Die 10 häufigsten Fehler beim privaten Immobilienverkauf
Im Laufe unseres Makleralltags begegnen wir häufig Immobilienverkäufern, die ihre Immobilie erst mal “von Privat” verkaufen wollen. Im Maklerjargon sprechen wir dann von “Privatverkäufern”. Ein Gefühl der Unsicherheit beim privaten Hausverkauf auf Verkäuferseite ist ganz normal. Folgende Informationen helfen vielleicht, sich ein klein wenig sicherer zu fühlen.
Fehler 1: Der Angebotspreis ist astronomisch hoch.
Lässt sich eine Immobilie nur schwer verkaufen und ist schon lange im Angebot, spielen zu hohe Preisvorstellungen oftmals eine Rolle. Niedrige Zinsen, eine hohe Immobiliennachfrage und steigende Mieten führen zum einen dazu, dass in der jetzigen Zeit gute Immobilienpreise verlangt werden können, zum anderen aber auch dazu, dass viele Verkäufer ihre Immobilie preislich überschätzen.
Da wir uns gerade in einer guten Zeit zum Immobilienverkauf und -kauf befinden, werden viele Immobilien mit “sportlichen” Preisen angeboten. “Man kann es ja mal probieren und wenn jemand interessiert ist, kann er ja ein Angebot abgeben” hören wir oft. Zu dem Angebot kommt es aber meistens nicht. Als Folge werden Käufer, die bereit wären einen guten Preis zu bezahlen die Immobilie gar nicht erst in Betracht ziehen. Im Endeffekt wird die Immobilie dann zum Ladenhüter. Als Daumenregel gilt: Der Marktpreis ist der Preis, zu dem mindestens zwei Interessenten bereit sind, mit Ihnen zum Notar zu gehen.
Fehler 2: Das Aufmacherbild ist eine Toilette mit offenem Deckel
Die Fotos sind das erste, was der Interessent sieht. Dementsprechend zentral und wichtig sind diese. Die heutige Technik ermöglicht es Fotos mit Quadrocopter, Hochstativen, virtuellen 360°-Rundgängen und Weitwinkelobjektiv zu machen. Wenn die Chance besteht auf solche Techniken zurückzugreifen, sollte keine Zeit und Mühe gespart werden und aktuelle Präsentations-Möglichkeiten genutzt werden.
Grade bei großen Grundstücken, schön anzusehenden Architektenhäusern oder technischen Vorzügen, wie einer Solaranlage, machen Luftaufnahmen Sinn. Bilder sollten mit Wasserwaage und möglichst hell aufgenommen werden, außerdem sollten diese zumindest farblich ein wenig nachbearbeitet werden. Leider sehen wir in Anzeigen von Privatverkäufern oft das Gegenteil: Unterbelichtete, schiefe Aufnahmen, die nicht die Vorzüge der Immobilie widerspiegeln.
Fehler 3: Das Haus wird am falschen Tag fotografiert.
Es gibt diese Tage, wo es regnet, schneit oder nieselt. Doch gerade an diesem Tag wurde der Fotograf bestellt oder hat man sich Zeit genommen für die Fotos. Und die Wetteraussicht sieht auch nicht besser aus.
Generell empfiehlt es sich den Hausverkauf lange voraus zu planen, damit man nicht im Nachhinein in Zugzwang gerät. Das Sprichwort “Alles zur rechten Zeit”‘ sollte definitiv beherzigt werden beim Hausverkauf. Wir machen oft auch schon die Fotos im Sommer vorher, obwohl der Verkauf erst im Januar gestartet werden soll.
Fehler 4: Die Immobilie ist ganz einfach zu orten.
Wenn man sich im Internet bewegt hinterlässt man Spuren. Obwohl die meisten sicherlich keine Absicht haben, die Adresse der zu verkaufenden Immobilie im Internet zu präsentieren, ergeben sich dennoch viele Möglichkeiten die Adresse mit Hilfe eines Namens oder einer Festnetznummer über das Internet ausfindig zu machen.
Eine Alternative, die sich bietet, ist das Einrichten einer speziellen Emailadresse, wie: hausamsee@domain.de, die Benutzung von Chiffre oder die Nutzung einer speziellen Handynummer, die zu bestimmten Zeiten erreichbar ist. So vermeiden Sie ungebetene Gäste vor der Tür und Anrufe zu jeder Tageszeit, die oft gerne auch schon Samstagsmorgens um 8 Uhr anklingeln.
Fehler 5: Anfragen von Schnäppchenjägern, ominösen Interessenten und dubiosen Maklern.
Dadurch, dass die Immobilie als “von Privat” inseriert wird, öffnet dies Tür und Tor insbesondere für zwielichtige Makler, Schnäppchenjäger und merkwürdige Interessenten. Dies liegt grundsätzlich daran, dass bei Privatverkäufern vermutet wird, dass sich vielleicht nicht ausreichend mit dem Markt auseinandergesetzt wurde, der Verkäufer vielleicht unsicher bezüglich des Verkaufspreises ist, bzw. bereit ist mehr Preisnachlass zu geben als das bei einem Angebot, das von einem seriösen und bekannten Immobilienmakler inseriert wurde. Dies bedeutet mehr Arbeit und Stress und weniger Spaß beim Verkauf.
Fehler 6: Besichtigungstermine finden statt, wenn es dunkel wird.
Aus unserer Erfahrung ist
die Koordination der Interessenten und Besichtigungen ein stark zeitr
Fehler 7: Sie wirken auf einen Interessenten einschüchternd.
Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, die Rolle des Platzhirschs gegenüber Ihren Interessenten einzunehmen. Ihnen geht es darum, dass Sie möglichst neutral Ihre potentiellen Käufer durch Ihr Haus führen. Es ist sicherlich eine Kunst beim Privatverkauf, einem möglichen Käufer das Gefühl des Vertrauens und der Sicherheit zu vermitteln. Es wäre schade, wenn Sie einen Kunden verlieren wegen eines Problems, welches sich hätte einfach klären lassen. Der Kunde traut sich aber oft nicht, es offen vor Ihnen anzusprechen, da er ihnen als Eigentümer nicht zu nahe treten möchte.
Fehler 8: Die Preisverhandlung ist ein Boxkampf mit blauem Auge.
Wenn es zur Verhandlung kom
mt, dann stehen Privatverkäufer oft vor dem Problem, dass Sie das erste Mal mit einer derartig hohen Summe handeln. Dabei stellt sich die Frage wieviel sind mir z.B. 1.000 € wert, wo ich im täglichen Leben schon darüber nachdenke, ob ich im Restaurant 5 € oder doch 8 € Trinkgeld geben sollte. Welche Argumente werden angebracht bei der Verhandlung zur Senkung des Preises auf Käuferseite? Wie viel Verständnis haben Sie auch als Verkäufer generell für eine Preissenkung? Oft lassen sich dabei Emotionen nicht verstecken, da es ja um Ihre Immobilie geht. Schalten Sie im Zweifel einen kompetenten Vermittler ein, der sich mit der Verhandlung derart hoher Summen auskennt und jeden Verhandlungsschritt mit Ihnen abstimmt. Das muss kein Makler sein, sondern kann auch ein befreundeter Steuerberater oder Bekannter.
Fehler 9: Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung.
Der Kaufvertrag (Notarvertra
g) ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses. Damit Sie sicher gehen können, dass der Kaufpreis auch fließt, lassen Sie sich vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank aushändigen. Darin muss nicht stehen wie er finanziert wird, sondern dass die Bank die Finanzierung der Immobilie übernimmt. Wenn die Bank schreibt, sie möchte die Finanzierung “positiv begleiten”, reicht das nicht aus. Das ist zu vage. Selbst wenn der Käufer keine Finanzierung braucht, lassen Sie sich eine Bankbestätigung aushändigen, aus der hervorgeht, dass der Kunde über das Geld verfügt.
10 Die Immobilie gehört mir nicht.
Wenn wir einen kostenlosen ersten Beratungstermin mit einem Kunden machen, dann schauen wir oft zu allererst gemeinsam ins Grundbuch. Unsere Notare, mit denen wir eng zusammenarbeiten, berichten immer wieder von Geschichten, dass Privatverkäufer dies oft nicht tun. Nach Preiseinigung und bei der Vorbereitung des Notartermins tauchen dann unglücklicher Weise oft böse Überraschungen auf. Es kann sein, dass Sie die Immobilie verkaufen möchten, Ihnen diese aber gar nicht gehört, aufgrund von nicht aktuellen Grundbucheintragungen, sondern noch z.B. den schon verstorbenen Eltern/Ehepartner. Wenn Sie dann nicht der Alleinerbe sind, beginnen oft die ersten Komplikationen und Verzögerungen.
Dr. Marcel Hofeditz (Autor): Marcel hat seinen Doktor in Organisation & Personal an der Universität Münster gemacht und gehört zum Möllerherm Immobilien-Team seit 2015. Marcel hat den Anstoß und die Idee zu diesem Blog gehabt. Bei Möllerherm Immobilien ist er zum einen im Tagesgeschäft für Wohnimmobilien im Raum Kiel unterwegs, darüber hinaus betreut er mit Johannes Möllerherm alles, was mit Gewerbe- und Anlageimmobilien zu tun hat. Zum anderen erarbeitet Marcel neue Ideen und Strategien und treibt die Geschäftsentwicklung voran.
Ich möchte mein Haus verkaufen und bin auf der Suche nach Tipps, um die Immobilie am besten und schnell zu verkaufen. Ich bin damit einverstanden und glaube, dass gute Fotos der Immobilie eine wichtige Rolle dabei spielen. Ein virtueller Besuch kann dazu ein wichtiger Punkt sein! Danke für die Idee!
Unser Haus werden wir bald verkaufen. Da wir jetzt zwei Kinder haben ist es einfach zu klein. Wir werden diese Tipps berücksichtigen. Eine gute Idee, nur für tagsüber Besichtigungen zu planen.
Als Privatverkäufer ist es wichtig die Zielgruppe auszusuchen, um die merkwürdigen Interessenten zu vermeiden. Ein Immobilienmakler könnte den Verkaufspreis genauer bestimmen, weil er normalerweise die aktuelle Situation auf dem Markt kennt. Danke für die Tipps zum Thema Immobilienverkauf!
Ich bin definitiv damit einverstanden, dass Fotos eine wichtige Rolle bei einem Hausverkauf spielen. Ich möchte meine Immobilie verkaufen und möchte dafür eine online Anzeige veröffentlichen. Ich finde virtuellen 360°-Rundgängen sehr wirksam, danke für die Idee!
Vor dem Verkauf von meiner Wohnung muss ich mich noch etwas schlau machen. Ich möchte vorbereitet sein, auch wenn ich einen Profi beauftragen werde. Gut dass ich mir das Grundbuch schon angeschaut habe. Es wäre ja katastrophal herauszufinden dass die Wohnung gar nicht wirklich mir gehört! Vielen Dank für die Informationen.
Ich bin damit einverstanden und glaube, dass gute Fotos der Immobilie eine wichtige Rolle bei dem Verkauf spielen. Ich möchte mein Haus verkaufen und bin auf der Suche nach Tipps, um die Immobilie am besten und schnell zu verkaufen. Ich werde definitiv versuchen, 360°-Rundgängen zu machen! Danke für die Idee!
Ich bin damit einverstanden und glaube, dass gute Fotos eine wichtige Rolle bei der Immobilienverkauf spielen. Ich möchte mein Haus verkaufen und bin auf der Suche nach Tipps, um die Immobilie am besten zu verkaufen. 360°-Fotos sind definitiv eine gute Idee! Danke für den Tipp!
Vielen Dank für die Tipps zum Verkauf von Immobilien. Mein Onkel möchte sein Haus verkaufen und kann die tollen Tipps hier bestimmt gut gebrauchen. Gut zu wissen, dass man Besichtigungen nur bei Tageslicht durchführen sollte, da man so den besten Eindruck von der Immobilie erhält.
Ich bin damit einverstanden, dass Fotos eine wichtige Rolle bei dem Immobilienverkauf spielen. Gute Idee, 360°-Fotos zu machen. Ich möchte mein Haus verkaufen und werde definitiv deine Bemerkungen im Kopf behalten. Danke!
Ich bin damit einverstanden, dass gute Fotos eine wichtige Rolle bei dem Immobilienverkauf spielen. Ich möchte mein Haus verkaufen und werde definitiv deine Bemerkungen im Kopf behalten. Ich werde versuchen, 360°-Fotos zu machen! Danke für die Idee!
Vielen Dank für die Tipps zum privaten Immobilienverkauf. Mein Onkel möchte sein Haus verkaufen und eine kleine Wohnung im Stadtzentrum kaufen. Gut zu wissen, dass man Fotos von der Immobilie an einem schönen Tag, zum Beispiel im Sommer, planen sollte.
Vielen Dank für diesen Beitrag zum Thema Immobilienverkauf. Ich und mein Mann sind jetzt bereit unser Haus zu verkaufen, weil es mit zwei Kindern zu klein geworden ist und wir mehr Zimmer brauchen. Wir haben dieses Haus von der Familie geerbt und wollen jetzt eine Immobilie nach unseren Vorstellungen kaufen. Dafür sind wir auch schon in Kontakt mit einem Makler. Wir wollen nicht diesen Fehler machen den Angebotspreis astronomisch hochzusetzen, sondern wirklich den Marktpreis anzubieten. Es ist interessant zu wissen, dass der Marktpreis der Preis ist, zu dem mindestens zwei Interessenten bereit sind zum Notar zu gehen. Die Fotos sind natürlich auch zentral und wichtig, weil sie den ersten Eindruck der Immobilie hinterlassen. Wir haben uns für die Fotos einen schönen sonnigen Tag ausgesucht, die Bilder sind sehr gut gelungen! Wir hoffen mal, dass bald einige Interessenten das Haus besichtigen wollen und es zu einer Verhandlung kommt. Danke.
Vielen Dank für den Rat, wie man Fehler beim Verkauf von Privateigentum vermeiden kann. Meine Schwester möchte ihr Haus verkaufen, bevor sie eine neue Immobilie kauft. Ich werde diesen Blog mit ihr teilen, während sie sich auf den Verkauf ihres Hauses vorbereitet.
Vielen Dank für diesen interessanten Artikel. Die Corona Thematik hat alles verändert und die Mitbewerber werden mehr, ich bin gespannt wo die Reise hingeht. Bleibt gesund, beste Grüße, Rainer
Danke für diesen wichtigen Artikel zum Thema Immobilienverkauf. Viele Private inserieren Ihre Immobilien auf Gratis-Inserate-Plattformen und überteiben masslos, wenn es um die Vorzüge des zu verkaufenden Wohnheims geht. Daher darf man den Inseraten nicht blind vertrauen, sondern muss deren Richtigkeit überprüfen. Da wird oft mit falschen Bildern, zu hohen Quadratmeterzahlen und anderem geschummelt.