Aktuelles vom Immobilienmarkt an der Ostseeküste

Höheres Angebot und gesunkene Nachfrage

Leitzinsen weiter gestiegen

Die letzte Erhöhung der Leitzinsen durch die EZB (Europäische Zentralbank) betrug Anfang August weitere 0,25% auf jetzt 4,25%.

Banken können diesen Satz aktuell am Markt kaum durchsetzen, wenn sie überhaupt Geschäft machen wollen. So liegt der aktuelle Zinssatz bei 10-jähriger Laufzeit und 80% Beleihung aktuell bei um die 3,8 bis 4,0%. Darlehen mit 20-jähriger Zinsbindung kosten zwischen 4,2 und 4,4%.

Veränderte Zinssituation ermöglicht es vielen jungen Familien nicht mehr eine Immobilie zu erwerben

Im Frühjahr 2022 als die Zinsen noch bei 1% lagen konnten sich Familien den Erwerb einer Immobilie noch leisten. Nehmen wir als Beispiel ein Objekt, das 500.000€ kostet, von denen 80%, also 400.000€ finanziert werden mussten. Dann beträgt die Belastung bei 1% Zinsen und 2% Tilgung pro Jahr 12.000€, also 1.000€ pro Monat. Aktuell bei rund 4 % Zinsen beträgt die monatliche Belastung in diesem Beispiel 4% Zinsen und 2% Tilgung pro Jahr 24.000€, also 2.000€ pro Monat. Wenn man dann bedenkt, dass Banken einen maximalen Anteil von 1/3 des Nettoeinkommens für Wohnen ansetzen, so musste noch vor gut einem Jahr in unserem Beispiel monatlich 3.000€ Haushalts-Nettoeinkommen zur Verfügung stehen. Mit der heutigen Zinssituation sind das aber 6.000€ Haushalts-Netto pro Monat.

Gesunkene Nachfrage nach Kaufimmobilien aber steigende Mieten

Das aktuelle Zinsniveau sorgt dafür, das aus oben genannten Gründen viele Menschen sich eine Immobilie von z.B. 500.000€ nicht mehr leisten können. Also sinkt die Nachfrage und auch bis vor einem guten Jahr noch durchsetzbare Preise sind nicht mehr erzielbar. Je nach Lage und Region sind die Verkaufspreise um 10 bis 20% gesunken. Auch konzentrieren sich junge Familien jetzt eher wieder auf Immobilien, die sich auf einem Niveau von um die 300.000€ befinden. Renovierungsstau wird wieder in Kauf genommen und man investiert schrittweise und später wenn das nötige Geld auf dem Konto ist.

Ein weiterer Effekt der gestiegenen Zinsen ist, dass bisherige Interessenten für einen Kauf jetzt auf den Mietmarkt ausweichen. Das sorgt bei knappem Angebot dann aktuell für deutlich gestiegene Mieten bei Neuvermietung.

Bodenrichtwerte werden sinken

In Schleswig-Holstein und auch in der Lübecker Bucht sind die veröffentlichten Bodenrichtwerte noch vom 1.1.2022 als die Immobilienwelt noch in Ordnung war. Den zuletzt für Ihre Immobilie veröffentlichten Bodenrichtwert finden Sie unter „Digitaler Atlas Nord“ im Internet oder auf unserer Homepage Möllerherm Immobilien unter dem Menüpunkt Gratis-Wissen.

In Hamburg gibt es bereits aktuellere Bodenrichtwerte vom Stichtag 1.1.2023 und die Werte hier sind gegenüber 2022 um 10-15% gesunken. Eine ähnliche Entwicklung ist auch in Schleswig Holstein zu erwarten, wenn am 1.1.2024 neue Bodenrichtwerte vorgelegt werden.

Käufermarkt- was ist das?

Ein Käufermarkt bei Immobilien bezieht sich auf eine Situation, in der das Angebot an Immobilien die Nachfrage übersteigt. In einem solchen Markt haben Käufer einen Vorteil, da sie aus einer größeren Auswahl wählen können und mehr Verhandlungsspielraum haben. Sie können niedrigere Preise aushandeln und bessere Konditionen erhalten. Ein Käufermarkt kann zu längeren Verkaufszeiten und sinkenden Preisen führen. Es ist wichtig zu beachten, dass sich der Markt im Laufe der Zeit ändern kann.

Anspruch zurückschrauben bei der ersten Immobilie 

Es kann verschiedene Gründe dafür geben, den Anspruch bei der ersten eigenen Immobilie zu reduzieren. Ein häufiger Grund ist die finanzielle Situation. Wenn sich herausstellt, dass die anfänglichen Pläne oder Vorstellungen nicht mit dem verfügbaren Budget oder den finanziellen Möglichkeiten übereinstimmen, kann es notwendig sein, den Anspruch anzupassen.

Das Zurückschrauben des Anspruchs kann bedeuten, dass man sich für eine kleinere oder günstigere Immobilie entscheidet, die den finanziellen Rahmen besser erfüllt. Es kann auch bedeuten, dass man bestimmte Ausstattungsmerkmale oder Extras reduziert oder aufschiebt, um die Kosten zu senken.

Das Zurückschrauben des Anspruchs bei der ersten eigenen Immobilie kann auch mit anderen Faktoren zusammenhängen, wie zum Beispiel der Lage oder dem Zustand des Objekts. Manchmal muss man Kompromisse eingehen und Prioritäten setzen, um den Kauf einer Immobilie überhaupt zu ermöglichen.

Es ist wichtig zu erkennen, dass das Zurückschrauben des Anspruchs nicht unbedingt ein Nachteil sein muss. Es ermöglicht oft den Einstieg in den Immobilienmarkt und bietet die Möglichkeit, schrittweise zu wachsen und sich später auf ein höheres Niveau zu verbessern.

Letztendlich ist es ratsam, realistisch zu bleiben und den eigenen finanziellen Spielraum zu berücksichtigen, um die erste eigene Immobilie auf nachhaltige Weise zu erwerben.

Die aktuelle Situation bei Ferienwohnungen und Zweitwohnungen

Auch hier ist eine ähnliche Situation wie bei Häusern und Wohnungen als Erstwohnsitz zu verzeichnen. Die Interessenten werden wählerischer und prüfen genau, bevor sie sich zum Kauf einer Zweitwohnung an der Ostsee entscheiden. Das Angebot ist seit einem Jahr auch in diesem Segment deutlich gestiegen. Gleichzeitig sind aber auch hier die durchsetzbaren Preise leicht gefallen und die Vermarktungsdauer ist gestiegen. Ja, es wird nach wie vor verkauft und gekauft, aber nicht mehr so oft wie noch vor einem Jahr. Ein positiver Faktor bei Zweitwohnungen ist aber, dass in vielen Fällen nicht oder nur zu einem geringen Teil finanziert werden muss. Man ist also nicht so stark von den Zinserhöhungen betroffen.

Zweitwohnungssteuer als Hemmschuh für den Kauf einer Ferienwohnung

Die Zweitwohnungssteuer an der Lübecker Bucht ist eine kommunale Steuer, die von den Gemeinden entlang der Ostseeküste erhoben wird. Sie gilt für Personen, die neben ihrer Hauptwohnung eine Zweitwohnung in der Region besitzen. Die Steuer kann je nach Gemeinde entweder prozentual von der Jahresnettokaltmiete oder als fester Betrag pro Quadratmeter Wohnfläche berechnet werden. Die Einnahmen dienen der Finanzierung kommunaler Aufgaben wie der Verbesserung der Infrastruktur und der Förderung des Tourismus. Der Anstieg dieser Steuer in vielen Gemeinden hat zu Unmut vieler Eigentümer geführt.

Beratungsresistenz – Verschließen der Augen für die Realität 

Wenn Immobilienpreise auf dem Markt fallen oder sich die Marktsituation ändert, kann es ratsam sein, als Eigentümer auf diese Veränderungen zu reagieren. Dies kann bedeuten, den Preis für den Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung anzupassen, um den aktuellen Marktbedingungen gerecht zu werden.

Beratungsresistenz tritt auf, wenn Eigentümer sich weigern, diese Veränderungen anzuerkennen oder zu akzeptieren. Sie können möglicherweise den Wert ihrer Immobilie überschätzen oder unrealistische Preisvorstellungen haben, die nicht mit der aktuellen Marktsituation übereinstimmen. Sie können die Augen vor den gesunkenen Preisen verschließen und darauf bestehen, dass ihr Haus oder ihre Wohnung immer noch den Wert hat, den sie sich erhofft haben. Die Vermarktungszeit steigt dann und es besteht die Gefahr, dass die Immobilie am Markt „verbrannt“ wird.

Es ist wichtig, dass Immobilieneigentümer offen für Informationen und Beratung sind, insbesondere wenn es um den Verkauf ihrer Immobilie geht. Indem sie sich auf den aktuellen Markt einstellen und realistische Preisvorstellungen entwickeln, können sie ihre Chancen auf einen erfolgreichen Verkauf erhöhen.

Immobilienexperten, wie Makler oder Gutachter, können wertvolle Einblicke und Ratschläge bieten, um Eigentümer bei der realistischen Einschätzung des Marktwerts ihrer Immobilie zu unterstützen. Es ist ratsam, auf ihre Erfahrung und Expertise zu vertrauen, um die bestmöglichen Entscheidungen zu treffen und den Verkaufsprozess effektiv zu gestalten.

Der erste Schritt

Damit der Immobilien Kauf und Verkauf entspannt ablaufen kann, empfiehlt Möllerherm Immobilien bei Bedarf eine erste kostenlose, kompetente und unverbindliche Beratung oder Marktwert Einschätzung für Ihre Immobilie. Rufen Sie uns gerne an unter 0800-7716100 (kostenfrei). Per Mail erreichen Sie uns unter info@moellerherm-immobilien.de. Für weitere Informationen und Checklisten stöbern Sie auch gern auf unserer modernen Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.