Fakten statt Illusionen – Die Nebenkosten beim Immobilienkauf

Die Erwerbskosten einer Immobilie setzen sich zusammen aus

1. Kaufpreis

2. Kaufnebenkosten

Für die Nebenkosten müssen vom Erwerber je nach Region und Einzelsituation ca. zwischen 8% und 15% zusätzlich zum Kaufpreises eingeplant werden.

Grunderwerbssteuer

Je nach Bundesland differiert diese an das Finanzamt zu zahlende Steuer auf den Kaufpreis zwischen 3,5% und 6,5%. Hier die aktuelle Hitparade, die nach dem Ermessen der einzelnen Bundesländer festgelegt wird (Stand Februar 2018):

1. Schleswig-Holstein 6,5%

2. Nordrhein-Westfalen 6,5%

3. Saarland 6,5%

4. Brandenburg 6,5%

5. Thüringen 6,5%

6. Berlin 6,0%

7. Hessen 6,0%

8. Mecklenburg-Vorpommern 5,0%

9. Niedersachsen 5,0%

10. Bremen 5,0%

11. Rheinland-Pfalz 5,0%

12. Sachsen- Anhalt 5,0%

13. Baden-Württemberg 5,0%

14. Hamburg 4,5%

15. Sachsen 3,5%

16. Bayern 3,5%

Mindern kann man die Grunderwerbsteuer, wenn mitverkaufte Ausstattungsgegenstände (möglichst mit Kaufbeleg) aus dem Kaufpreis herausgerechnet werden und das Finanzamt die realistisch angesetzten Zeitwerte anerkennt. Dazu empfiehlt sich die Aufstellung einer detaillierten Inventarliste mit Zeitwerten für z.B. Einbauküche, Kaminofen, in der Immobilie verbleibende Einrichtungsgegenstände etc.).

Notarkosten

Im BGB ist gesetzlich geregelt, dass jeder Immobilien-Kaufvertrag notariell beurkundet werden muss. Dafür fallen Notar-Gebühren und Grundbuchamts-Gebühren für eine eventuelle Gundschuldbestellung in Höhe von ca. 1,0% bis 1,8% des Kaufpreises an.

Maklerprovision

Wenn Immobilien ohne Käuferprovision angeboten werden, ist die Maklerprovision bereits im Kaufpreis einkalkuliert und wird vom Verkäufer an den Makler gezahlt. Vorteil ist hier, dass die Provision mitfinanziert werden kann. Daneben existieren regional unterschiedliche Provisionsmodelle. Da gibt es die Teilung der Provision zwischen Käufer und Verkäufer zu gleichen oder auch unterschiedlichen Anteilen, damit der Provisionssatz der dem Käufer angeboten wird (optisch) niedriger erscheint. Bei der reinen Käuferprovision zahlt der Käufer den Makler. Bei allen dieser nur rein optisch verschiedenen Entlohnungsmodelle zahlt bei realistischer Betrachtungsweise indirekt oder direkt immer der Käufer den Makler. Marktüblich sind Provisionen zwischen 5,95% und 7,14% inkl. MwSt.

Nebenkosten der Finanzierung und Gutachten

Wenn die Bank zur Finanzierung ein Wertgutachten vorgelegt bekommen möchte, fallen dafür ca. 0,2 bis 0,5% der Darlehenssumme an, welche die Banken meist in den Effektivzins für das Darlehen einrechnen. Vollgutachten von zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen kosten zwischen 0,4% und 1,2% des Marktwertes der jeweiligen Immobilie. Bereitstellungszinsen der Banken für nicht abgerufene Darlehenverträge belaufen sich pro Monat aktuell auf ca. 0,2% bis 0,25% der Darlehenssumme.