Immobilienpreise – Die erzielbaren Preise decken sich oft nicht mit den Erwartungen der Verkäufer

Das Hamburger Abendblatt titelte auf Seite 1 am 25. Januar 2024 mit „Makler Umfrage: Immobilienpreise in Hamburg fallen weiter“

Basis war eine Erhebung des Berufsverbandes IVD (Immobilienverband Nord) bei rund 70 Mitgliedsunternehmen. Was für Hamburg und das Umland zutrifft, gilt nach unseren Erfahrungen auch für Lübeck und das Umland sowie die Ferienregionen der Lübecker Bucht, wobei in letzteren Gebieten noch Sonderentwicklungen zu berücksichtigen sind.

Hier die Ergebnisse im Überblick:

• Fast alle Makler berichten von fallenden Preisen, sowohl für Eigentumswohnungen als auch für Einfamilienhäuser.
• Preisrückgänge um bis 20%.
• Nachfrage im laufenden Jahr weiterhin schwächer bei steigendem Angebot
• Längere Verkaufszeiten von aktuell oft mehr als 6 Monaten
• Problem das viele Immobilieneigentümer die gesunkenen Preise noch nicht realisiert haben und noch eine Art Preisnostalgie herrscht.
• Besonders schwer verkäuflich sind ältere unsanierte Objekte in Randlagen mit schlechten Energiewerten.

Preisrückgänge auch im Raum Lübeck und an der Lübecker Bucht

In unserem tagtäglichen Geschäft machen wir aktuell ähnliche Erfahrungen:

• Immobilienverkäufer haben zu oft noch Preise von Anfang 2022 im Kopf, wo die Zinsen noch um die 1% lagen, die Baupreise noch erträglich waren und der Nachbar vielleicht zu einem sehr guten Preis verkaufen konnte. Heute erzielen private Verkäufer so gut wie nie überhöhte Erwartungen. Auf der anderen Seite hat sich eine Mentalität entwickelt, dass Interessenten bereits vor der ersten Besichtigung exorbitante Preisabschläge fordern.
• Ohne professionelle Beratung durch einen erfahrenen Makler besteht hier die Gefahr in einen unschönen Teufelskreis zu geraten aus überhöhtem Preis, kaum Nachfrage, langen Vermarktungszeiten und Preisabschlägen, die vom Markt wahrgenommen werden und immer dreisteren Preisgeboten. Die Immobilie wird am Markt verbrannt.
• Einige Sondereffekte sind bei Ferienimmobilien zu beobachten. Hier muss man wissen, dass diese Objekte meist nicht als Erstwohnsitz dienen sollen, sondern mehr als persönlicher Luxus oder Spaß-Objekte angesehen werden, die schön sind zu besitzen, aber auf die auch verzichtet werden kann. Die Zeiten der Preise von 10.000€ pro m² und mehr für erste Reihe Wohnungen sind auch hier vorbei. Wenngleich bei Ferienwohnungen eine Klientel unterwegs ist, das in der Regel über höheres Eigenkapital verfügt, so ist auch hier die Preisbereitschaft gesunken. Das hat auch damit zu tun, dass in der „Nach-Corona-Zeit“ die Ostsee wieder mehr mit anderen Feriendomizilen um In- und Ausland konkurriert.
• Maklerprofis können hier von Anfang an mit einer realistischen Preis- und Angebotsstrategie helfen, einen aktuell guten Preis zu erzielen. Auch ganz aktuell konnten wir mehrere für alle Seiten akzeptable Abschlüsse tätigen und hatten zum Schluss nur zufriedene Gesichter beim Notar. Das klappt auch heute noch, wenn man realistisch bleibt und seine Kunden individuell und persönlich berät, denn jede Immobilie ist anders.

Ein entscheidender Grundsatz gilt noch immer: „Preise werden nicht nach den Kosten, Mühen oder Wünschen von Eigentümern gemacht, sondern nach dem was Käufer ganz aktuell bereit sind für das Objekt der Begierde auszugeben.“ Der Verkäufer kann dann ja oder auch nein dazu sagen.

Hier einige Methoden, um sich dem realistischen Preis zu nähern:

1. Sachwert-Verfahren

Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus Boden- und Gebäudewert. Beide werden separat voneinander berechnet. In der Regel wird das Sachwertverfahren für Häuser verwendet. Die grundlegende Formel für das Sachwertverfahren lautet:

Sachwert = (Gebäudewert + Bodenwert) x Marktanpassungsfaktor

Bodenwert: In regelmäßigen Abständen veröffentlichen die regionalen Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte. Es handelt sich dabei um vergangenheitsbasierte „Richtwerte“. Mithilfe des Bodenrichtwerts lässt sich der ungefähre Wert des Grundstücks einer Immobilie berechnen. Aktuell sind in Lübeck und Ostholstein aber nur Bodenrichtwerte von 2022 veröffentlicht mit Werten, als der Markt noch auf seinem Höhepunkt war. In Hamburg sind bereits Bodenrichtwerte von 2023 veröffentlicht und diese liegen rund 15% unter den Werten von 2022.

Gebäudewert: Der Gebäudewert setzt sich zusammen aus den Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich einer Alterswertminderung. Wurden bei einem Einfamilienhaus, das beispielsweise 40 Jahre alt ist, regelmäßig Renovierungen durchgeführt, ist der Gebäudewert höher. Wurden diese Investitionen unterlassen, ist der Gebäudewert niedriger.

Addiert man Gebäude- und Bodenwert erhält man den vorläufigen Sachwert.

Marktanpassungsfaktor: Der Sachwert wiederum kann mit einem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert werden, um marktgerechte, plausible Werte zu erhalten. Marktanpassungsfaktoren werden auch von den Gutachterausschüssen herausgegeben.

2. Vergleichswert-Verfahren

Vergleichswert = Wohnfläche in m² x Vergleichswert +/- Zu- oder Abschlägen

• Wohnfläche in m² = Wohnfläche Ihrer Immobilie.
• Vergleichswert = Von Ihnen recherchierter Vergleichswert. Hier können Sie auf unsere aktuellen Marktberichte zurückgreifen, selber am Markt recherchieren oder sich eine Kaufpreissammlung vom örtlichen Gutachterausschuss zuschicken lassen. Dabei dürfen Sie nur aktuelle Vergleichswerte zugrunde legen und keine weiter zurückliegenden Daten.
• Zu- oder Abschläge = für eine besondere Lage, Ausstattung der Immobilie etc.

3. Ertragswert-Verfahren

Das Ertragswertverfahren betrachtet die Immobilie aus der Perspektive von Kapitalanlegern. Insbesondere für vermietete Objekte beziehungsweise „Nicht-Selbstnutzer-Immobilien“ wird diese Bewertungsmethode angewendet, da Investoren vor allem auf die Rendite schauen.

Beim gutachterlichen Ertragswertverfahren werden, ähnlich wie beim Sachwertverfahren, zunächst der Bodenwert und die Bodenwertverzinsung anhand eines vom Gutachterausschuss herausgegebenen Liegenschaftszinses berechnet. Dieser wird vom Reinertrag der Immobilie abgezogen, woraufhin dieser wiederum mit einem Wertfaktor, der auf dem Liegenschaftszins basiert, multipliziert wird.

4. Residualwertverfahren (für Grundstücke)

Das Residualwertverfahren kommt insbesondere bei Grundstücken zum Einsatz, die für Bauträgerfirmen interessant sind. Hier wird „rückwärts“ berechnet wie viel eine Bauträger*in maximal für das Grundstück ausgeben kann. Dies erfolgt nach der einfachen ökonomischen Formel Umsatz – Kosten = Gewinn. Die Formel wird jedoch umgestellt, sodass unter dem Strich der verbleibende Grundstückswert herauskommt.

Im Falle eines Verkaufs mehrerer Neubauwohnungen auf einem Grundstück, erwarten Bauträgerfirmen einen gewissen Umsatz. Hiervon werden die Baukosten sowie andere Ausgaben abgezogen, sowie eine gewisse Renditeerwartung eingerechnet. Übrig bleibt der Residualwert, also der Wert, den die Entwicklerfirma für das Grundstück ausgeben kann, um am Ende ertragreich zu wirtschaften.

Das Residualwertverfahren ist auch für den Verkauf an Investoren anpassbar, also an Erwerbende, welche die Neubauwohnungen nach der Fertigstellung nicht veräußern, sondern im Bestand halten und vermieten, um eine Mietrendite zu erzielen. In diesem Fall „vermischt“ sich das Residual- mit dem Ertragswertverfahren.

Immobilie selber bewerten oder mit Experten?

Natürlich können Sie den Wert Ihrer Immobilie mithilfe unterschiedlicher Online-Tools und frei am Markt verfügbarer Immobiliendaten versuchen selber zu berechnen. Jedoch ist es empfehlenswert, hierfür unabhängige Experten zu Rate zu ziehen. Diese verfügen über

eine objektivere Perspektive auf die Immobilie: Als Eigentümer unterliegen Sie immer dem Besitztums Effekt.

Erfahrung mit der Bewertung von Immobilien: Experten haben schon viele Immobilien bewertet und kennen sich besser mit der Anwendung und den Grenzen der einzelnen Verfahren aus.

Vermarktungserfahrung (wenn es sich um ein Maklerunternehmen handelt): Makler haben meistens das bessere Gespür für den am Markt erzielbaren Preis, weil sie die lokalen Immobilienwerte, das Angebot, die Nachfrage etc. kennen. Gutachtern oder Eigentümern fehlt diese Marktkenntnis häufig.

Damit Ihr Immobilien Kauf und Verkauf entspannt ablaufen kann, empfiehlt Möllerherm Immobilien bei Bedarf eine erste kostenlose, kompetente und unverbindliche Beratung oder Marktwert Einschätzung für Ihre Immobilie. Rufen Sie uns gerne an unter 0800-7716100 (kostenfrei). Per Mail erreichen Sie uns unter info@moellerherm-immobilien.de. Für weitere Informationen und Checklisten stöbern Sie auch gern auf unserer modernen Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

Herzliche Grüße von unserer Familie und dem gesamten Möllerherm Team. Bleiben Sie gesund.