Bodenrichtwert war gestern – Grundstückswert richtig ermitteln

Zur Grundstücksbewertung ist das Wissen von den Haupteinflussfaktoren der Grundstücksbebaubarkeit notwending, welche entweder aus dem B-Plan ersichtlich sind oder beim Nachfragen beim Bauamt erklärt werden. Sollte es keinen B-Plan für das Grundstück geben, richtet sich die Bebaubarkeit nach §34 BauGB, d.h. nach der Nachbarbebauung. Folgende Kennzahlen sind zu prüfen bei der Bewertung des Grundstücks, wenn ein B-Plan vorliegen sollte.

GRZ: Grundflächenzahl ist das Grenzmaß der Überbauung eines Grundstücks.

GFZ: Geschossflächenzahl ist das Grenzmaß zur Baumasse eines Grundstücks (Bsp. bei einer GFZ von 1 kann genauso viel gebaut werden an BGF in den Vollgeschossen wie das Grundstück groß ist). Achtung: GFZ Zahlen können manchmal auch das Staffelgeschoss inkludieren. Dies kommt auf den B-Plan wie dieser die GFZ definiert.

Ausweisung W: bedeutet Wohnen also eine reine Wohnbebauung

Ausweisung G: bedeutet Gewerbe also eine reine Gewerbebebauung, oft wird hier noch spezifiziert in der Erklärung des B-Plans welche Gewerbeart möglich ist, z.B. keine Gastronomie.

Ausweisung M: bedeutet Mischgebiet, hier ist sowohl Wohnen als auch Gewerbe möglich, oft wird vom Bauamt ein Mindestmaß an Gewerbe (z.B. 20% oder die Ladenflächen) erwartet.

Geschossigkeit: I bedeutet eingeschossige Bauweise, II bedeutet 2 geschossige Bauweise, ….

Offene oder geschlossene Bauweise: In der offenen Bauweise werden die Gebäude mit seitlichem Grenzabstand (Bauwich) errichtet, in der geschlossenen Bauweise werden sie ohne seitlichen Grenzabstand errichtet.

Oft wird auch noch etwas zur Dachform gesagt, hinsichtlich der Neigung oder ob auch Penthaus-Terassen oder dergleichen erlaubt sind.

Zur Rechnung und Bewertung:

• GRZ * Grundstücksfläche * (Geschossigkeit+0,66 Staffel)* 0,8 (20% Abzug der Nutzflächen) = Nettowohnfläche
• Beispiel: 1000qm Grundstück * 0,3 (GRZ) * 2,66 (Ausweisung w2o) * 0,8 = 638,40 m2 Nettowohnfläche

Welchen Preis kann ich jetzt für das Grundstück verlangen?

• Entscheidend hierfür ist der Verkaufspreis pro qm Wohnfläche und die Baukosten, die ich in dem jeweiligen Gebiet verlangen kann, woraus sich das Residualverfahren ergibt.
• Residualverfahren:

Verkaufspreis pro qm Nettofläche

– Baukosten pro qm

– Kaufnebenkosten pro qm

– 15-20% Bauträger gewinn  pro qm

= Grundstückswert

Fazit: Der Bodenrichtwert ist nur ein sehr ungenauer Wert zur Bestimmung des Grundstückswerts. Man sollte immer auch(!) das Residulaverfahren berücksichtigen.

Wenn Sie Ihren richtigen Grundstückswert wissen wollen, melden Sie sich gerne bei mir. Unsere Firma vermarktet Baugrundstücke deutschlandweit.

Dr. Marcel Hofeditz

Spezialist für Grundstücksbewertung – Möllerherm Commercial

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