Anleitung & Tipps: Immobilienverkauf mit oder ohne Makler*in
In diesem Kapitel unseres Handbuchs “Immobilie verkaufen” erklären wir Ihnen, ob man den Immobilienverkauf mit oder ohne Makler durchführen sollte und wie man gute Makler auswählt.
Wichtig zu wissen
- Wägen Sie anhand konkreter Faktoren ab, ob Sie sich den Verkauf selber zutrauen oder diesen lieber in die Hände von Expert*innen geben.
- Versierte Makler*innen haben viel Erfahrung mit dem Verkauf und nehmen Ihnen die komplette Arbeit
- Verkaufen Sie Ihre Immobilie selbst, dann sparen Sie zwar die anteilige Provision, gehen jedoch auch das Risiko ein, nicht das optimale Ergebnis zu erzielen.
- Für einen gut vorbereiteten Immobilienverkauf sollten Sie circa 80 bis 150 Stunden
- Suchen Sie sich das passende Maklerunternehmen anhand von Bewertungen und Referenzen Achten Sie auf Ihr Bauchgefühl.
- Fallen Sie nicht auf vermeintlich objektive Online-Empfehlungsplattformen
- Machen Sie sich klar, welche Eigenschaften und Tätigkeiten Ihnen besonders wichtig sind und fragen sie diese bei den Infrage kommenden Unternehmen ab.
Mit Makler oder ohne?
Wenn Sie die Entscheidung zum Verkauf getroffen haben, stellt sich die nächste Frage: Möchten Sie den Immobilienverkauf selber durchführen oder professionelle Hilfe in Anspruch nehmen? Ein gutes Maklerunternehmen nimmt Ihnen die komplette Arbeit des Verkaufs professionell ab und wird vermutlich ein besseres Verkaufsergebnis erzielen als Sie bei einer Veräußerung in Eigenregie.
Ob Sie ein Maklerunternehmen in Anspruch nehmen sollten, hängt von vielen Faktoren ab:
- Haben Sie Erfahrung mit dem Verkauf von Immobilien?
- Trauen Sie sich den Verkauf selber zu?
- Haben Sie die Zeit, das Wissen und die Lust, den Verkauf selber durchzuführen?
- Haben Sie die emotionale Distanz zur Immobilie?
- Haben Sie die räumliche Nähe zur Immobilie, also wohnen Sie in der Immobilie oder in der Nähe, um den Verkauf betreuen zu können?
- Haben Sie die nötige Verhandlungssicherheit und souveränes Auftreten?
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Vor- und Nachteile bei einem Verkauf mit Makler oder von “Von Privat”
Mit Makler*in:
Vorteile
- Makler*innen haben Erfahrung mit dem Verkauf von Häusern und Wohnungen.
- Der Verkauf wird professionell betreut und abgewickelt.
- Verkaufsergebnis vermutlich besser, als bei Privatverkauf in Eigenregie.
- Die komplette Arbeit wird Ihnen abgenommen.
- Präsentation der Immobilie in der Regel besser, als bei Eigenverkauf.
- Nötige emotionale Distanz zur Immobilie und der persönlichen Situationen der Verkäufer*innen.
- Insertion auf allen relevanten Immobilienportalen, statt nur einem (mehr Reichweite).
- Bezahlung nur bei erfolgreichem Verkauf.
Nachteile
- anfallende Provision.
- wenn Sie an einen schlechten Makler geraten, hätten Sie es besser selber machen können.
Von Privat:
Vorteile
- Verkäufer*innen sparen die Kosten der Provision.
- eigene Lernkurve und eventuell Spaß am Verkauf einer Immobilie.
Nachteile
- Zeit- und Arbeitsaufwand, insbesondere beim ersten Mal.
- Fehlendes Wissen und Erfahrung.
- Fehlende emotionale Distanz zur Immobilie, etwa wenn es das Elternhaus ist.
- Unsicherheit beim Einschätzen des Verkaufsergebnisses: es fehlen Vergleiche und Erfahrungen.
- Hohes Fehlerpotenzial bei einem zugleich hohen finanziellen Risiko.
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Kosten, Zeit & Aufwand eines Immobilienverkaufs
Sollten Sie in Betracht ziehen, die Immobilie selber zu verkaufen, sollten Sie circa 80 bis 150 Stunden einplanen. Im folgenden, eher moderat geschätzten, Beispiel können Sie eine Zeit- und Kostenschätzung für Ihren Immobilienverkauf ermitteln. Berücksichtigen Sie, dass Sie für die eine oder andere Sache vermutlich länger brauchen werden, wenn Sie dies noch nie gemacht haben:
- Immobilie bewerten: circa 3 Stunden selbst recherchieren, mehrere kostenlose Termine mit Makler*innen vereinbaren für eine kostenlose Einschätzung oder kostenpflichtige Gutachter*in beauftragen. Ein solches Gutachten kostet für ein Einfamilienhaus etwa 1.500 Euro.
- Dokumente beschaffen und aufbereiten: circa 10 Stunden, zuzüglich Kosten (Gebühren von Ämtern) für anzufordernde Unterlagen: ungefähr 200 Euro.
- Energieausweis: circa 0,5 bis 1,5 Stunden: Termin mit Energieberater*in, Schornsteinfeger*in oder Architekt*in: ungefähr 50 bis 400 Euro für den Ausweis.
- Immobilie vorbereiten: circa 8 Stunden (1 Tag)
- Immobilie fotografieren und Fotos nachbearbeiten: circa 5 Stunden oder Fotograf*in beauftragen für etwa 400 Euro.
- Exposé erstellen und texten: ungefähr 3 Stunden.
- Anzeige auf mehreren Portalen einstellen: circa 3 Stunden, zuzüglich circa 900 Euro Inseratkosten.
- Anfragen bearbeiten, Fragen schriftlich beantworten: circa 5 Stunden.
- Besichtigungen vereinbaren und durchführen (inklusive Vereinbaren neuer Termine bei Absage): circa 15 Stunden.
- Nachbereitung der Besichtigungen: circa 5 Stunden.
- Zweitbesichtigungen mit „heißen” Interessent*innen sowie Besichtigungen mit Bausachverständigen der Kaufinteressierten: circa 3 Stunden,
- Kaufpreisverhandlung circa 3 Stunden
- Notariatsbeauftragung und Vertragsentwurf-Besprechung mit Notar*in und Käufer*in: etwa 6 Stunden
- Notariatstermin: etwa 2 Stunden
- Übergabetermin: circa 2 Stunden
- Fahrzeiten zu Ämtern, Notariat, Besorgungen, Besichtigungstermine: etwa 5 Stunden, zuzüglich 75 Euro Fahrtkosten (250 km x 30 Cent)
- Kalkulatorisches Zeitrisiko (Auswahl falscher Käufer, Verzögerung oder Probleme bei Unterlagenbeschaffung etc.): circa 10 Stunden
Ergebnis: 89 Netto-Arbeitsstunden.
Bei einem angenommenen Stundenlohn von 25 Euro, den Sie sich selber zahlen würden, käme man auf etwa 2.250 Euro, zuzüglich 1.000 bis 3.500 Euro weitere Kosten für Inserate, Fotograf*innen, Gutachter*innen, Fahrtkosten und Unterlagen. Zum Vergleich: Eine Handwerkerstunde kostet in Deutschland durchschnittlich 65 Euro, eine professionelle Internetagentur veranschlagt einen Stundenlohn von ungefähr 120 Euro (inklusive MwSt.).
Immobilienmakler*innen verlangen in der Regel zwischen 3,57 und 7,14 % inkl. MwSt. vom beurkundeten Kaufpreis. Je nach Region, Maklerunternehmen und vereinbarter Leistung unterscheiden sich die Prozentsätze. Da es sich um eine Erfolgsprovision handelt, wird die Bezahlung der Makler*in nur fällig, wenn die Immobilie auch tatsächlich an eine vermittelte Käufer*in verkauft wird – das Maklerunternehmen geht also in Vorleistung. Bedenken Sie, dass seit 2021 die Provision bei Wohnimmobilien zumindest hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden muss.
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Das richtige Maklerunternehmen auswählen
Bei der Wahl des richtigen Maklerunternehmens ist es wichtig, dass Sie sich für Expert*innen entscheiden. Um eine solche Person zu finden, lohnt es sich, im Internet das lokale Immobilienangebot zu durchsuchen, die Art der jeweiligen Immobiliendarstellung (Fotos, Exposé) zu prüfen und sich die Homepage der Vermittlungsunternehmen anzuschauen.
Tipp:
Greifen Sie nicht auf Internetseiten zurück, die Ihnen eine Makler*innen empfehlen wollen. Diese sprechen meistens keine neutrale oder objektive Empfehlung aus. Vielmehr werden Ihre Kontaktdaten an zahlende Maklerunternehmen weiterverkauft, die einen Vertrag mit diesen Online-Anbietern abgeschlossen haben. Vertrauen Sie stattdessen auf Ihre eigene Recherche und Ihr Bauchgefühl!
Anbei ein paar Anhaltspunkte, auf die Sie achten können bei der Auswahl des Vermittlungsunternehmens:
- Wie sind die Bewertungen der Makler*innen bei Google, ImmoScout24, Immowelt, Provenexpert, Trustpilot oder anderen Bewertungsplattformen, auf denen Kund*innen das Dienstleistungsunternehmen bewertet haben?
- Vergleichen Sie die Internetseiten: Ist die Homepage auf einem aktuellen Stand und macht sie einen gepflegten Eindruck? Legt das Unternehmen Wert darauf, eine gute Dienstleistung abzuliefern, will es die Dienstleistungsqualität permanent verbessern?
- Wie gut sind zurückliegende oder aktuelle Immobilienangebote des jeweiligen Unternehmens präsentiert?
- Größe und Überregionalität der Firma: Bei größeren Vermittlungsunternehmen mit mehreren Standorten scheinen sich in der Vergangenheit bereits viele Kund*innen für diese Firma entschieden zu haben. Auch ist zu vermuten, dass das Unternehmen seine Abläufe zum Wohl der Kund*innen standardisiert hat, was für eine sehr gute Dienstleistungsqualität spricht. Es gibt aber auch kleine Unternehmen, die mit Individualität punkten.
- Vertrauen und Kompetenz: Sie sollten Makler*innen Ihrer Wahl vorher persönlich im Rahmen eines Beratungstermins Dabei sollten sie gegenseitiges Vertrauen aufbauen. Zudem können Sie die nötige Kompetenz und Erfahrung erfragen.
Arten von Maklerunternehmen
Da wir selbst als Vermittlungsunternehmen im Immobilienbereich tätig sind, kennen wir den Markt sehr gut. Folgende Unterschiede gibt es in unserer Branche:
- Einzelmakler*innen und kleine Büros mit einem Standort und keinen beziehungsweise wenig Mitarbeitenden.
- Unabhängige private und regionale Unternehmen mit mehreren Angestellten und Standorten (wir gehören als Familienunternehmen mit aktuell 8 Standorten und circa 50 Mitarbeitern zu dieser Kategorie)
- Franchiseunternehmen, die Lizenzen an regionale Lizenznehmer*innen vergeben, die unternehmerisch frei wirtschaften und Logo, Markenauftritt etc. vom Franchisegebenden übernehmen.
- Banken-Makler*innen, die an größere Institute angeschlossen sind und Verkaufsaufträge hauptsächlich aus auslaufenden Kreditverträgen akquirieren.
- Bauträger- oder Projektentwicklerfirmen mit angeschlossener Vermittlungsabteilung für Bestandsimmobilien als Service für Käufer*innen von Neubauwohnungen und zur Akquise von Baugrundstücken.
- Sogenannte Online-Unternehmen, finanziert mit viel Risikokapital, die letztendlich kaum anders arbeiten als eingesessene, stationäre Vermittlungsfirmen.
Unterschiede zwischen guten und schlechten Maklern
Gute Makler*innen…
- …bewerten Ihre Immobilie realistisch, sagen Ihnen die Wahrheit und empfehlen Ihnen die optimale Angebotspreis-Strategie.
- …legen Wert auf einen schriftlichen, exklusiven Auftrag von Ihnen als Eigentümer*in, damit der Aufwand der bevorstehenden Vermarktung auch Aussicht auf Entlohnung hat.
- …besorgen das vollständige Unterlagenpaket bei Ämtern und Verwaltungen und bereiten die Vermarktung richtig vor.
- …fotografieren Ihre Immobilie professionell im Rahmen eines extra Fototermins und geben Tipps, wie Sie die Immobilie noch besser auf Verkauf und Fototermin vorbereiten können.
- …erstellen ein aufwendiges Exposé mit Liebe zum Detail, legen Wert auf Richtigkeit der Angaben und lassen es sich von Ihnen freigeben.
- …besprechen mit Ihnen den optimalen Besichtigungsmodus und achten darauf, dass Interessent*innen sich gegenseitig kurz sehen, um die Begehrlichkeit der Immobilie zu steigern.
- …führen Besichtigungen mit allen Interessent*innen durch und organisieren gegebenenfalls im Anschluss ein transparentes Bieterverfahren, um einen höheren Preis herauszuholen.
- …zeigen Ihnen bei Problemen in der Vermarktung Lösungen und Optionen auf und treffen wichtige Entscheidungen mit Ihnen gemeinsam.
- …kümmern sich um die Organisation der Notariatsbeauftragung für die Erstellung eines Kaufvertrags, stimmen den Beurkundungstermin und die Übergabe der Immobilie mit Ihnen ab.
Schlechte Makler*innen…
- …versprechen Ihnen, einen überhöhten Preis durch den Verkauf zu erzielen, obwohl diese wissen, dass sie falsch liegen. Hauptsache sie erhalten von Ihnen den Vermittlungsauftrag.
- …verzichten auf einen schriftlichen Vermittlungsauftrag mit Ihnen, da der Aufwand der Vermarktung bei schlechten Makler*innen sowieso minimal gehalten wird.
- …kopieren nur die von Ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen, hinterfragen diese nicht und sagen Interessent*innen, dass keine zusätzlichen Unterlagen vorliegen oder Kaufinteressierte sich selber darum kümmern müssen.
- …schießen gleich nach Vertragsunterzeichnung Handyfotos für die Vermarktung, ohne Rücksicht auf Motiv, Vorbereitung der Immobilie, Wetter oder Tageszeit.
- …erstellen kurzerhand das Inserat sowie ein liebloses Exposé mit diesen Handyfotos und den Unterlagen-Kopien der Verkäufer*innen. Ohne Vorankündigung starten sie die Vermarktung.
- …vereinbaren nur individuelle Besichtigungen, je nachdem, wann es passt.
- …empfehlen Ihnen erstbeste Käufer*innen und raten an diese zu verkaufen, um den Verkauf schnell abzuschließen und die Provision zu verdienen.
- …machen Druck und versuchen Ihnen Entscheidungen vorzugeben.
- …überlassen die Notariatsbeauftragung Käufer*innen und stehen nach dem Beurkundungstermin nicht mehr für Fragen zur Verfügung.
- Gute Makler…
- …bewerten Ihre Immobilie realistisch, sagen Ihnen die Wahrheit und empfehlen Ihnen die optimale Angebotspreis-Strategie.
- …legen Wert auf einen schriftlichen exklusiven Auftrag von Ihnen als Eigentümer, damit der Aufwand der bevorstehenden Vermarktung auch Aussicht auf Entlohnung hat.
- …besorgen das vollständige Unterlagenpaket bei Ämtern und Verwaltungen für Sie und den Käufer und bereiten die Vermarktung richtig vor.
- …fotografieren Ihre Immobilie professionell an einem eigenen Fototermin und geben Tipps, wie Sie die Immobilie noch besser auf den Verkauf und Fototermin vorbereiten können.
- …erstellen ein aufwendiges Exposé mit Liebe zum Detail, legen Wert auf Richtigkeit der Angaben und lassen sich das Exposé von Ihnen als Eigentümer freigeben.
- …besprechen mit Ihnen den optimalen Besichtigungsmodus und achten darauf, dass Interessenten sich gegenseitig kurz sehen, um die Begehrlichkeit der Immobilie zu steigern.
- … führen Besichtigungen mit allen Interessenten durch und führen gegebenenfalls im Anschluss ein transparentes Bieterverfahren durch, um einen besseren Preis herauszuholen.
- …zeigt Ihnen bei Problemen in der Vermarktung Lösungen und Optionen auf und trifft Entscheidungen mit Ihnen gemeinsam.
- …kümmert sich um die Organisation der Notarbeauftragung für Käufer und Verkäufer, den Notartermin und die Übergabe, ist mit anwesend und begleitet Sie bei allen Fragen.
- Schlechte Makler…
- …versprechen Ihnen egal welchen Preise, um von Ihnen den Auftrag zu bekommen.
- … verzichten auf einen schriftlichen Auftrag von Ihnen, da der Aufwand der Vermarktung bei schlechten Maklern sowieso minimal gehalten wird.
- …kopieren nur die von Ihnen zur Verfügung gestellten Unterlagen und sagen späteren Interessenten, dass mehr Unterlagen nicht vorliegen oder der Interessent sich ja selber darum kümmern könne.
- …schießen gleich nach Vertragsunterzeichnung ein paar Handyfotos ohne Rücksicht auf Motiv, Vorbereitung der Immobilie, Wetter oder Tageszeit.
- …erstellen hopplahopp das Inserat und ein kurzes liebloses Exposé mit den Handyfotos und den Unterlagen-Kopien des Eigentümers und starten ohne Vorankündigung mit der Vermarktung.
- …vereinbaren nur individuelle Besichtigungen, je nachdem, wann es passt.
- …empfehlen Ihnen den erstbesten Käufer und raten an diesen zu verkaufen, um den Verkauf schnell abzuschließen und die Provision zu verdienen.
- …macht Druck und versucht Ihnen Entscheidungen vorzugeben.
- … überlässt die Notarbeauftragung dem Käufer und ist ab Notartermin nicht mehr gesehen.
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