10 aktuelle Fragen zum Thema Immobilien

1)Wie lange steigen die Preise noch weiter?    

Niemand kann da wirklich eine fundierte Prognose abgeben. Die Zinsen sind weiter auf einem historisch niedrigen Niveau und es sind aktuell noch keine Tendenzen absehbar, dass sich daran bald etwas ändert. Alternative Anlagemöglichkeiten mit überschaubarem Risiko gibt es neben Investments in Immobilien auch kaum. Als Folge konzentrieren sich Anleger und auch Selbstnutzer immer weiter auf Investments in Immobilien. Steigende Nachfrage verursacht auch immer höhere Preisbereitschaft beim Kauf. Selbst wenn die Kreditzinsen anziehen würden, prognostizieren wir dann erstmal eine noch höhere Nachfrage nach Immobilien, denn viele werden dann noch kurzfristig investieren wollen, um den Zug nicht zu verprassen. Da auch die objektiv nachvollziehbaren Sachwerte von Immobilien (Bodenrichtwerte und Neubau-Kosten) immer weiter steigen, spricht auch dies für Investments in Immobilien.

2) Welche Auswirkungen hätte eine grün-rot dominierte Bundesregierung auf den Immobilienmarkt? 

Wenn man ehrlich zu sich selber ist, gibt es zum Klimaschutz keine Alternative. Da sitzt die ganze Welt in einem Boot, auch wenn China, USA, Russland, Indien und andere Staaten da noch nicht ausreichend Einsicht erkennen lassen und weiterhin die Schädigung unserer Umwelt billigend in Kauf nehmen. Pro Kopf der Bevölkerung liegt übrigens Katar an Nr. 1 und die Vereinigten Arabischen Emirate an Nr. 2 bei den CO2 Emissionen. National haben wir in Deutschland zwar nur sehr begrenzt Einfluss auf die wünschenswerten Klimaziele. Aber jeder auch noch so kleine Betrag zählt. Nehmen wir mal an, dass die Grünen im nächsten Bundestag stärkste Fraktion werden und die nächste Bundeskanzlerin stellen. Im Wahlprogramm der Grünen stecken ein paar Kröten, die den Immobilienmarkt deutlich negativ beeinflussen würden. Zwangsweise Solarzellen auf jedem Neubau, bundesweiter Mietendeckel, der wahrscheinlich aber auch vor dem Bundesverfassungsgericht nicht stand hält, Mieterhöhungen nur noch bis 2,5% p.a. bis Mietspiegel erreicht ist etc., gesetzliche Deckelung von Maklerprovisionen und damit weitere Einschränkungen der Vertragsfreiheit. Insgesamt sind da immer restriktivere Vorgaben geplant, die Immobilien Eigentümern neue Pflichten vorgeben, Steuern nochmals weiter erhöhen und Rechte deutlich einschränken (Nanny State Effekt). Es sollte auch bedacht sein, dass ausnahmslos alle Parteien der politischen Mitte den Klimaschutz ebenfalls in ihren Wahlprogrammen verankert haben, aber eben mit anderen Lösungswegen, wie z.B. Förderung von Klimaschutz Investitionen und Innovationen.

3) Ist getarnte Werbung von Immobilienmaklern erlaubt?

In den aktuellen Zeiten, wo die Nachfrage nach Immobilien das Angebot deutlich übersteigt, kommen einige Makler, darunter auch Lizenznehmer von großen Franchise Unternehmen auf Ideen, die nicht fair sind und Immobilien Eigentümer täuschen, um an Eigentümer Kontakte zu kommen. Da werden dann als privat getarnte Immobilien Suchanzeigen in Tageszeitungen und Anzeigenblättern veröffentlicht, die mit wechselnden privaten Mobilnummern von Mitarbeitern oder extern verpflichteten Menschen auf Provisionsbasis Kontakte knüpfen wollen. Beispiele für Anzeigentitel: Amtsärztin sucht, Tierärztin sucht, Hamburger sucht, Finanzierung kein Problem und alles anbieten. Erlaubt ist so etwas nicht und kann lt. IVD abgemahnt werden. Fallen Sie einfach erst gar nicht auf derartige Maschen herein.

4) Wie schafft man mehr Wohnraum?

Zuerst mal nicht durch staatliche Reglementierungen und Mietendeckel oder Mietpreisbremsen. In Berlin wurde der Mietendeckel vom Verfassungsgericht abgeschmettert und für verfassungswidrig eingestuft. Auch für eine bundesweite Einführung sehen Experten eine erneute Abfuhr durch das Bundesverfassungsgericht voraus. Wohnraum schafft man nicht durch Reglementierungen, sondern durch Anreize sowie Angebot und Nachfrage. Es muss sich für Anleger lohnen, neuen Wohnraum zu schaffen und für private Kaufinteressenten möglich sein sich Immobilien leisten und umbauen oder neu bauen zu können. Langfristig ist ein Volk von Eigentümern erstrebenswerter als ein Volk von Mietern, die dann wiederum von einem Nanny State beschützt werden sollen. Die Lösung für Vieles ist „Bauen, bauen, bauen“, Abbau von Bürokratie, schnellere Baugenehmigungen, mehr Digitalisierung in Behörden und eventuell auch eine Befreiung von der Grunderwerbsteuer für junge Familien und Ersterwerber von Immobilien Eigentum. Durch die „kalte Küche“ und weitgehend unkommentiert von der Presse haben hier viele Bundesländer ganz heftig mit Erhöhungen zugelangt. In Schleswig Holstein stieg die Grunderwerbsteuer z.B. schrittweise von 3,5 auf aktuelle 6,5% des Kaufpreises.

5) Ist ein Ende des Höhenflugs bei den Immobilienpreisen absehbar?

Aktuell leben wir schon sehr lange in Zeiten von historisch niedrigen Zinsen. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Wohnraum sehr hoch und übersteigt das Angebot. Die Folge ist zwangsläufig ein noch weiterer Preisanstieg, denn Angebot und Nachfrage regeln den Preis. Wegen der nicht vorhersehbaren zukünftigen Zinspolitik der EZB und nicht vorhersehbarer Eingriffe der Politik in den Immobilienmarkt lässt sich aktuell keine verlässliche Prognose abgeben, aber einige Experten prognostizieren aus anderen Gründen in 4 bis 5 Jahren eine sehr langsame Kehrtwende der Preise. Und hierbei geht es um die Demografie. Geburtenstarke Jahrgänge (die sogenannten Babyboomer), sind heute zwischen 60 und 70 Jahre alt und wohnen oft heute noch in ihren Einfamilienhäusern, Doppelhäusern oder Reihenhäusern, die sie vor 30 oder 40 Jahren erworben oder gebaut haben. Damals haben 3-5 Personen das Haus bewohnt. Jetzt sind die Kinder aus dem Haus und nur noch 1 bis 2 Menschen wohnen auf der gleichen Wohnfläche wie früher, als die Kinder noch zuhause waren. Gleichzeitig suchen die Kinder der gleichen Familien (heute zwischen 30 und 40 Jahre alt) händeringend nach Häusern, um dort die nächste Generation aufwachsen zu sehen. Gerade hier gibt es aktuell ein Dilemma, das die Knappheit von Immobilien für junge Familien anheizt. In ein paar Jahren (5-10) könnte sich die Situation komplett drehen, denn die dann nachfolgenden geburtenschwächeren Jahrgänge treffen auf ein Überangebot an Wohnraum. Der Effekt auf die Preise dürfte jedem klar sein. Das geht alles sehr sehr langsam, aber es spricht viel dafür, dass dies eintreten wird. Nebenbei sei bemerkt, dass Zuwanderung aus anderen Ländern wahrscheinlich einen viel kleineren bis zu vernachlässigenden Effekt verursachen dürfte.

6) Warum dauern wasserdichte Finanzierungszusagen von Banken immer länger? 

Banken sind aktuell ungeheuer vorsichtig und brauchen bei nicht ganz sicherer Bonität ihrer Kunden unheimlich lange, um eine wasserdichte Finanzierungszusage schriftlich zu bestätigen. Der Grund für die sehr lagen Zeitspannen, die Banken benötigen, liegen im „Home Office Modus“ von Bankberatern, längeren Prüfungs- und Freigabeprozeduren bei gleichzeitig höherem Risiko Bewusstsein der Banken zusammen. Da kommt es in unserer täglichen Praxis oft vor, dass jemand , der seine Finanzierung schon vorab geklärt hat, eher zum Zuge kommt, als jemand, der erst noch seine Bank fragen muss und die dann unendlich lange prüfen muss. Tipp: Limit für die Finanzierung schon vor der Immobiliensuche abklären.

7) Haben kleine regionale Makler noch eine Überlebenschance?

Auch Möllerherm Immobilien definiert sich als regionaler Makler für Norddeutschland. Ich erinnere mich noch an die Zeiten, als man uns noch als Ostsee-Küstenmakler abgestempelt hat und wir nur unser Büro in Scharbeutz hatten. Mittlerweile sind wir mit 8 Niederlassungen in Gesamt Norddeutschland vertreten und in den letzten 22 Jahren immer aus eigener Kraft gewachsen. Jede neue Niederlassung hat immer wieder sogenanntes Farming betrieben, um in der Region Platzhirsch zu werden. Das Farming steht jedem noch so kleinen regionalen Makler als effektives Tool zur Verfügung. Der spezialisierte kleine Makler, der mit der Zeit geht und die Wünsche seiner Kunden in den Mittelpunkt stellt, wird auch in Zukunft seinen berechtigten Platz in seinem regionalen Markt haben. Wer die Digitalisierung verschläft und Farming ignoriert, wird wohl als KMU leider kaum eine Chance haben.

8) Maklermarken – Ist ein Vertrauensbonus gerechtfertigt? 

Eine Marke ist wie ein unverwechselbares Brandzeichen. Deshalb heißt der in Deutschland übliche Begriff Marke im Englischen auch „Brand“. Marken sollen auch im Immobilienmarkt den Kunden erleichtern den richtigen Partner für Kauf oder Verkauf zu wählen. Marken sind im Idealfall auch im Immobilienmarkt unverwechselbar, haben ein klar definiertes Image und geben den Kunden Sicherheit eine immer gleichbleibende Dienstleistungsqualität zu erhalten. Wichtig ist noch zwischen internationalen, nationalen, regionalen, Stadt orientierten, Marktsegment orientierten und auf ein spezielles Segment spezialisierten Maklermarken (z.B. Gewerbemakler, Hotelmakler, Ferienvermietungs-Makler etc.) und auch zwischen rein online basierten Maklern und denjenigen mit persönlichem Service zu unterscheiden. Anfängliche Versuche von Startups den Prozess eines Immobilienverkaufes komplett zu digitalisieren sind gescheitert, da der Faktor Mensch und die nötige persönliche Beratung einfach vergessen wurde. Inzwischen haben aber auch die mit viel Venture Capital ausgestatteten Newcomer wie McMakler und Homeday gemerkt, dass der Faktor Mensch, Vertrauen und persönliche Beratung sich nicht zu 100% digitalisieren lassen. Dann gibt es noch die Franchise Fraktion mit teilweise in der Zielgruppe bekannten Markennamen. Franchise bedeutet aber immer, dass es einen Lizenzgeber gibt, der davon lebt Gebühren für seine „Lizenzmarke“ von seinen Lizenznehmern zu kassieren. Das Risiko trägt meist allein der Lizenznehmer vor Ort und je nachdem wie gut das Franchise Unternehmen geführt wird, ergeben sich auch schon mal regionale Unterschiede in der Servicequalität. Dann gibt es noch die Banken- und Sparkassenmakler. In den aktuellen Zeiten der Knappheit von Immobilienangeboten kommen Banken natürlich viel direkter an Information über faule Finanzierungen oder Verkaufsdruck durch veränderte Lebenssituationen. Diesen Informationsvorsprung haben bankenunabhängige Makler nicht. Auf der anderen Seite ist die Abhängigkeit von der Bank auch ein Aspekt, der für die Einschaltung eines unabhängigen Makler Experten spricht. Wir von Möllerherm Immobilien sind Banken unabhängig, Familienunternehmen und keinem Franchise Geber verpflichtet. Wir können also frei aufspielen und die Interessen unserer Kunden in den Mittelpunkt stellen.

9) Kann ich einen Immobilienverkauf nicht auch ganz alleine von privat stemmen? 

Natürlich geht auch das. Jeder sollte sich aber darüber im Klaren sein, auf was man sich bei einem privaten Immobilienverkauf einlässt. Selbst zum Haare schneiden geht’s zum Frisör oder für die Einkommensteuer Erklärung zum Steuerberater. Bei einem Immobilien Verkauf geht es in der Regel um viel höhere Werte. Eine Eigentumswohnung ist oft mehr wert als 3 nagelneue Porsche 911er. Hier dann auf fachlichen Rat und Begleitung eines kompetenten Maklerunternehmens zu verzichten, um sich eventuell ein paar Prozent Maklerprovision selber in die Tasche stecken zu können, kann ein fataler Irrglaube sein. Unter dem Strich erzielen Qualitätsmakler in der Regel deutlich bessere Verkaufspreise als Privatanbieter, denn Profis kennen den Markt und machen das jeden Tag Fulltime, während Privatanbieter oft eher auf einen „Lucky Punch“ hoffen, der dann doch oftmals nicht klappt oder Anfänger-Fehler gemacht werden. Das fängt manchmal schon bei unvollständigen Objektunterlagen an. Ein Makler Profi hätte in vielen Fällen einen deutlich besseren Verkaufserlös erzielt. Lassen Sie also lieber Spezialisten ans Werk, die das jeden Tag machen.

10) Welche Segmente des Immobilienmarktes sind noch attraktiv für Anleger? 

Wer sein Geld einigermaßen sicher und trotzdem ertragreich anlegen will, hat aktuell eigentlich nur 2 Möglichkeiten. Aktien oder Immobilien. Auf klassische Sparformen gibt es bei den Banken aktuell kaum eine Rendite und erste Banken drohen schon mit Negativzinsen ab bestimmten Vermögen auf dem Konto. Das heißt dann z.B. Verwahrungsgebühr oder ähnlich. Aktien sind volatil und man muss sich schon ganz genau auskennen in welche Werte man investiert. Gute Anlageberater können auch Fonds empfehlen, die noch Rendite bringen und die Risikobereitschaft des Anlegers berücksichtigen. Die zweite und sicherere Möglichkeit der langfristigen Geldanlage sind Immobilien. Besonders hervorzuheben sind hier Denkmal Immobilien, wo Abschreibungen auf die Renovierung steuerlich geltend gemacht werden können. Letztendlich ist aus Geldanlage Gesichtspunkten immer der realistische Ertragswert entscheidend. Mikroappartments und auch Pflegeimmobilien sind weitere Nischen mit relativ guten Renditechancen für Ihr aktuell nicht benötigtes Geld, das auf eine gute und einigermaßen sichere Parkmöglichkeit wartet.

Wenn Sie mal eine kostenlose, kompetente und unverbindliche Marktwert Einschätzung für Ihre Immobilie möchten oder sich über Anlagemöglichkeiten bzw. andere individuelle Immobilienthemen unterhalten möchten, setzen Sie sich gerne mit uns in Verbindung. Anruf unter 0800-7716100 (kostenfrei) genügt. Per Mail erreichen Sie uns unter info@moellerherm-immobilien.de. Für weitere Informationen und Checklisten stöbern Sie auch gern auf unserer Homepage unter www.moellerherm-immobilien.de.

Herzliche Grüße von unserer Familie und dem gesamten Team. Bleiben Sie gesund.

Annegret Möllerherm          Leo Möllerherm