfrage” veröffentlicht).

• Hausgeld beziehungsweise Nebenkosten pro Monat.

• Anzahl der Pkw-Stellplätze

• Energieausweisdaten (Ausweisart, Baujahr laut Energieausweis, Endenergiebedarf/-verbrauch in kWh/(m²*a), wesentlicher Energieträger).

• Heizungsart

• Checkboxen, welche die Ausstattung abfragen (Bad mit Wanne, Gäste-WC, Terrasse, Garten, möbliert, Einbauküche, barrierefrei, rollstuhlgerecht, als Ferienwohnung geeignet, Einliegerwohnung, Denkmalschutz)

• Zustand (Neubau, Altbau, saniert, renoviert, renovierungsbedürftig)

• Keller (voll unterkellert, teilweise unterkellert, nicht unterkellert)

• Bilder, Fotos und Dokumente (Innen- und Außenfotos, Grundrisse, Titelfoto, weitere Dokumente zum Download wie Exposé, Lageplan, Aufstellung der Mieterträge etc.)

• Texte (Objekttitel, Objektbeschreibung, Ausstattungsbeschreibung, Lagebeschreibung, Sonstiges)

• Kontaktdaten (Soll den Immobiliensuchenden nur das Kontaktformular angezeigt werden oder zusätzlich Ihr Name und Ihre Telefonnummer?)

Im Feld „Sonstiges“ können Sie zum Beispiel folgende Informationen unterbringen:

• jährliche Mieteinnahmen (bei vermieteten Immobilien).

• Höhe des Erbbauzinses und Hinweis auf Erbpacht (falls dies der Fall ist).

• Angaben zu möglichen Besichtigungsterminen oder Ihrer Erreichbarkeit.

• Anfragen von Maklerunternehmen willkommen oder unerwünscht?

Beschreibungstexte

Halten Sie sich vor Augen, dass Menschen zuerst Fotos schauen und erst danach die Texte lesen. Sehr lange Texte werden darüber hinaus erfahrungsgemäß selten vollständig gelesen. Die großen Immobilienportale haben für die Länge der Texte daher eine Zeichenbegrenzung eingebaut:

• Immowelt/Immonet: 2500 Zeichen inklusive Leerzeichen für Texte,

• ImmoScout24: 2000 Zeichen inklusive Leerzeichen,

• Ebay Kleinanzeigen: 4000 Zeichen inklusive Leerzeichen.

Im Idealfall haben Sie zum Zeitpunkt der Inserat-Erstellung bereits ein Exposé von Ihrer Immobilie angefertigt. Falls nicht, können Sie dies mit Hilfe des Kapitels “Exposé erstellen” nachholen. Dort finden Sie auch eine Word-Vorlage für diese Verkaufsunterlage. Kaufinteressierte erwarten im Exposé weiterführende Informationen zur Immobilie, statt der gleichen Daten der Online-Anzeige. Haben Sie die Texte, wie in unserer Anleitung logisch aufgebaut, also so, dass die wichtigsten Informationen am Anfang der Texte genannt werden, können Sie einfach einen verkürzten Teil Ihrer Exposé-Texte für das Online-Inserat verwenden. Sie können darin außerdem darauf hinweisen, dass sich noch mehr Informationen und weitere Fotos im Exposé befinden, das Sie auf Anfrage versenden.

Objekttitel

Der Objekttitel wird in den Portalen in der Ergebnisliste neben dem Titelfoto der Immobilie dargestellt. Wie man einen guten Objekttitel verfasst, lesen Sie im Kapitel “Exposé erstellen”. Die Überschrift sollte Immobiliensuchende zum Weiterlesen animieren. Je nach Endgerät (Smartphone, Tablet oder Desktop-PC) und der gebuchten Platzierung wird der Objekttitel in den Portalen unterschiedlich lang dargestellt und nach einer bestimmten Zeichenanzahl mit drei Punkten abgeschnitten.

• ImmoScout24: 100 Zeichen inklusive Leerzeichen, abgeschnitten nach 30 oder 60 Zeichen in der Ergebnisliste auf dem Desktop.

• Immowelt und Immonet: 150 Zeichen inklusive Leerzeichen, abgeschnitten nach 30 Zeichen in der Ergebnisliste.

• Ebay Kleinanzeigen: 65 Zeichen inklusive Leerzeichen.

Weitere Tipps für den Objekttitel im Inserat:

• Nennen Sie die wichtigsten Vorteile, die Ihre Immobilie ausmachen.

• Verzichten Sie auf Ortsangaben, Eckdaten zur Immobilie oder Immobilienart: Diese sind direkt unter dem Objekttitel in der Ergebnisliste und im Inserat ersichtlich. Nutzen Sie den Platz für den Objekttitel, um die Vorteile der Immobilie darzustellen.

• Verwenden Sie Adjektive, aber vermeiden Sie nichtssagende Floskeln.

• Verzichten Sie auf Großschreibung (KAPITALE), da diese schlecht lesbar sind.

• Vermeiden Sie Abkürzungen, die nicht geläufig sind.

Titel-Foto

Das Titelfoto ist das erste Bild, das Kaufinteressierte von Ihrer Immobilie erhalten. Zum Beispiel wird auf dem Portal ImmoScout24 in der Ergebnisliste auf der mobilen Website und in der Mobile-App nicht mal mehr ein Objekttitel unter dem ersten Foto angezeigt, sodass das Titelfoto für sich sprechen muss.

Im Kapitel “Exposé erstellen” haben wir umfassend das Thema Titelfoto behandelt, weshalb wir Ihnen empfehlen, dort weiterzulesen. Für die Insertion sollten Sie außerdem bei der Fotoauswahl darauf achten, dass diese in allen geläufigen Bildformaten gut aussieht.

• Die Ergebnislisten und Inserate aller Portale nutzen für die Fotodarstellung auf dem Desktop ein Bildverhältnis von 4:3.

• Die Ergebnislisten in der Mobil-Version werden jedoch schmalere Bildausschnitte Ihrer in 4:3 hochgeladenen Fotos darstellen (z.B. 2:3 und 16:9)

Anbei eine Veranschaulichung der unterschiedlichen Bildformate:

Veröffentlichung der Immobilien-Adresse

Die Veröffentlichung der Adresse im Online-Inserat hat Vor- und Nachteile. Für Privatverkäufer ist eine Veröffentlichung zu empfehlen: Veröffentlichen Sie die Adresse, wird die Immobilie auch auf der geografischen Kartendarstellung im Portal und der Umkreissuche angezeigt. Außerdem können Immobiliensuchende sehen, ob ihnen die Lage zusagt oder ob die Immobilie aufgrund dessen ausscheidet. Sie ersparen sich also eventuell Arbeit, da diese Immobilieninteressierten erst gar keine Anfrage stellen. Auf der anderen Seite sollten Sie darauf vorbereitet sein, dass Kaufinteressierte an Ihrer angebotenen Liegenschaft unangemeldet vorbeifahren oder -laufen und vielleicht nicht davor zurückschrecken, spontan zu klingeln. Bevorzugt geschieht dies nach Feierabend oder am Wochenende. Da Sie die Immobilie möglichst gut in der Besichtigung präsentieren wollen, sollten Sie genau abwägen, ob Sie solchen Überraschungsbesuch eintreten lassen wollen.

Möchten Sie diskret verkaufen, macht eine Angabe der Adresse im Inserat keinen Sinn. Ist Ihre Immobilie aktuell nicht bewohnt und ist dies auf Fotos erkennbar, sollten Sie ebenfalls von einer Veröffentlichung der Adresse absehen.

Viele Makler*innen veröffentlichen die Adresse nicht, weil sie mit so vielen Kaufinteressierten wie möglich in Kontakt kommen wollen und jede Anfrage wertvoll ist. Kommt die Immobilie aufgrund der Lage nicht infrage, kann das Maklerunternehmen eventuell eine andere anbieten oder die Kaufinteressierten in seine Suchkartei aufnehmen. Bei einem guten Maklerunternehmen ist außerdem davon auszugehen, dass alle Suchenden entsprechend abgearbeitet und nach Anfrage qualifiziert werden. Darüber hinaus stellen Makler*innen sicher, dass Kaufinteressierte zuerst mit dem Maklerunternehmen und nicht den Eigentümer*innen in Kontakt treten – immerhin wurde dieses von Letzteren mit dem Verkauf beauftragt.

Eigentümer-Kontaktdaten

Viele Eigentümer*innen legen sich für die Vermarktung der eigenen Immobilie eine separate E-Mail-Adresse und eine eigene Prepaid-Handynummer zu, die sie im Inserat veröffentlichen. Somit können sie die Aktivitäten auf diesen beiden Kanälen bündeln. Immerhin wird der Verkauf parallel zu ihrem Alltag stattfinden, oft an Wochenenden.

Auf der Handynummer können Sie eine Mailbox-Nachricht einrichten für Kaufinteressierte und mitteilen, wann Sie in der Regel zurückrufen. Darüber hinaus können Sie schon entsprechende Daten erfragen:

• Vollständige Kontaktdaten der Kaufinteressierten, inklusive E-Mail-Adresse.

• Wann sind die Anfragenden gut zu erreichen?

• Falls eine Besichtigung gewünscht ist, wann es terminlich am besten passt.

Auf die separat eingerichtete E-Mail-Adresse, über die später die Anfragen eingehen, können Sie einen Auto-Reply einrichten, der das Exposé im Anhang enthält oder einen Link zum Download weiterer Unterlagen. Für Downloads eignet sich zum Beispiel der Online-Cloud-Dienst WeTransfer, mit dem Sie Downloadlinks für Unterlagen bereitstellen können, die viel Speicherplatz benötigen.

Diskreter Verkauf

Manche Eigentümer wünschen eine diskrete Vermarktung ihrer Immobilie. Bedenken Sie jedoch: Im Sinne der Erzielung des bestmöglichen Verkaufsergebnis ist eine offene und reichweitenstarke Vermarktung einer diskreten Vermarktung immer vorzuziehen. Überlegen Sie als Eigentümer also genau welche Gründe eine diskrete Vermarktung für Sie hat, ob Sie diesen Weg gezwungener Maßen gehen müssen und ob Sie bereit sind auf mehrere tausend Euro Verkaufspreis zu verzichten zugunsten einer Vermarktung mit niedriger Reichweite.

Gute Gründe für eine diskrete Vermarktung sind zum Beispiel

• Sie betreiben ein Gewerbe und es ist zu vermuten, dass Buchungen oder Geschäft ausbleibt, wenn am Markt bekannt wird, dass Sie die Immobilie verkaufen möchten.

• Sie sind eine in der Öffentlichkeit bekannte Persönlichkeit.

• Die Anzahl der potenziellen Käufer für Ihre Immobilie ist so klein, dass diese eigentlich bekannt sind und direkt angesprochen werden können.

100% diskreter Verkauf

Manche Eigentümer*innen wünschen eine diskrete Vermarktung ihrer Immobilie. Bedenken Sie jedoch: Im Sinne der Erzielung des bestmöglichen Verkaufsergebnisses ist eine offene und reichweitenstarke Vermarktung einer diskreten Vermittlung vorzuziehen. Überlegen Sie als Eigentümer*in genau, warum Sie ihr Haus oder ihre Wohnung diskret vermarkten wollen, ob Sie diesen Weg gezwungenermaßen gehen müssen und ob Sie bereit sind auf mehrere tausend Euro Verkaufspreis zu verzichten, zugunsten einer Vermarktung mit niedriger Reichweite.

Gute Gründe für eine diskrete Vermarktung sind zum Beispiel:

• Sie betreiben ein Gewerbe und es ist zu vermuten, dass Buchungen oder Geschäft ausbleibt, wenn am Markt bekannt wird, dass Sie die Immobilie verkaufen mö

• Sie sind eine in der Öffentlichkeit bekannte Persönlichkeit.

• Die Anzahl der potenziellen Käufer für Ihre Immobilie ist so klein, dass diese eigentlich bekannt sind und direkt angesprochen werden können.

“Quasi-diskreter” Verkauf

Häufig ist eine 100 Prozent diskrete Abwicklung vielleicht gar nicht nötig. Ein Mittelweg ist hier die diskrete Vermarktung mit Hilfe eines “verdeckten Inserats”, das mit hoher Reichweite am Markt und in den Portalen inseriert wird. Folgendermaßen kann hier vorgegangen werden:

• Deaktivierung der Veröffentlichung der Objekt-Adresse im Inserat.

• Bewerbung mit einem unkenntlich gemachten, unscharfen Foto der Immobilie.

• Alternativ: Bewerbung der Immobilie im Inserat ausschließlich mit Innenaufnahmen.

• Anpassung der Inserat-Texte, sodass die Immobilie nicht sofort anhand einzeln beschriebener Merkmale erkennbar ist.

• Qualifizierung jedes einzelnen Kaufinteressierten (Name, Anschrift etc.), bevor das detaillierte Exposé verschickt wird.

• Optional: Unterzeichnung einer Vertraulichkeitsvereinbarung vor Herausgabe weiterer Informationen.

Vorteil dieser Methode ist, dass nicht auf den ersten Blick im Internet ersichtlich ist, um welche Immobilie es sich handelt. Man ist nicht fest gebunden an den bereits bekannten Kreis der Kaufinteressierten. Man nutzt dennoch die hohe Reichweite des Internets. Von Nachteil ist, dass eine 100-prozentige Diskretion häufig nicht gewährleistet werden kann, da sich im Prinzip alle auf das Inserat melden können. Um eine möglichst hohe Diskretion zu erzielen, sollten alle Kaufinteressierten, die sich melden, qualifiziert werden oder sogar eine Vertraulichkeitsvereinbarung vor Zusendung weiterer Informationen unterschreiben. Wenn Sie die Qualifizierung selbst durchführen, bedenken Sie, dass unter Umständen bereits aufgrund Ihres Namens Rückschlüsse von Interessierten auf Ihre Immobilie gezogen werden können. Meistens werden diskrete Verkäufe von Makler*innen durchgeführt, welche die Identität der Eigentümer*innen während des Verkaufsprozessen sehr lange schützen können.

Zeitungsinserat

Eine Zeitungsanzeige macht unserer Erfahrung nach nur Sinn, wenn

• Sie die Anzeige als (geringfügige) Reichweiten-Verlängerung Ihres Online-Inserats nutzen und Interessierten mit einem Link weitere Informationen bereitstellen.

• Sie ein Bieterverfahren durchfü

• Sie Neubau-Immobilien

Die Reichweite unter ernstzunehmenden Kaufinteressenten ist in der Zeitung deutlich niedriger als im Internet. Zeitungsanzeigen werden heutzutage hauptsächlich von Makler*innen und professionellen Anbieter*innen geschaltet. Damit sollen weniger Kaufinteressierte als vielmehr Eigentümer*innen angesprochen werden. Besitzen Sie eine Immobilie und lesen regelmäßig Zeitung, nehmen Sie eventuell die Marktteilnehmenden und deren Angebote in der Zeitung als Erstes wahr, bevor Sie konkretere Gedanken zum Verkauf Ihrer Immobilie hegen – so die Vermutung der inserierenden Maklerunternehmen.

Aus unserer Erfahrung melden sich keine bis sehr wenige ernsthafte und passende Interessierte auf Zeitungsanzeigen – auch wenn die Resonanz zu Anfang groß erscheinen mag. Auf klassische Fließtextanzeigen “Von Privat” werden sich vermutlich hauptsächlich melden:

• Makler*innen, die Ihnen ihre Vermittlungsleistung anbieten wollen.

• Schnäppchenjäger, die vermuten, dass Eigentümer*innen, die in Eigenregie veräußern, eher laienhaft arbeiten und hoffen, dass die Immobilie noch nicht in den großen Immobilienportalen inseriert ist (Stichwort: “Off-Market-Geschäft”).

Zeitungsanzeigen haben leider den entscheidenden Nachteil, dass Suchende außer der sehr wenigen Eckdaten keinen weiteren Eindruck von der Immobilie bekommen. Sie sollten deshalb vor Vereinbarung eines Besichtigungstermins unbedingt den Interessierten ein Exposé zur Verfügung stellen, damit diese sich genauer informieren können und keine unnötigen Besichtigungstermine durchgeführt werden. Melden sich diverse Interessierte, werden Sie auf jeden Fall viel Arbeit haben, diesen weitere Informationen zukommen zu lassen.

Sollten Sie sich dennoch für eine Fließtext-Zeitungsanzeige entscheiden, empfehlen wir Ihnen in der Anzeige weitere Informationen per Website- oder Download-Link zur Verfügung zu stellen. Entweder Sie verlinken hier auf eines Ihrer Online-Inserate in den Portalen oder auf einen Download-Link für das Exposé. Von einer Angabe Ihrer Telefonnummer raten wir ab, da Sie ansonsten viele Gespräche mit Makler*innen oder uninformierten Kaufinteressierten führen müssen, die sich nur auf die groben Eckdaten Ihrer Anzeige melden. Kontaktmöglichkeiten geben Sie erst im Exposé oder Online-Inserat an.

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