Unterlagen für den Immobilienverkauf
In diesem Kapitel unseres Handbuchs “Immobilie verkaufen” erklären wir Ihnen, welche Unterlagen Sie für den Immobilienverkauf benötigen und wo Sie diese her bekommen.
Wichtig zu wissen
- Besorgen Sie alle Unterlagen vor Beginn der Vermarktung
- Planen Sie mehrere Wochen zur Besorgung der Unterlagen ein. Dies ist meist umfangreicher, als man denkt.
- Ein guter Makler wird für Sie die Unterlagenbeschaffung vollständig übernehmen
- Für Haus und Wohnung werden teilweise unterschiedliche Unterlagen benötigt
- Eine kostenlose übersichtliche Checkliste für alle benötigten Unterlagen erhalten Sie unter folgendem Link: Zum Download der Unterlagen-Checkliste.
Inhalte dieser Seite
- Tipps vorab zur Unterlagenbeschaffung
- Grundbuchauszug
- Teilungserklärung
- Flurkarte
- Bauakte und Bauaktenarchiv
- Baulastenverzeichnis
- Altlastenverzeichnis
- Energieausweis
- Gebäude- & Feuerversicherung
- Nachweis über abgeschlossene Erschließungsmaßnahmen
- Nebenkostenausftellung
- Bebauungsplan
- Verwalterunterlagen
- Erbbaurecht: Erbbaurechtsvertrag & Nachweis über Erbbauzins-Anpassungen
- Vermietete Immobilien: Mietaufstellung
Tipps vorab zur Unterlagenbeschaffung
Wenn Sie einen Makler beauftragen, kümmert dieser sich um die vollständige Unterlagenbeschaffung.
Erfahrene Makler*innen haben schon viele Male Immobilienunterlagen beschafft, geprüft und wissen, welche eventuellen Probleme dabei zutage treten. In der Regel befindet sich in einem Maklerauftrag eine Vollmacht, sodass sich die Vermittlungsprofis um die benötigten Dokumente kümmern können – ohne Ihr Zutun.
Besorgen Sie alle Unterlagen, bevor Sie mit dem Verkauf beginnen
Tun Sie sich und späteren Kaufinteressierten den Gefallen und besorgen Sie alle Unterlagen, bevor Sie die Immobilie anbieten. Dies hat mehrere Vorteile:
- Sie gehen auf Nummer sicher, dass alle Angaben zur Immobilie
- Käufer*innen können eine Finanzierungsanfrage bei ihrer Bank stellen, sofern die nötigen Unterlagen vorhanden sind („emotionales Momentum der Käufer*innen“).
- Sie beugen eventuellen Überraschungen vor, die sich in den Unterlagen verstecken können und haben Zeit zu agieren.
Planen Sie ausreichend Zeit ein für die Unterlagenbesorgung
Die benötigten Unterlagen müssen bei unterschiedlichen Stellen und Ämtern angefordert werden (Bauamt, Notariat, Verwaltungsfirma, Landesamt für Geovermessung etc.). Es kann passieren, dass dort Mitarbeitende krank, Ämter überlastet sind oder andere Gründe auftauchen, welche die Unterlagenbeschaffung verzögern. Kümmern Sie sich also frühzeitig darum.
Das Grundbuch
Relevant für: Hausverkauf- und Wohnungsverkauf
Was ist ein Grundbuch?
Zu jedem Grundstück in Deutschland gehört ein eigenes Grundbuchblatt. Das Grundbuch beinhaltet Angaben zur Flurbezeichnung, Grundstücksgröße, Eigentümer*in, zu Belastungen und Rechten (Wege-, Wohnrechte etc.) und Grundschulden. Es wird dabei zwischen normalen Grundbüchern, Wohnungs- , Teileigentums- und Erbbaugrundbüchern unterschieden. Das Grundbuch ist wie folgt aufgeteilt:
- Die Aufschrift beziehungsweise das Deckblatt: Zuordnung vom zuständigen Amtsgericht, dem Grundbuchbezirk, Bank- und Aktenvermerk.
- Bestandsverzeichnis: Laufende Nummer der Grundstücke, Bezeichnung der Grundstücke und der verbundenen Rechte des Eigentums, Größe der Grundstücke.
- Erste Abteilung: Eigentumsverhältnisse.
- Zweite Abteilung: Lasten und Beschränkungen.
- Dritte Abteilung: Grundpfandrechte.
Wo kann man einen Grundbuchauszug anfordern?
Die Grundbücher werden im Grundbuchamt des jeweiligen Gemeindebezirks in einem öffentlichen Register geführt. Ein Grundbuchauszug kann entweder direkt beim Grundbuchamt oder bei einem Notariat beantragt werden. Heutzutage haben die meisten Notariate in ihren Büros einen elektronischen Grundbuchzugang.
Wer hat ein Recht auf Grundbucheinsicht und wer darf einen Grundbuchauszug anfordern?
Das Recht auf Grundbuch-Einsicht haben Eigentümer*innen sowie Personen mit einem berechtigten Interesse (hier muss ein Grund für die Einsicht angegeben werden, z.B. Rechteinhaber etc.) oder bevollmächtigte Personen.
Wie kann man einen Grundbuchauszug anfordern?
Hierzu schickt man eine schriftliche Anfrage zum Grundbuchamt oder Notariat mit Angaben zum betreffenden Grundbuch:
- Adresse der Immobilie,
- Name Eigentümer*in,
- Grundbuchblatt-Nummer (falls bekannt),
- Angaben zum Grund der Einsicht (bei Personen mit berechtigtem Interesse) und
- beigefügter Vollmacht (bei bevollmächtigten Personen).
Wie teuer ist ein Grundbuchauszug?
In der Regel kostet ein Grundbuchauszug circa 10 Euro, egal, ob Sie diesen beim Grundbuchamt oder Notariat beantragen. Vermutlich arbeiten Notariate schneller als Grundbuchämter.
Tipps zum Grundbuch
- Das Grundbuch sollte bei Vermarktungsstart nicht älter als 6 Monate Finanzierende Banken legen Wert auf diese Aktualität.
- Denken Sie an eventuell separate Stellplatz- oder Garagen-Grundbücher, sodass diese beim späteren Verkauf nicht vergessen werden.
- Falls im Grundbuch eine verbriefte Grundschuld eingetragen ist, stellen Sie sicher, dass Ihnen der Grundschuldbrief noch vorliegt, damit die Eintragung später reibungslos gelöscht werden kann. Falls nicht, muss vom Notariat beim Amtsgericht ein Aufgebotsverfahren beantragt werden. Das kann 6 Monate dauern und verzögert den Verkauf der Immobilie.
- Im Falle eines Erbbaurechts benötigen Sie das Erbbaugrundbuch.
- Sind im Grundbuch Rechte und Lasten eingetragen, lassen Sie diese löschen, sofern dies möglich ist.
- Rechte und Lasten eingetragen sein im Grundbuch, versuchen Sie diese soweit möglich löschen zu lassen.
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Die Teilungserklärung
Relevant für: Wohnungsverkauf beziehungsweise WEG-geteilte Doppel- und Reihenhäuser
Was ist eine Teilungserklärung?
In einer Teilungserklärung sind die Eigentumsverhältnisse eines Gebäudes festgehalten, sofern dieses nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilt ist. Besonders wichtig ist innerhalb der Teilungserklärung die Gemeinschaftsordnung. Denn die notariell beurkundete Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Wohnungseigentümer*innen untereinander unter Beachtung der gesetzlichen Bestimmungen der Gemeinschaft. Allerdings ist das Aufsetzen einer Gemeinschaftsordnung für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht verpflichtend, in diesem Fall treten die gesetzlichen Bestimmungen des WEG und Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) in Kraft.
Wichtig: Die Teilungserklärung nimmt Bezug auf die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan (siehe separate Unterkapitel zu diesen beiden Dokumenten), die Sie ebenfalls benötigen.
Wo kann man die Teilungserklärung anfordern?
Sollte die Teilungserklärung nicht mehr (oder unvollständig) vorliegen, kann diese entweder beim damaligen beurkundenden Notariat oder beim zuständigen Amtsgericht angefordert werden. Eine Anforderung beim Gericht dauert erfahrungsgemäß deutlich länger als beim Notariat. Wird die Liegenschaft von einer Verwalterfirma betreut, dann hat diese ebenfalls eine Teilungserklärung, die sie Ihnen zur Verfügung stellen kann.
Wer kann eine Teilungserklärung anfordern?
Eine Teilungserklärung anfordern können: Eigentümer*innen, Personen mit einem berechtigten Interesse oder Bevollmächtigte.
Wie kann man eine Teilungserklärung anfordern?
Hierzu schickt man eine schriftliche Anfrage an das zuständige Amtsgericht mit Angaben zur
- Urkundenrolle,
- Urkundendatum,
- Grundbuchblatt-Nummer,
- Flurstück und Adresse der Immobilie.
Tipps zur Teilungserklärung
Denken Sie auch an mögliche Ergänzungserklärungen, die nach der eigentlichen Teilungserklärung aufgesetzt wurden. Ob dies der Fall ist, erfahren Sie aus dem Grundbuch. Die Ergänzungserklärungen sind ebenfalls beim Amtsgericht hinterlegt.
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Die Flurkarte
Relevant für: Haus- und Wohnungsverkauf
Was ist eine Flurkarte?
Aus der Flurkarte beziehungsweise dem katasteramtlichen Lageplan ist ersichtlich, wo das im Grundbuch bezeichnete Grundstück liegt, wie sich die Grundstücksabmessungen darstellen sowie die der darauf erstellten Gebäude und wo die Grenzen verlaufen.
Wo ist die Flurkarte zu bekommen?
Die Flurkarte kann beim Landesamt für Geovermessung beziehungsweise dem Liegenschaftskataster angefordert werden.
Wer kann eine Flurkarte beantragen?
Im Prinzip kann jeder eine Flurkarte beantragen. Einer Vollmacht oder Legitimation bedarf es in der Regel nicht.
Wie beantragt man eine Flurkarte?
Eine Flurkarte beantragt man per Brief oder E-Mail beim zuständigen Landesamt für Geovermessung. Ein Versenden von Vollmachten oder Ähnlichem ist nicht erforderlich.
Wie teuer ist eine Flurkarte?
Die Kosten für eine Flurkarte belaufen sich meistens auf etwa 25 Euro. Will man die Flurkarte im Immobilieninserat oder Exposé verwenden, muss man zusätzlich Lizenzgebühren bezahlen. Dann erhöhen sich die Gebühren auf circa 88 Euro.
Tipps zur Flurkarte
- Die Flurkarte sollte beim Vermarktungsstart nicht älter als 6 Monate Finanzierende Banken von Käufer*innen legen Wert auf ihre Aktualität.
- Flurkarten werden mit einem Maßstab 1:1000 beziehungsweise 1:500 erstellt – je nach Grundstücksgröß
- Maßstab 1:1000 oder 1:500. Je nach größe des Grundstücks.
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Die Bauakte
Relevant für: Haus- und Wohnungsverkauf
Was ist eine Bauakte?
In der Bauakte sind alle Schriftstücke rund um die Immobilie abgelegt. Dazu zählen unter anderem statische Berechnungen, Baupläne, Grundrisse, Bauanträge, Baugenehmigungen, zurückliegender Schriftverkehr mit dem Bauamt zu der betreffenden Immobilie etc.
Wo kann man die Bauakte einsehen?
Die Bauakte liegt normalerweise beim Bauamt im Bauaktenarchiv.
Welche Bauunterlagen werden für einen Immobilienverkauf benötigt?
- Grundrisse (mit Maßketten!)
- Schnitte und Ansichten der Immobilie
- Baubeschreibung
- Berechnung der Wohn- und Nutzfläche
- Berechnung des umbauten Raums
- Baugenehmigungen von Um- oder Anbauten
Im Falle von Wohnungen und WEG-geteilten Doppel- und Reihenhäusern werden zusätzlich benötigt:
- Abgeschlossenheitsbescheinigung
- Aufteilungsplan
Wer kann Einsicht in die Bauakte nehmen?
Generell können Eigentümer*innen beziehungsweise Bevollmächtigte Einsicht in die Bauakte nehmen.
Wie kann man Einsicht nehmen in die Bauakte?
Um Einsicht in die Bauakte zu erhalten, muss man nachweisen, dass man Eigentümer*in der Immobilie ist. Hierfür wird meistens ein aktueller Grundbuchauszug und der Personalausweis benötigt. Handelt es sich um eine bevollmächtigte Person müssen Grundbuch, Personalausweis und Vollmacht vorgelegt werden.
Das Prozedere der Einsicht ist von Bauamt zu Bauamt unterschiedlich:
- Bei manchen Bauämtern kann man unangemeldet vorbeifahren,
- bei anderen benötigt man einen Termin und
- bei wiederum anderen werden Unterlagen digitalisiert zugeschickt, nachdem diese schriftlich angefordert wurden.
Wir empfehlen, sich vorab im Bauaktenarchiv anzumelden, da sich die Bauakte unter Umständen in einem anderen Archivgebäude oder im Keller befindet und erst zur eigentlichen Amtsstelle geliefert werden muss.
Wie teuer ist es die Bauakten einzusehen?
Die Kosten unterscheiden sich von Bauamt zu Bauamt. Dies hängt auch davon ab, ob das Bauamt Unterlagen zuschickt oder Kopien erstellt. In der Regel liegen die Kosten bei maximal 75 Euro.
Tipps zur Bauakte
Für Kopien aus der Bauakte wird häufig eine Gebühr gefordert, die pro Seite erhoben wird. Wir empfehlen, die Seiten mit einer Scanner-App zu fotografieren (gegebenenfalls wird hierfür ebenfalls eine Gebühr erhoben).
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Das Baulastenverzeichnis
Relevant für: Haus- und Wohnungsverkauf
Was ist eine Baulast?
Baulasten sind rechtliche Einschränkungen in Bezug auf die Bebauung und Nutzung eines Grundstückes oder einer Immobilie. Diese Einträge im Baulastenverzeichnis werden im öffentlichen Interesse hinterlegt und stellen alle Lasten und Rechte dar, die nicht im Grundbuch erwähnt sind. Eine Immobilie kann auch begünstigt sein in Form einer Baulast, die zum Beispiel auf dem Nachbargrundstück eingetragen ist.
Ein typisches Beispiel für eine Baulast ist, dass Nachbar*innen näher an die gemeinsame Grundstücksgrenze gebaut haben als vorgesehen. Damit die üblichen Abstandsflächen von 5 oder 6 Metern trotzdem eingehalten werden, kann es sein, dass auf Ihrem Grundstück von Voreigentümer*innen eine Baulast eingetragen wurde, sodass Sie mit Ihrem Gebäude von der Grundstücksgrenze einen größeren Abstand als üblich einhalten müssen, falls Sie anbauen wollen.
Beispiele für eine Baulast im Baulastenverzeichnis:
- Stellplatzbaulast
- Überfahrbaulast
- Erschließungsbaulast
- Abstandsflächenbaulast
Wo bekommt man einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis her?
Das Baulastenverzeichnis wird ebenfalls beim Bauamt geführt in einer eigenen Abteilung, also nicht wie die Bauakte, im Bauaktenarchiv. Daher sind unter Umständen andere Mitarbeitende des Bauamts zuständig.
Wer kann einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis anfordern?
Eigentümer*innen sowie Personen mit berechtigtem Interesse und Bevollmächtigte.
Wie kann der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis angefordert werden?
Der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis muss beim Bauamt schriftlich angefordert werden. Damit Sie die Eigentümerschaft nachweisen können, wird ein aktueller Grundbuchauszug und Ihr Personalausweis benötigt.
Wie viel kostet ein Auszug aus dem Baulastenverzeichnis?
Unserer Erfahrung nach kostet dieser meistens circa 60 Euro.
Tipps zum Baulastenverzeichnis
- Baulasten gehen stillschweigend an Rechtsnachfolger*innen einer Immobilie über, ohne dass es deren Zustimmung Deshalb möchten Käufer*innen gerne wissen, ob es Einträge im Baulastenverzeichnis gibt.
- Spätestens beim Notariatstermin wird der Auszug aus dem Baulastenverzeichnis relevant, da hier meistens vorgelesen wird, dass das Notariat das Baulastenverzeichnis nicht eingesehen Käufer*innen fragen spätestens dann nach diesem Dokument.
- Manche Bauämter sind so nett und teilen auch telefonisch mit, ob eine Eintragung Falls keine erfolgte, könnte man sich gegebenenfalls die circa 60 Euro Kosten sparen. Einen Versuch ist es wert!
- evtl. auch telefonisch mit, ob eine Eintragung vorliegt. Falls keine Eintragung vorliegt, könnte man sich also gegebenenfalls die 60 € Kosten sparen. Einen Versuch ist es wert!
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Das Altlastenverzeichnis
Relevant für: Haus- und Wohnungsverkauf
Was ist das Altlastenverzeichnis?
Das Altlastenverzeichnis gibt Auskunft über die bekannten Bodenbelastungen des Grundstücks (Öl, Munition, Umweltschäden etc.). Beispielsweise werden hier bekannte Umweltschäden, ehemalige Müllplätze oder industrielle Vorbelastungen dokumentiert. Diese Angaben aus dem Altlastenverzeichnis sind auch wichtig für die Bewertung eines Grundstücks. Ein klassisches Beispiel aus dem Makleralltag ist, dass auf dem Grundstück früher eine Werkstatt oder Tankstelle betrieben worden ist und daher im Altlastenverzeichnis mögliche Bodenverunreinigungen eingetragen sind.
Wo bekommt man einen Auszug aus dem Altlastenverzeichnis?
Das Altlastenverzeichnis beziehungsweise Altlastenkataster wird üblicherweise beim Bauamt oder einem anderen Amt der zuständigen Stadt oder Gemeinde geführt.
Wer kann einen Auszug aus dem Altlastenverzeichnis anfordern?
Eigentümer*innen, Personen mit berechtigtem Interesse und Bevollmächtigte.
Wie kann der Auszug aus dem Altlastenverzeichnis angefordert werden?
Ein Auszug aus dem Altlastenverzeichnis muss beim Bauamt schriftlich angefordert werden. Um die Besitzverhältnisse nachzuweisen, benötigen Sie einen aktuellen Grundbuchauszug und einen Personalausweis. Nicht vergessen die Vollmacht beizulegen, falls Sie nicht Eigentümer*in sind
Wie viel kostet ein Auszug aus dem Altlastenverzeichnis?
Unserer Erfahrung nach kostet ein Auszug aus dem Altlastenverzeichnis circa 60 Euro.
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Der Energieausweis
Relevant für: Haus- und Wohnungsverkauf
Was ist ein Energieausweis?
Der Energieausweis muss beim Immobilienverkauf jedem Interessierten vorgelegt werden. Einige Angaben des Dokuments müssen bereits im Immobilieninserat genannt werden (siehe Tipps zum Energieausweis). Der Energieausweis stellt eine Zusammenfassung der Energieeffizienz eines Gebäudes dar. Es gibt insgesamt zwei verschiedene Arten Energieausweise. Der sogenannte „bedarfsorientierte Energieausweis“ muss verpflichtend für jede Immobilie erstellt werden, die circa bis zum Jahr 1977 gebaut worden ist. Bei jüngeren Gebäuden (ab circa Baujahr 1978) ist ein „Verbrauchsausweis“ ausreichend. Letzterer ist in der Erstellung günstiger als der Bedarfsausweis.
Wo bekommt man einen Energieausweis her?
Bei Häusern: Energieausweise werden unter anderem von Architekt*innen, Schornsteinfeger*innen oder Energieberater*innen angeboten.
Bei Wohnungen: Bei Wohnungseigentumsgemeinschaften hält die Verwaltungsfirma meistens einen Energieausweis für die gesamte Gemeinschaft vor. Sie müssen also meistens keinen eigenen erstellen lassen. Es sei denn, Sie haben keine Verwaltung, wie dies zum Beispiel häufig bei WEG-geteilten Reihenhäusern oder Doppelhaushälften der Fall ist.
Wie wird ein Energieausweis erstellt?
Für die Erstellung eines bedarfsorientierten Energieausweis („EnB“) werden einige Details von der Immobilie benötigt. Hier werden z.B. Informationen zu den letzten Sanierungsarbeiten, der Fassadendämmung oder auch die Raumhöhen benötigt. Anhand dieser technischen Angaben kann der theoretische Energiebedarf errechnet werden und den potenziellen Käufer*innen ein Überblick über die zu erwartenden Energiekosten verschafft werden.
Der Energieverbrauchsausweis („EnV“) hingegen spiegelt den tatsächlichen durchschnittlichen Energieverbrauch des Objekts wider – berechnet anhand von mindestens 3 Abrechnungsjahren. Sollte es sich z.B. um einen Zweitwohnsitz handeln oder die Anzahl der Bewohner variieren, ist der Energieverbrauch gering. In einem solchen Fall ist der Kostenüberblick sehr ungenau.
Wie viel kostet ein Energieausweis?
- Energieverbrauchsausweis: circa 50 bis 150 Euro.
- Energiebedarfsausweis: circa 300 bis 500 Euro für ein normal dimensioniertes Wohngebäude.
Die Kosten für Ausweise für größere und komplexere Gebäude wie z.B. Gewerbeimmobilien und Mehrfamilienhäuser können deutlich darüber liegen.
Tipps zum Energieausweis
- Folgende Angaben aus dem Energieausweis müssen im Inserat der Immobilie angegeben werden: Energieausweisart (Bedarfs- oder Verbrauchsausweis), Energieträger (Öl, Gas, Strom etc.), Endenergieverbrauch beziehungsweise Endenergiebedarf in kWh/(m²*a), Baujahr Gebäude, Energieeffizienzklasse.
- Bei fehlenden Energieausweisangaben im Immobilieninserat drohen teure Abmahnungen oder Bußgelder!
- Ein Energieausweis ist 10 Jahre gültig. Haben Sie also noch einen Energieausweis vorliegen, ist dieser eventuell noch nutzbar.
- Man kann auch mit eigenen Angaben im Internet Energieausweise erstellen lassen. Bei Falschangaben existiert hier jedoch ein Haftungsrisiko, sollten Erwerber*innen nach dem Kauf nachrechnen und auf andere Ergebnisse kommen. Unsere Empfehlung lautet daher auf einen professionell erstellten Energieausweis zurückzugreifen, auch wenn dieser teurer ist.
- Für Energieausweisangaben in Inseraten gibt es allgemein gültige Abkürzungen, die man nutzen kann.
- professionell erstellten Energieausweis zurückzugreifen, auch wenn dieser teurer ist.
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Nachweis Gebäude- & Feuerversicherung
Relevant für: Haus- und Wohnungsverkauf
Damit Banken und Kreditgeber den Versicherungsstatus des Gebäudes kennen, wird im Rahmen der Darlehensvergabe bei einem Haus- oder Wohnungsverkauf häufig ein Nachweis über eine Gebäude- und Feuerversicherung gefordert. Diese Wohngebäudeversicherung wird bei einer Veräußerung automatisch an die neuen Eigentümer*innen übertragen und soll verhindern, dass Lücken beim Versicherungsschutz entstehen. Als Nachweis reicht zumeist eine Kopie der Police oder die letzte Versicherungsrechnung.
Als neue Eigentümer*in sind Sie nicht langfristig an die Assekuranz der Vorbesitzenden gebunden. Vielmehr wird Ihnen, mit Eintragung im Grundbuch, ein einmonatiges Sonderkündigungsrecht eingeräumt. Nach Notariatstermin und Übergabe der Immobilie wird Ihnen vom Grundbuchamt schriftlich mitgeteilt, dass Sie als Eigentümer*in nun im Grundbuch eingetragen sind. Das Sonderkündigungsrecht beginnt ab diesem Datum der Eintragung zu laufen. Sollte es Ihnen in diesem Monat nicht möglich sein, das Sonderkündigungsrecht wahrzunehmen, wird der nächst mögliche Umstieg vermutlich erst zum Ende des laufenden Versicherungsjahres möglich sein.
Wo bekommt man die Kopie der Versicherungspolice her?
- Bei Häusern: In Ihren Eigentümerunterlagen.
- Bei Wohnungen mit Verwaltungen: In diesem Fall hat die Verwaltungsfirma die entsprechenden Unterlagen vorliegen.
Tipps zur Wohngebäudeversicherung
- Als Verkäufer*in eines Hauses sollten Sie die Wohngebäudeversicherung nicht kündigen. Diese geht mit dem Verkauf auf die neuen Eigentümer*innen ü
- Sie sollten Ihrer Versicherung den Verkauf rechtzeitig ankündigen und bei erfolgter Veräußerung der Versicherung die neuen Eigentümer*innen benennen.
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Nachweis über abgeschlossene Erschließungsmaßnahmen
Relevant für: Hausverkauf
Potenzielle Käufer*innen haben häufig Fragen zu abgeschlossenen Erschließungsmaßnahmen (z.B. Straßenbauarbeiten vor dem Haus). Im Internet kursieren viele „Horror-Meldungen“ von Käufer*innen zu diesem Thema. Deshalb stoßen manche Kaufinteressierte häufiger darauf. Mit einem Nachweis über abgeschlossene Erschließungsmaßnahmen können unbezahlte Rechnungen und überraschende Kosten in der Zukunft ausgeschlossen werden. Viele Gemeinden haben mittlerweile Kostenumlagen für eventuell anfallende oder angefallene Erschließungskosten auf die Anlieger*innen abgeschafft.
Wie erhält man einen Nachweis über abgeschlossene Erschließungsmaßnahmen?
Der Nachweis über abgeschlossene Erschließungsmaßnahmen (manchmal auch Anliegerbescheinigung genannt) kann beim Bauamt der Gemeinde oder Stadt angefordert werden. Hierfür wird ein Eigentumsnachweis beziehungsweise eine Vollmacht benötigt.
Tipps zum Nachweis der Erschließungsmaßnahmen
Heutzutage nehmen die Notariate normalerweise eine eindeutige Regelung im Kaufvertrag auf, wer bis zu welchem Zeitpunkt der Durchführung der Erschließungsmaßnahmen für die Kosten verantwortlich ist – also Käufer*in oder Verkäufer*in.
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Die Nebenkostenaufstellung
Relevant für: Haus- und Wohnungsverkauf
Die Nebenkostenaufstellung enthält Angaben zu den laufenden Kosten einer Immobilie. Alle kaufinteressierten Personen erfragen mit großer Wahrscheinlichkeit eine Nebenkostenaufstellung. Es macht also Sinn, dass Sie als Eigentümer*in eine wahrheitsgetreue Aufstellung auf Basis der angefallenen Verbräuche, Gebühren etc. anfertigen.
Welche Positionen sind üblicherweie in einer Nebenkostenaufstellung enthalten?
Folgende Positionen fallen normalerweise bei Häusern an:
- Heiz-, Strom-, Wasser- und Abwasserkosten
- Grundsteuer
- Niederschlagswasser
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Versicherungskosten
- Telefon- und Internetkosten
- Kabelfernsehen
- Sonstige Kosten
Wie erstellt man eine Nebenkostenaufstellung?
Als Hauseigentümer*in erstellen Sie die Nebenkostenaufstellung anhand Ihrer eigenen Unterlagen und Abrechnungen.
Als Wohnungseigentümer*in mit Verwaltung erhalten Sie die Nebenkostenaufstellung sowie den aktuellen Wirtschaftsplan für Ihre Wohnung jährlich von Ihrer Verwaltungsfirma.
Tipps zur Nebenkostenaufstellung
Listen Sie nicht nur die Nebenkosten auf, sondern führen Sie in chronologischer Reihenfolge zusätzlich Ihre Modernisierungen, Renovierungen, Erneuerungen und größeren Reparaturen auf, die Sie in den zurückliegenden Jahren an der Immobilie durchgeführt haben. In unserer Excel-Vorlage zur Nebenkostenaufstellung haben wir auch eine Modernisierungskosten-Aufstellung vorbereitet. In unserer Excel-Vorlage zur Nebenkostenaufstellung haben wir deshalb ebenfalls eine Modernisierungskosten-Aufstellung vorbereitet: Zur Excel-Vorlage >>
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Der Bebauungsplan (B-Plan)
Relevant für: Hausverkauf
Um den richtigen Gebäude- oder Grundstückswert ermitteln zu können, kann der jeweils vorliegende Bebauungsplan entscheidend sein. Er enthält wichtige Informationen zu möglichen Anbauten, Erweiterungen und Neubauoptionen auf dem Grundstück. Viele Eigentümer*innen unterschätzen die Bedeutung des B-Plans. Sollte man auf Ihrem Grundstück ein Mehrfamilienhaus oder ein Haus in zweiter Reihe bauen können, steigert dies normalerweise den Wert Ihres Grundstücks erheblich.
Wie kann man den Bebauungsplan einsehen?
Den Bebauungsplan (B-Plan) erhalten Sie beim Bauamt oder häufig auch frei zugänglich im Internet auf der Homepage Ihres zuständigen Bauamts. Kosten fallen zumeist keine an. Sofern kein B-Plan vorliegt, richtet sich die Bebaubarkeit nach der ortsüblichen Nachbarschaftsbebauung.
Tipps zum Bebauungsplan
Für Verbraucher sind B-Pläne meistens schwer zu verstehen. Deshalb sollten Sie sicherheitshalber Architekt*innen, Bauingenieur*innen oder Makler*innen hinzuziehen und sich die Pläne professionell erläutern lassen. Häufig sind auch die Mitarbeitenden des Bauamts behilflich.
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Die Verwalterunterlagen
Relevant für: Wohnungen mit Verwaltung
Der überwiegende Anteil von Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG) bestellt ein Verwalterunternehmen, das sich um die Betreuung des Gemeinschaftseigentums kümmert. Es sorgt für die Durchführung von Beschlüssen der WEG, verwaltet gemeinschaftliche Gelder, kümmert sich anstehende Sanierungen und Renovierungen, erstellt Jahresabschlüsse, nimmt Willenserklärungen entgegen und kümmert sich darum, dass die Hausordnung eingehalten wird.
Jedoch ist es einer WEG nicht vorgeschrieben, Verwalter*innen zu bestellen. Die Eigentümer*innen können Ihre Immobilie auch in Eigenregie verwalten. Sehr kleine WEGs, wie zum Beispiel Reihen- oder Doppelhäuser, verzichten häufig darauf.
Welche Unterlagen werden vom Verwalter benötigt?
Folgende Verwalterunterlagen sind beim Verkauf von Wohneigentum von Relevanz:
- Letzte Nebenkostenabrechnung.
- Aktueller Wirtschaftsplan inklusive der Höhe der Instandhaltungsrücklage (Gesamtgebäude und einzelne betreffende Einheit).
- Eigentümerversammlungsprotokolle der letzten 3 Jahre.
- Protokolle von außerordentlichen Eigentümerversammlungen oder Umlaufbeschlüssen.
- Laufender Vertrag mit der Verwalterfirma.
- Energieausweis (diesen hält die Verwaltung meist für das gesamt Gebäude vor); er darf nicht älter als 10 Jahre sein.
- Kopie der Gebäudeversicherungspolice
Wer kann Unterlagen beim Verwalter anfordern?
Um Unterlagen anfordern zu können, sollte man Eigentümer*in sein oder eine entsprechende Vollmacht haben, die man der Verwaltung vorlegen kann.
Wie teuer ist es, Unterlagen beim Verwalter zu bestellen?
Häufig wird von Verwaltungen eine Bearbeitungsgebühr erhoben, wenn Unterlagen wiederholt ausgestellt werden sollen, wie zum Beispiel Nebenkostenabrechnungen, Versammlungsprotokolle oder der aktuelle Wirtschaftsplan, da diese jedem Eigentümer jährlich zugeschickt werden. Immer mehr Verwalterfirmen haben einen Login-geschützten Bereich auf ihrer Homepage, in den sie wichtige Dokumente hochladen. Der Vorteil: Einzelne Eigentümer*innen können hier immer die aktuellen Unterlagen einsehen und runterladen.
Tipps zu den Verwaltungsunterlagen
- Wenn Sie den aktuellen Wirtschaftsplan erhalten, notieren Sie sich am besten schon mal die Instandhaltungsrücklage, die auf das gesamte Gebäude entfällt und auf Ihre einzelne Einheit. Beides können Sie zur Info ins Exposé aufnehmen. Die Instandhaltungsrücklage, die auf die Wohnung entfällt, kann eventuell im notariellen Kaufvertrag genannt werden, damit Käufer*innen Grunderwerbsteuer sparen können.
- Eventuell erhalten Sie bei der Verwaltung auch die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan und eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zu veräußernden Wohnung.
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Mietaufstellung & -verträge
Wenn Ihre Eigentumswohnung vermietet ist, sollten Sie den Kaufinteressierten außerdem folgende Unterlagen zur Verfügung stellen:
- Kopie des Mietvertrags
- letzte Nebenkostenabrechnung
- letzte Mieterhöhungsschreiben
- sonstige relevante Korrespondenzen mit Mieter*innen
Wofür benötige ich eine Mietaufstellung?
Wenn Sie ein Mietshaus mit mehreren Wohnungen veräußern, sollten Sie für die Kaufinteressierten eine tabellarische Aufstellung der Mieteinnahmen vorbereiten. Diese benötigen eine solche zum einen für die eigene Ankaufsprüfung, zum anderen für die Finanzierungsprüfung ihrer Bank.
Was sollte in einer Mietaufstellung enthalten sein?
Eine einfache Aufstellung der Nettokaltmieten und Nebenkosten jeder Einheit ist im Prinzip die Mindestanforderung. Unsere Erfahrung als Maklerunternehmen zeigt, dass ernsthaft Kaufwillige meist weitere Informationen benötigen:
- Ist-Soll-Vergleich der Kaltmieten
- Mietnebenkosten
- Gemietete Fläche und Einheiten
- Mietlaufzeiten (bei befristeten Verträgen, Gewerbeflächen etc.)
- Mietbeginn und -ende beziehungsweise gekündigte Mietverträge
- Infos zu den Mietkautionen (ihre Höhe, wie verwahrt?)
- Mietvertragsinfos
Worauf ist bei der Mietaufstellung insbesondere zu achten?
Aus Datenschutzgründen sollten Sie darauf achten, dass in der Liste die Namen der Mieter*innen geschwärzt sind beziehungsweise anonymisiert sind. Auch sollten Sie der Mietaufstellung (anonymisierte beziehungsweise geschwärzte) Kopien der Mietverträge, zurückliegenden Nebenkostenabrechnungen, Mieterhöhungsschreiben und andere wichtige Korrespondenz beilegen.
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Erbbaurechtsvertrag & Nachweis über Erbbauzins-Anpassungen
Welche Unterlagen werden bei einem Erbbaurechtsgrundstück benötigt?
Sollte die Immobilie auf einem Erbbaurechtsgrundstück stehen, sollten insbesondere folgende Unterlagen vorliegen:
- der Erbbaurechtsvertrag
- das Erbbaugrundbuch (siehe Grundbuch)
- das letzte Erbbauzins-Erhöhungsschreiben
- sowie weitere relevante Korrespondenz zwischen Erbbaurechtsgebenden und Erbbaunehmenden
- eventuell ein Kaufangebot des Erbbaurechtsgebenden
Welche Angaben zum Erbbaurecht sind für die Kaufinteressierten wichtig?
- Aktueller Erbbauzins (meistens monatlich, quartalsweise oder jährlich)
- Datum der letzten Erhöhung
- Erhöhungsbedingungen (meistens gekoppelt an den Verbraucherpreisindex).
- Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrags.
- Erbbaurechtsgebende (öffentliche Institution, Kirche, privat oder Stiftung).
Wo kann man den Erbbaurechtsvertrag anfordern?
Sollte der Erbbaurechtsvertrag nicht mehr vorliegen, kann dieser entweder beim damaligen beurkundenden Notariat angefordert werden. Dies ist der einfachste Weg. Existiert das Notariat nicht mehr, muss der Vertrag beim Amtsgericht angefordert werden. Im Grundbuch ist vermerkt, auf welchen Vertrag sich die Eintragung im Grundbuch bezieht. Mit diesen Angaben kann das Amtsgericht den Vertrag im Archiv suchen. Dies dauert häufig mehrere Wochen.
Tipps zum Erbbaurecht
- Insbesondere Städte und Gemeinden sind als Erbbaurechtsgebende unter Umständen bereit, das Grundstück zu verkaufen. In einem solchen Fall macht es Sinn, beim Erbbaurechtsgebenden ein Kaufangebot anzufordern und dieses späteren Interessierten weiterzugeben mit dem Hinweis, dass das Grundstück auch gekauft werden könnte – zu einem bestimmten Betrag.
- Beläuft sich die Restlaufzeit des Erbbaurechtsvertrag auf weniger als 20 Jahre, ist eine Finanzierung für einen Interessierten meistens schwer. Eventuell macht es als Erbbaurechtsnehmende in einem solchen Fall Sinn, den Erbbaurechtsgebenden vorzeitig zwecks einer Verlängerung des Erbbaurechtsvertrages
- Die finanzierenden Banken verlangen beim Erwerb von Immobilien im Erbbaurecht meistens eine höhere Eigenkapitalquote als bei einer vergleichbaren Immobilie ohne Erbbaurecht. Als Verkäufer*in sollten Sie sich dem bewusst sein und bei der Veräußerung Kaufinteressierte auf diesen Umstand hinweisen.
- Für den Fall, dass der Erbbaurechtsvertrag ausläuft (falls dieser nicht verlängert wird), gibt es in den meisten Erbbaurechtsverträgen eine Rückfall- oder Heimfallklausel, in der geregelt ist, inwieweit Erbbaurechtsgebende die Erbbaurechtsnehmenden für den Wert der baulichen Anlage auf dem Grundstück entschädigen müssen.
- Erbbaurechtsvertrag ausläuft (falls dieser nicht verlängert wird), gibt es in den meisten Erbbaurechtsverträgen eine Rückfall- oder Heimfallklausel, in der geregelt ist, inwieweit der Erbbaurechtsgeber den Erbbaurechtsnehmer für den Wert der baulichen Anlage auf dem Gundstück entschädigen muss.
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