Du bist damals Käfer gefahren und hast zu Abba getanzt? Was du bei deiner Immobilie bedenken solltest, bevor es zu spät ist.

Unser Leben unterliegt einer ständigen Veränderung und mit dieser auch der wohnliche Platzbedarf. Wird mehr Platz benötigt, erfolgt die Einsicht bei den Menschen meistens sehr schnell, dass es  Zeit wird auf die Suche nach einer neuen Wohnung oder einem neuen Haus zu gehen.

Mehr Platzbedarf tritt zum Beispiel ein durch den Wunsch zusammenzuziehen mit der Freundin oder dem Freund, Kinder zu haben oder sein wohl verdientes Geld in mehr Raum zu investieren.

Oft lerne ich auch Interessenten kennen, die ein Haus für “Mehrgenerationenwohnen” suchen, also die Großeltern langfristig mit einziehen lassen wollen. Diese Suchenden, typischerweise junge Familien oder Pärchen, machen mindestens die Hälfte aller Besichtigungen aus, die Anne, Marcel, meine Kollegen oder ich führen.

Die typischen Schwankungen des Platzbedarfs im Verlauf des Lebens sind in der Grafik unten veranschaulicht:

Wird die Immobilie in der zweiten Lebenshälfte allerdings zu groß, schaffen viele den “Absprung” nicht oder warten viel zu lange mit der Entscheidung bzw. treffen gar keine Entscheidung. Das ist fatal! Denn es ist nicht nur der Platzfaktor, der berücksichtigt werden muss. Auch wirtschaftliche und konzeptionelle Faktoren (Barrierefreiheit und Nahversorgung) spielen eine Rolle. Wirtschaftlich gesehen ist der Platzbedarf übrigens gleichzusetzen mit Kosten, da meistens Preis, Nebenkosten etc. direkt von der Anzahl der Quadratmeter abhängen. Unter der Berücksichtigung von Wechselkosten macht es also auch wirtschaflich Sinn die Immobilie an den Platzbedarf anzupassen.

Wir empfehlen unseren Kunden immer, die Entscheidung zur wohnlichen Veränderung zu treffen, solange sie noch frei entscheiden können.

Im schlimmsten Fall wird älteren Menschen bzw. Immobilienbesitzern die Entscheidung zum Verkauf oder zur Veränderung aus gesundheitlichen oder familiären Gründen aufgezwungen und zwar zu einem Zeitpunkt, der eigentlich viel zu spät im Leben liegt.  Dann fällt die Veränderung oft viel schwerer, als hätte man sich schon zu einem “vernünftigen” Zeitpunkt damit auseinandergesetzt. Aus Kundenerfahrungen weiß ich, dass Auslöser meist unvorhergesehene Entwicklungen sind, wie zum Beispiel ein Unfall, Krankheit, der Tod des Partners oder plötzliche Geldprobleme.

Auf Messen und Veranstaltungen höre ich ständig die Aussage:

“Wir sind jetzt 70 und eigentlich ist das Haus viel zu groß für uns zwei, aber wir sind ja noch top fit. Irgendwann in den nächsten Jahren steht der Verkauf des Hauses mal an, falls die Kinder es nicht haben wollen. Aber jetzt noch nicht.”

Die Altersangabe lässt sich beliebig austauschen mit 80 und auch 90 (!). Die Aussage bleibt gleich. Das Alter besagter Kinder kann man sich ausrechnen und damit auch die geringe Wahrscheinlichkeit, dass diese das Haus vielleicht doch noch für sich selbst haben wollen. Im Alter von 50 oder 60 Jahren sollten die Kinder schon selber auf der Suche nach einer konzeptionell ganz anderen Immobilie sein. Warum das im Moment so wichtig ist, erzähle ich jetzt.

Anbei die Geburtenrate in Deutschland pro 1000 Personen:

Jetzt kommt, was Ihr unbedingt bedenken solltet…

Insbesondere heute (und damit meine ich jetzt, im Jahr 2016) ist es schlau, falls man, erstens, 50 Jahre und älter ist, zweitens, ein Einfamilienhaus besitzt und drittens die Kinder bereits aus dem Haus sind, sich auf die Suche nach einer Immobilie zu machen, in der man seinen Ruhestand verbringen kann (oder den größten Teil).

Denn: Die ältesten der geburtenstärksten Jahrgänge in Deutschland (Jahrgang 1960 bis 1965) sind jetzt 55 Jahre alt.

Sie sind genau an dieser Schwelle der Entscheidung, sich nach einer passenderen, kleineren Immobilie umzuschauen (vgl. meine Grafik oben). Da die meisten Menschen die Entscheidung jedoch mit 55 Jahren noch “verschlafen” oder verschieben, ist jetzt noch ein guter Zeitpunkt, um den “Absprung” zu schaffen. Im Idealfall hat man jetzt folgende Vorteile:

1. Der Verkaufspreis des Einfamilienhauses ist hoch, da noch nicht so viele Einfamilienhäuser auf dem Markt sind, wie dies in den kommenden Jahren der Fall sein wird, da immer mehr Menschen auf die Idee kommen werden, sich zu verändern und ihr Haus zu verkaufen. Und: viele junge Familien sind jetzt auf der Suche, da die Zinsen so niedrig sind.
2. Der Einkaufspreis der zu findenden Wohnung (oder des zu findenden Bungalows) ist niedriger als in den kommenden Jahren, da noch nicht so viele Menschen auf der Suche sind und die Nachfrage noch zunehmen wird. Gleiches gilt für Mietwohnungen, falls man nicht noch mal kaufen will.
3. Eine barrierefreie Wohnung, die jetzt gekauft und zu einem späteren Zeitpunkt verkauft wird, wird mit großer Wahrscheinlichkeit gewinnbringend verkauft werden. Spekulationsgewinn nennt man das im Finanzwesen. Eventuell steigt man dann im hohen Alter noch mal um auf eine Mietwohnung und macht eine Kreuzfahrt. Oder die Erben freuen sich.

Problem ist, dass die meisten Suchenden dieselben Anforderungen haben: Im Idealfall handelt es sich um eine Wohnung, ca. 60 – 90 m2, 3 Zimmer, barrierefrei, mit Fahrstuhl erreichbar, zentral gelegen oder gut angebunden mit öffentlichen Verkehrsmitteln (damit man kein Auto braucht), keine Altbauschwellen (auch diese können schon zum Hindernis werden), große bodentiefe Dusche, modern gestaltet und so weiter. Alternativ: moderner Bungalow, zentral gelegen.

Zusammengefasst empfehle ich Euch, realistisch vorauszuschauen, wie viel Platz ihr in Eurer Immobilie in den nächsten Jahren wirklich brauchen werdet und die Immobilie an eure persönlichen Platzbedürfnisse anzupassen. Besonders, wenn es Zeit wird sich zu verkleinern. Wartet damit nicht zu lange, besonders, wenn ihr jetzt im Alter von 50 bis 60 Jahren seid.

Viele Grüße,

Euer Johannes

Johannes Möllerherm (Author): Johannes wirkt seit 2009 im familiären Maklerunternehmen “Möllerherm Immobilien” mit. Seit 2012 betreut er das Wohnimmobiliengeschäft in Kiel. Der Beruf des Immobilienmaklers ist durch den familiären Austausch sozusagen vorgegeben. Seit 2014 ist Johannes auch Ansprechpartner für die Suche und Vermarktung von Gewerbe- und Anlageimmobilien in Zusammenarbeit mit der Dr. Ehlers Immobilien GmbH in Kiel, Schleswig-Holstein und Hamburg.