Die 10 häufigsten Fehler beim privaten Immobilienverkauf

Im Laufe unseres Makleralltags begegnen wir häufig Immobilienverkäufern, die ihre Immobilie erst mal „von Privat“ verkaufen wollen. Im Maklerjargon sprechen wir dann von „Privatverkäufern“. Ein Gefühl der Unsicherheit beim privaten Hausverkauf auf Verkäuferseite ist ganz normal. Folgende Informationen helfen vielleicht, sich ein klein wenig sicherer zu fühlen.


Fehler 1: Der Angebotspreis ist astronomisch hoch. 

rakete

Lässt sich eine Immobilie nur schwer verkaufen und ist schon lange im Angebot, spielen zu hohe Preisvorstellungen oftmals eine Rolle. Niedrige Zinsen, eine hohe Immobiliennachfrage und steigende Mieten führen zum einen dazu, dass in der jetzigen Zeit gute Immobilienpreise verlangt werden können, zum anderen aber auch dazu, dass viele Verkäufer ihre Immobilie preislich überschätzen.

Da wir uns gerade in einer guten Zeit zum Immobilienverkauf und -kauf befinden, werden viele Immobilien mit „sportlichen“ Preisen angeboten. „Man kann es ja mal probieren und wenn jemand interessiert ist, kann er ja ein Angebot abgeben“ hören wir oft. Zu dem Angebot kommt es aber meistens nicht. Als Folge werden Käufer, die bereit wären einen guten Preis zu bezahlen die Immobilie gar nicht erst in Betracht ziehen. Im Endeffekt wird die Immobilie dann zum Ladenhüter. Als Daumenregel gilt: Der Marktpreis ist der Preis, zu dem mindestens zwei Interessenten bereit sind, mit Ihnen zum Notar zu gehen.


Fehler 2: Das Aufmacherbild ist eine Toilette mit offenem Deckel

gesicht

Die Fotos sind das erste, was der Interessent sieht. Dementsprechend zentral und wichtig sind diese. Die heutige Technik ermöglicht es Fotos mit Quadrocopter, Hochstativen, virtuellen 360°-Rundgängen und Weitwinkelobjektiv zu machen. Wenn die Chance besteht auf solche Techniken zurückzugreifen, sollte keine Zeit und Mühe gespart werden und aktuelle Präsentations-Möglichkeiten genutzt werden.

Grade bei großen Grundstücken, schön anzusehenden Architektenhäusern oder technischen Vorzügen, wie einer Solaranlage, machen Luftaufnahmen Sinn. Bilder sollten mit Wasserwaage und möglichst hell aufgenommen werden, außerdem sollten diese zumindest farblich ein wenig nachbearbeitet werden. Leider sehen wir in Anzeigen von Privatverkäufern oft das Gegenteil: Unterbelichtete, schiefe Aufnahmen, die nicht die Vorzüge der Immobilie widerspiegeln.


Fehler 3: Das Haus wird am falschen Tag fotografiert.

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Es gibt diese Tage, wo es regnet, schneit oder nieselt. Doch gerade an diesem Tag wurde der Fotograf bestellt oder hat man sich Zeit genommen für die Fotos. Und die Wetteraussicht sieht auch nicht besser aus.

Generell empfiehlt es sich den Hausverkauf lange voraus zu planen, damit man nicht im Nachhinein in Zugzwang gerät. Das Sprichwort „Alles zur rechten Zeit“‚ sollte definitiv beherzigt werden beim Hausverkauf. Wir machen oft auch schon die Fotos im Sommer vorher, obwohl der Verkauf erst im Januar gestartet werden soll.


Fehler 4: Die Immobilie ist ganz einfach zu orten.

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Wenn man sich im Internet bewegt hinterlässt man Spuren. Obwohl die meisten sicherlich keine Absicht haben, die Adresse der zu verkaufenden Immobilie im Internet zu präsentieren, ergeben sich dennoch viele Möglichkeiten die Adresse mit Hilfe eines Namens oder einer Festnetznummer über das Internet ausfindig zu machen.

Eine Alternative, die sich bietet, ist das Einrichten einer speziellen Emailadresse, wie: hausamsee@domain.de, die Benutzung von Chiffre oder die Nutzung einer speziellen Handynummer, die zu bestimmten Zeiten erreichbar ist. So vermeiden Sie ungebetene Gäste vor der Tür und Anrufe zu jeder Tageszeit, die oft gerne auch schon Samstagsmorgens um 8 Uhr anklingeln.


Fehler 5: Anfragen von Schnäppchenjägern, ominösen Interessenten und dubiosen Maklern.

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Dadurch, dass die Immobilie als „von Privat“ inseriert wird, öffnet dies Tür und Tor insbesondere für zwielichtige Makler, Schnäppchenjäger und merkwürdige Interessenten.  Dies liegt grundsätzlich daran, dass bei Privatverkäufern vermutet wird, dass sich vielleicht nicht ausreichend mit dem Markt auseinandergesetzt wurde, der Verkäufer vielleicht unsicher bezüglich des Verkaufspreises ist, bzw. bereit ist mehr Preisnachlass zu geben als das bei einem Angebot, das von einem seriösen und bekannten Immobilienmakler inseriert wurde. Dies bedeutet mehr Arbeit und Stress und weniger Spaß beim Verkauf.


Fehler 6: Besichtigungstermine finden statt, wenn es dunkel wird.

Aus unserer Erfahrung istBild 6 die Koordination der Interessenten und Besichtigungen ein stark zeitraubender Teil des Immobilienverkaufs. Wenn das Haus neben der Berufstätigkeit verkauft werden soll, dann bieten sich oft nur die Abendstunden zur Besichtigung an und die Tagesstunden zur Termin-Koordination. Bei mehreren Anrufen pro Tag kann der Chef da schon mal unangenehm werden. Wenn es dann zur Besichtigung kommt, findet diese eher technisch vom Dachboden bis zum Keller statt. Die Immobilie wird dann während der Besichtigung oft emotional aus der eigenen Sichtweise präsentiert, anstatt realistisch mit Berücksichtigung der Wünsche des Kunden.


Fehler 7: Sie wirken auf einen Interessenten einschüchternd.

Bild 7Lassen Sie sich nicht dazu verleiten, die Rolle des Platzhirschs gegenüber Ihren Interessenten einzunehmen. Ihnen geht es darum, dass Sie möglichst neutral Ihre potentiellen Käufer durch Ihr Haus führen. Es ist sicherlich eine Kunst beim Privatverkauf, einem möglichen Käufer das Gefühl des Vertrauens und der Sicherheit zu vermitteln. Es wäre schade, wenn Sie einen Kunden verlieren wegen eines Problems, welches sich hätte einfach klären lassen. Der Kunde traut sich aber oft nicht, es offen vor Ihnen anzusprechen, da er ihnen als Eigentümer nicht zu nahe treten möchte.


Fehler 8: Die Preisverhandlung ist ein Boxkampf mit blauem Auge.

Wenn es zur Verhandlung komBild 8mt, dann stehen Privatverkäufer oft vor dem Problem, dass Sie das erste Mal mit einer derartig hohen Summe handeln. Dabei stellt sich die Frage wieviel sind mir z.B. 1.000 € wert, wo ich im täglichen Leben schon darüber nachdenke, ob ich im Restaurant 5 € oder doch 8 € Trinkgeld geben sollte. Welche Argumente werden angebracht bei der Verhandlung zur Senkung des Preises auf Käuferseite? Wie viel Verständnis haben Sie auch als Verkäufer generell für eine Preissenkung? Oft lassen sich dabei Emotionen nicht verstecken, da es ja um Ihre Immobilie geht. Schalten Sie im Zweifel einen kompetenten Vermittler ein, der sich mit der Verhandlung derart hoher  Summen auskennt und jeden Verhandlungsschritt mit Ihnen abstimmt. Das muss kein Makler sein, sondern kann auch ein befreundeter Steuerberater oder Bekannter.


Fehler 9: Notartermin ohne Finanzierungsbestätigung.

Der Kaufvertrag (NotarvertraBild 9g) ist ein weiterer wichtiger Bestandteil des Verkaufsprozesses. Damit Sie sicher gehen können, dass der Kaufpreis auch fließt, lassen Sie sich vom Käufer eine Finanzierungsbestätigung seiner Bank aushändigen. Darin muss nicht stehen wie er finanziert wird, sondern dass die Bank die Finanzierung der Immobilie übernimmt. Wenn die Bank schreibt, sie möchte die Finanzierung „positiv begleiten“, reicht das nicht aus. Das ist zu vage. Selbst wenn der Käufer keine Finanzierung braucht, lassen Sie sich eine Bankbestätigung aushändigen, aus der hervorgeht, dass der Kunde über das Geld verfügt.


10 Die Immobilie gehört mir nicht.

Bild 10Wenn wir einen kostenlosen ersten Beratungstermin mit einem Kunden machen, dann schauen wir oft zu allererst gemeinsam ins Grundbuch. Unsere Notare, mit denen wir eng zusammenarbeiten, berichten immer wieder von Geschichten, dass Privatverkäufer dies oft nicht tun. Nach Preiseinigung und bei der Vorbereitung des Notartermins tauchen dann unglücklicher Weise oft böse Überraschungen auf. Es kann sein, dass Sie die Immobilie verkaufen möchten, Ihnen diese aber gar nicht gehört, aufgrund von nicht aktuellen Grundbucheintragungen, sondern noch z.B. den schon verstorbenen Eltern/Ehepartner. Wenn Sie dann nicht der Alleinerbe sind, beginnen oft die ersten Komplikationen und Verzögerungen.


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Dr. Marcel Hofeditz (Autor): Marcel hat seinen Doktor in Organisation & Personal an der Universität Münster gemacht und gehört zum Möllerherm Immobilien-Team seit 2015. Marcel hat den Anstoß und die Idee zu diesem Blog gehabt. Bei Möllerherm Immobilien ist er zum einen im Tagesgeschäft für Wohnimmobilien im Raum Kiel unterwegs, darüber hinaus betreut er mit Johannes Möllerherm alles, was mit Gewerbe- und Anlageimmobilien zu tun hat. Zum anderen erarbeitet Marcel neue Ideen und Strategien und treibt die Geschäftsentwicklung voran.

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