Sachwertverfahren

Das Sachwertverfahren ist eine Bewertungsmethode um den Verkehrswert einer Immobilie festzulegen. Im Gegensatz zum Vergleichswertverfahren und Ertragswertverfahren, liegt der Fokus bei der Sachwertermittlung auf dem Grundstückswert und dem Gebäudewert unter Berücksichtigung von Baukosten und altersbedingter Abnutzung.

Der Sachwert einer Immobilie setzt sich zusammen aus dem Bodenwert und dem Gebäudewert, die separat voneinander berechnet werden. In der Regel wird das Sachwertverfahren insbesondere für Ein- und Zweifamilienhäuser verwendet. Die grundlegende Formel für das Sachwertverfahren lautet:

Sachwert = (Gebäudewert + Bodenwert) x Marktanpassungsfaktor

Bodenwert: In regelmäßigen Abständen veröffentlichen die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte. Es handelt sich dabei um vergangenheitsbasierte „Richtwerte“. Mithilfe des Bodenrichtwerts lässt sich der ungefähre Wert des Grundstücks einer Immobilie berechnen.

Gebäudewert: Der Gebäudewert setzt sich zusammen aus den Herstellungskosten abzüglich der Alterwertminderung. Sinnvolle Renovierungen und Investitionen erhöhen natürlich den Gebäudewert.

Addiert man Gebäude- und Bodenwert zusammen erhält man den vorläufigen Sachwert.

Marktanpassungsfaktor: Der vorläufige Sachwert wird wiederum mit einem Marktanpassungsfaktor schlussendlich nochmal multipliziert, um marktgerechte plausible Werte zu erhalten. Marktanpassungsfaktoren werden auch von den Gutachterausschüssen herausgegeben.

Die Ermittlung des Sachwertes ist eine aufwendige Berechnungsmethode, bei der viele Faktoren eine Rolle spielen. Diese Form der Verkehrswertermittlung wird häufig von Gutachtern genutzt und ist eines der komplexeren Verfahren der Immobilienbewertung.

Das Sachwertverfahren wird in den meisten Fällen bei Häusern und sehr individuellen Immobilien angewendet. Insbesondere bei wenig vergleichbaren Immoblien liefert das alternative Vergleichswertfahren häufig nicht genug Vergleichsobjekte, weshalb dem Sachwertverfahren in einem solchen Fall eine höhere Bedeutung zukommt. Das Ertragswertverfahren wird hingegen üblicherweise bei vermieteten Immobilien genutzt oder wenn sich die ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln lässt. Hier spielen Renditen eine wichtige Rolle. Das Sachwertverfahren ist also insbesondere Wichtig für Immobilien, bei denen es keine vergleichbaren Häuser gibt und es bei der Wertermittlung nicht auf den Ertrag ankommt.

Definition Sachwert: Als Sachwert einer Immobilie wird Ihr Gebrauchswert unabhängig vom Marktgeschehen bezeichnet.

Der Sachwert wird bei Immobilien mit dem gleichnamigen Sachwertverfahren berechnet. Wenn man den Bodenwert und den Gebäudewert unter Berücksichtigung von Baukosten und altersbedingter Abnutzung zusammenrechnet, ergibt das den sogenannten vorläufigen Sachwert. Dieser Wert ist allerdings noch nicht an den Markt angepasst. Um den vorläufigen Sachwert an den Markt anzupassen, muss dieser mit dem Marktanpassungsfaktor (Korrekturfaktor) multipliziert werden. Erst dann ergibt sich der tatsächliche Sachwert der Immobilie – der Marktwert. Der Marktwert, auch Verkehrswert genannt, ist theoretisch der Preis, welcher aktuell am Immobilienmarkt zu erzielen sein soll.

Ein wichtiger Faktor bei der Berechnung des Sachwertverfahrens sind die Normalherstellungskosten 2010. Die NHK 2010 sind Bundesmittelwerte auf dem Preisstand von 2010 und in der Sachwertrichtlinie (SW-RL) in der Anlage 1 festgehalten. Es handelt sich um eine tabellarische Kostenübersicht über die Normalherstellungskosten verschiedener Gebäudearten. Mit diesen Kostenkennwerten werden die Herstellungskosten der baulichen Anlagen berechnet. Die Baunebenkosten sowie die Umsatzsteuer sind darin bereits enthalten. Es gilt zu bedenken, dass der Stand der Liste 2010 ist. In der Zwischenzeit haben sich die Baupreise entwickelt und müssen dementsprechend angepasst werden. Hier nutzt man üblicherweise den Baukostenindex des Statischen Bundesamtes.

Die NHK 2010 legen ein besonderes Augenmerk auf Ausstattung und Qualität des Gebäudes. Folgende Bauteile werden unter anderem in der Tabelle berücksichtigt:

• Außenwände
• Dach
• Fenster und Außentüren
• Innenwände und Innentüren
• Deckenkonstruktion
• Fußböden
• Sanitäreinrichtungen
• Heizung
• Keller (Vollkeller, teilweise unterkellert)
• Nutzbarkeit des Dachgeschosses (ausgebaut, teilweise ausgebaut)

Auch bauliche Außenanlagen, wie Wege und Garagen werden berücksichtigt. Hier sind allerdings auch Erfahrungswerte gefragt.

Bei der Ermittlung des Sachwerts spielt der Bodenrichtwert ebenfalls eine sehr wichtige Rolle. Der Bodenrichtwert wird für die jeweiligen Lagen vom örtlichen Gutachterausschuss ermittelt und stellt einen durchschnittlichen Lagewert da. Die Werte werden in €/m² Grundstücksfläche angegeben und in der Regel alle 2-3 Jahre angepasst.

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Die grundlegende Formel für das Sachwertverfahren lautet:

Sachwert = (Gebäudewert + Bodenwert) x Marktanpassungsfaktor

Für die Berechnung des Bodenwerts müssen wir die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert pro m² und dem Umrechnungsfaktor multiplizieren. Der Umrechnungsfaktor passt den Bodenrichtwert auf die richtige Grundstücksgröße an. Die Umrechnungstabelle finden Sie hier. In unserem Beispiel entspricht die vorliegende Grundstücksgröße exakt der Grundstücksgröße, zu dem der Bodenrichtwert angegeben wird – meistens bei 600 m². Deshalb ist der Umrechnungsfaktor hier 1.

Bodenwert = Bodenrichtwert/m² x Grundstücksfläche x Umrechnungsfaktor

Beispielrechnung: 300 € x 600 m² x 1= 180.000 €

Um die Gebäudeherstellungskosten zu berechnen benötigen wir die Regelherstellungskosten sowie die Bruttogrundfläche des Gebäudes.

Gebäudeherstellungskosten = Regelherstellungskosten x Bruttogrundfläche

Beispielrechnung: 1.500 € x 140 m² = 210.000 €

Um das Ergebnis des Gebäudesachwertes zu erhalten, wird von den Gebäudeherstellungskosten die Alterswertminderung abgezogen – in der Regel 1 – 1,25 % pro Nutzungsjahr.

Gebäudesachwert = Gebäudeherstellungskosten – Alterswertminderung

Beispielrechnung: 210.000 € – 22.000 € = 188.000 €

Um auf den vorläufigen Sachwert zu kommen, muss der Gebäudesachwert mit dem Bodenwert addiert werden.

Vorläufiger Sachwert = Gebäudesachwert + Bodenwert

Beispielrechnung: 188.000 € + 180.000 € = 368.000 €

Zum Schluss muss der vorläufige Sachwert mit Hilfe des Marktanpassungsfaktors angepasst werden. Marktanpassungsfaktoren oder Sachwertfaktoren finden Sie beim örtlichen Gutachterausschuss.

Sachwert = vorläufiger Sachwert x Marktanpassungsfaktor

Beispielrechnung: 368.000 € x 0,9 = 331.200 €

Vorteile:

• Mit dem Sachwertverfahren können auch sehr individuelle und wenig vergleichbare Immobilien bewertet werden
• Die Art der Preisermittlung ist sehr objektiv und standardisiert
• Das Sachwertverfahren kann im Gegensatz zum Ertrags- und Vergleichswertverfahren bei fast allen Immobilien angewendet werden

Nachteile:

• Realistische Daten zu Herstellungkosten für moderne Gebäude, wie Passivhäuser sind knapp
• Trotz Marktanpassungsfaktor ist die Näherung des tatsächlichen Marktwertes deutlich ungenauer, als beim Vergleichswertverfahren
• Komplexes Verfahren, für dass objektive Bewertungserfahrung nötig ist, da sehr viele Annahmen und Anpassungen vorgenommen werden können