Die Übergabe beim Immobilienverkauf
Wichtig zu wissen
- Übergeben Sie die Immobilie erst, wenn Sie den Kaufpreis erhalten
- Vor und nach Übergabe sind diverse Dinge zu erledigen, um die Sie sich als Verkäufer*in kümmern sollten.
- Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll, um den wirtschaftlichen Übergang der Rechte, Lasten und Pflichten zu dokumentieren.
- Übergeben Sie auch alle relevanten Unterlagen zur Immobilie.
Inhalt dieser Seite
In diesem Kapitel unseres Handbuchs „Immobilie verkaufen“ erklären wir, wie eine Übergabe beim Immobilienverkauf abläuft, wie Sie ein Übergabeprotokoll erstellen und worauf Sie darüber hinaus achten sollten.
Ablauf der Übergabe
Wurde der Kaufpreis vollständig bezahlt und ist das vertraglich vereinbarte Datum der Übergabe gekommen, sollten Sie sich mit den Käufer*innen in Verbindung setzen, um einen Termin für die Übergabe zu vereinbaren.
Folgende Schritte finden im Zeitraum der Übergabe statt:
- Benachrichtigung vom Notariat: Das Notariat benachrichtigt die künftigen Eigentümer*innen, auf welches Konto der Kaufpreis zu überweisen ist. Eventuell müssen noch valutierende Restschulden der Verkäufer*innen abgelöst werden. Daher kann es sein, dass die Kaufpreiszahlung aufgeteilt wird – ein Teil an die Bank der Verkäufer*innen, ein Teil auf das Konto der Verkäufer*innen, wie im Kaufvertrag fixiert. Vielleicht besteht die Verkaufspartei aus mehreren Eigentümer*innen (z.B. bei einer Erbengemeinschaft), sodass der Betrag aufgeteilt wird.
- Kaufpreiszahlung: Käufer*innen teilen der finanzierenden Bank mit, wohin die Zahlungen zu leisten sind. Im Falle einer Finanzierung wird das Geld direkt an die Verkäufer*innen überwiesen.
- Verkäufer*in benachrichtigt Notariat: Ist das Geld eingegangen, teilen die Verkäufer*innen dies dem Notariat schriftlich mit, sodass dieses die Eigentumsumschreibung und Löschung der Auflassungsvormerkung anstoßen kann.
- Terminvereinbarung der Übergabe: Ist der Kaufpreis bezahlt, vereinbaren beide Vertragsparteien den Übergabetermin. Meistens geschieht dies kurzfristig.
- Übergabetermin: Die Immobilie, alle dazugehörigen Schlüssel und Original-Unterlagen werden übergeben. Außerdem werden die Zählerstände von Strom, Gas etc. abgelesen. Die Übergabe kann mit einem Übergabeprotokoll dokumentiert werden.
- Ummelden Strom, Wasser, Gas, Telefon, Internet etc.: Die bisherigen Eigentümer*innen melden sich bei den entsprechenden Lieferanten ab; die Nachfolgenden melden sich an.
- Stromgrundversorger beziehungsweise Netzbetreiber: Beim Strom sollten die bisherigen Eigentümer*innen außerdem die Grundversorger- beziehungsweise Netzanbieterfirma informieren. Diese ist nicht zwangsläufig das Lieferunternehmen. Wird dies vergessen, kann es sein, dass sich die neuen Eigentümer*innen nicht anmelden können.
- Ummelden Grundsteuer, Niederschlagswasser und Straßenreinigung: Diese Gebühren werden von der Gemeinde oder Stadt abgerechnet. Beim Wechsel der Eigentümer*innen ist zu bedenken, dass ein Wechsel der Rechnungsempfänger für Grundsteuer und Niederschlagswasser nur zum Jahresanfang vollzogen werden kann. Deshalb sollten sich beide Vertragsparteien darüber einigen, wie die anteiligen Kosten ausgeglichen werden, falls die Immobilie beispielsweise zur Jahresmitte veräußert wird.
- Müllabfuhr: Die Käufer*innen sollten sich beim Entsorgungsunternehmen
- Schornsteinfeger*in: Käufer*innen sollten der betreuenden Schornsteinfeger-Firma die neuen Besitzverhältnisse mit den entsprechenden Kontaktdaten mitteilen.
- Eigentumsumschreibung und Gebäudeversicherung: Das Notariat stößt nach Kaufpreiszahlung und Übergabe die Eigentumsumschreibung im Grundbuchamt an. Verkäufer*innen sollten rechtzeitig, am besten nach dem Beurkundungstermin, die Gebäudeversicherung über die Transaktion informieren. Die neuen Eigentümer*innen können nach der erfolgten Eigentumsumschreibung die Gebäudeversicherung mit einem Sonderkündigungsrecht
Falls die Immobilie vermietet ist:
- Mieter*innen benachrichtigen: Als Verkäufer*in sollten Sie rechtzeitig vor Übergabe Ihre Mieter*innen schriftlich über den Wechsel der Eigentümer*innen informieren und die neuen Kontakt- und Kontodaten
- Verwaltung informieren: Beschäftigen Sie eine Verwaltung, sollten Sie das Unternehmen über den abgeschlossenen Verkauf informieren. Die Verwalterfirma kümmert sich um den Rest.
- Übergabe der Mietkautionen: Haben Sie Mietkautionen von Mieter*innen hinterlegt, sollten Sie diese nach Kaufabschluss an die neuen Eigentümer*innen ü
- Übergabe der Original-Mietverträge und Korrespondenz: Außerdem sollten Sie die Original-Dokumente Ihrer Mietverhältnisse den neuen Eigentümer*innen übergeben.
Immobilie früher übergeben als vereinbart
Möchten Sie die Immobilie früher übergeben als im Kaufvertrag vereinbart, sollten Sie mit Notariat und Käufer*innen bereden, ob dies möglich ist. Häufig werden bereits im Kaufvertrag entsprechende Formulierungen aufgenommen. Finanzieren Käufer*innen die Immobilie, muss das Bankinstitut hinzugezogen werden, um zu klären, ob der Kaufpreis früher bezahlt werden kann. Häufig wohnen die künftigen Eigentümer*innen noch zur Miete und haben eine dreimonatige Kündigungsfrist und möchten Doppelbelastungen vermeiden.
TIPP: Immobilie früher übergeben als vereinbart
Wollen und können Sie die Immobilie bereits früher übergeben als im Kaufvertrag vereinbart, sollten Sie mit dem Notar und dem Käufer absprechen, ob dies möglich ist. Häufig werden im Notarvertrag bereits entsprechende Formulierungen aufgenommen, um den Übergabetermin flexibel gestalten zu können. Finanziert der Käufer die Immobilie mit einer Bank, muss dieser Rücksprache mit selbiger führen, um zu klären, ob der Kaufpreis früher bezahlt werden kann. Häufig wohnen Käufer auch noch zur Miete und haben eine 3-monatige Kündigungsfrist und möchten Doppelbelastungen vielleicht vermeiden.
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Übergabeprotokoll und -termin
Der Übergabetermin dauert zumeist zwischen einer halben und eineinhalb Stunden, je nachdem wie viel Zeit Sie für Small Talk, Erklärungen und Erläuterungen der Immobilie benötigen. Im Prinzip gehen beide Vertragsparteien noch einmal gemeinsam durch die Immobilie, um festzustellen, ob diese im vertraglich vereinbarten Zustand übergeben wird. Im Anschluss werden Schlüssel und Unterlagen übergeben und die Zählerstände abgelesen. Festgehalten wird dies in einem Übergabeprotokoll, dass Käufer und Verkäufer unterschreiben. Eine detaillierte Protokollierung jedes einzelnen kleinen Schadens oder „Bohrlochs“, wie viele es von der Übergabe von Mietwohnungen kennen, findet in der Regel nicht statt. Nicht zuletzt, weil die meisten frisch gebackenen Eigentümer*innen vor dem Einzug umfassend renovieren beziehungsweise sanieren.
Im Übergabeprotokoll sind üblicherweise folgende Aspekte enthalten:
- Adresse der Immobilie
- Anwesende Personen (Käufer*innen, Verkäufer*innen, Vertretende)
- Zählerstände und -nummern (Strom, Gas, Wasser, etc.) dokumentieren.
- Dokumentation der übergebenen Schlüssel.
- Übergabezustand der Immobilie (“wie vereinbart” oder “Nachbesserungen des Verkäufers erforderlich”).
- Liste der übergebenen Immobilien-Dokumente
- Unterschrift, Ort, Datum
Vertretung für die Übergabe
Sollten Sie zur Übergabe nicht kommen können, ist es möglich eine andere Person zu bevollmächtigten. Dies kann eine Person Ihres Maklerunternehmens sein. Hierbei sollten die Vertretenden jedoch aus der Haftung genommen werden. Insbesondere bei vermieteten Immobilien findet häufig keine Übergabe vor Ort statt. Meistens erhalten Käufer*innen die Unterlagen, Schlüssel etc. von den bisherigen Eigentümer*innen per Post. Eine schriftliche Protokollierung der Übergabe ist keine Pflicht.
Schlüssel per Post verschicken
Sollten Sie Schlüssel verschicken wollen, sparen Sie nicht an Porto und Verpackungsmaterial. Einfach aufgeklebte Schlüssel auf Briefpapier gehen häufig in den Sortiermaschinen der Post verloren. Am besten werden Schlüssel immer händisch übergeben. Sollte dies nicht möglich sein, verschicken Sie diese mit Zeugen mit einem versicherten Paket per Einschreiben, sodass die Annahme gegengezeichnet werden muss. Handelt es sich bei den Schlüsseln um eine Schließanlage, deren Austausch bei Verlust sehr kostspielig ist, sollten Sie genau überlegen, ob Sie diese per Post verschicken wollen.
Zu übergebende Unterlagen
Im Rahmen der Übergabe sollten Sie folgende Unterlagen übergeben:
- Original-Bauunterlagen, soweit diese Ihnen vorliegen.
- Original-Energieausweis.
- Bedienungsanleitungen für Heizungsanlage etc.
- Versicherungspolice der Gebä
- Grundsteuerbescheid
- Zurückliegende Handwerker- und sonstige Rechnungen (bestehende Gewährleistungen).
- Bestehende Wartungsverträge, z.B. für die Gastherme.
- Bescheinigungen der Schornsteinfeger*innen
- Original-Mietverträge und wichtige zurückliegende Korrespondenz mit den Mieter*innen.
- Kautionssparbücher der Mieter*innen.
Mehr dazu im Kapitel „Unterlagen“ für den Immobilienverkauf.
TIPP: Schlüssel verschicken
Sollten Sie Schlüssel verschicken wollen, sparen Sie nicht am Porto und Verpackungsmaterial. Einfach aufgeklebte Schlüssel auf Briefpapier gehen häufig in den Sortiermaschinen der Post verloren. Am besten werden Schlüssel immer händisch übergeben. Sollte dies nicht möglich sein, verschicken Sie diese mit Zeugen mit einem versicherten Paket per Einschreiben, sodass die Annahme gegengezeichnet werden muss. Handelt es sich bei den Schlüsseln um eine Schließanlage, deren Austausch bei Verlust sehr kostspielig ist, sollten Sie doppelt überlegen, ob Sie diese per Post verschicken wollen.
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