Das Grundbuch

Zu jedem Grundstück gehört in Deutschland ein Grundbuchblatt. Dieses wird von den Grundbuchämtern des jeweiligen Gemeindebezirks in einem öffentlichen Register geführt. Vor der Digitalisierung im Jahr 2009 existierte das Grundbuch tatsächlich in reiner Buch-Form, bestehend aus vielen einzelnen Seiten. Es wird dabei zwischen Erbbraugrundbüchern, Wohnungsgrundbüchern oder Teileigentumsgrundbüchern unterschieden. Vor allem bei einem Hauskauf stellt die Eintragung im Grundbuch eine Sicherheit für Käufer und Verkäufer dar.

Das Grundbuch könnte auch als Chronik für Häuser und Grundstücke angesehen werden.

Das Grundbuch besteht aus unterschiedlichen Abteilungen. Diese sind die “Kapitel” des Grundbuchs. Folgendermaßen ist das Grundbuch unterteilt:

1. Die Aufschrift: Zuordnung vom zuständigen Amtsgericht, dem Grundbuchbezirk, Bank- und Aktenvermerk
2. Bestandsverzeichnis: laufende & bisherige laufende Nummer der Grundstücke, Bezeichnung der Grundstücke und der verbundenen Rechte des Eigentum, Größe
3. Erste Abteilung: Eigentumsverhältnisse
4. Zweite Abteilung: Lasten und Beschränkungen
5. Dritte Abteilung: Grundpfandrechte

Bei bevorstehenden Immobilienkäufen/-verkäufen ist ein Auszug aus dem Grundbuch zwingend erforderlich. Dieser sollte nicht älter als 6 Monate sein, damit die Aktualität des Inhaltes gewährleistet werden kann.

Die Bearbeitungsdauer bei einer Grundbuchanforderung beläuft sich auf ca. 2-5 Tage

Käufer: Käufer und Suchende sollten sich bei einer Immobilie in der engeren Auswahl immer das Grundbuch vom Eigentümer zuschicken lassen. So können etwaige Eigentumsverhältnisse, Rechte und eingetragene Lasten umgehend geprüft werden. Erledigen Sie dies unbedingt vor der der tatsächlichen Beurkundung, um Überraschungen während des Notartermins auszuschließen.

Verkäufer: Verkäufer einer Immobilie sollten das Grundbuch vor dem Vermarktungsstart angefordert und griffbereit haben, damit dieses auf Nachfrage in digitaler Form versendet werden kann. Persönliche Angaben zu den Vorbesitzern können vorerst geschwärzt werden.

Finanzierer: Wenn eine Immobilie finanziert werden soll, führt der erste Weg zur eigenen Hausbank oder einem freien Finanzierer. Diese benötigen das aktuelle Grundbuch für die Finanzierungsprüfung.

Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch in der II. Abteilung zu finden. Sie verhindert den mehrfachen Verkauf einer Immobilie, indem künftige Eigentümer bereits kurz nach Notartermin in das Grundbuch eingetragen werden. Dies blockiert die mehrfache Veräußerung einer Liegenschaft und schützt somit die Käufer vor Betrug. Auch potentielle Gläubiger des Verkäufers haben, nach Eintragung der Auflassungsvormerkung, bei dessen Insolvenz keinen Anspruch auf die Immobilie.

Möglicherweise sind Einträge im Grundbuch rot eingefärbt und unterstrichen. Diese Vermerke haben keine Relevanz mehr und werden so zur vereinfachten Übersicht als gelöscht gekennzeichnet. Im Grundbuch werden nämlich keine Einträge geschwärzt oder gar komplett entfernt, auch wenn diese dem Eigentümer unangenehm sein sollten.

Aber Achtung: Bereits erledigte Einträge, wie bereits bezahlte Grundschulden beispielsweise, werden nicht automatisch vom Grundbuchamt entfernt (rot markiert). Hierfür ist eine Löschungsbewilligung vom Gläubiger notwendig, um anschließend durch einen Notar die Löschung beglaubigen zu lassen. Insbesondere bei Erbimmobilien und bei verbrieften Grundschulden mit Grundschuldbrief kommt es hier öfters zu Problemen, wenn der Grundschuldbrief nicht mehr auffindbar ist. Nach Begleichung des Darlehens schickt die Bank diesen an den Kreditnehmer zurück. Wurde die Grundschuld nicht gelöscht im Grundbuch und ist der Brief nicht mehr auffindbar, kann die Eintragung im Grundbuch nur durch ein Aufgebotsverfahren beim Amtsgericht (Dauer ca. 6 Monate und länger) gelöscht werden. Dies ist insoweit problematisch, dass die finanzierende Bank des Käufers der Immobilie häufig nicht ins Grundbuch in den ersten Rang eingetragen werden kann und somit, solange die alte Eintragung noch besteht, eine Finanzierung blockiert wird.