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Pflegeimmobilie: Rendite-Berechnung

Erfahren Sie hier beispielhaft, wie sich die Rendite einer Pflegeimmobilie berechnet – Brutto- und Netto-Rendite. Wie sich die Eigenkapitalrendite brechnet, wenn Sie das Appartement finanzieren und was passiert, wenn Sie das Appartement nach 10 Jahren wieder verkaufen.

Berechnung Brutto-Rendite

Bei Vermarktung wird klassischerweise die Brutto-Rendite eines Pflegeappartmens angegeben. Diese berechnet sich anhand der vollständigen Mieteinnahmen (ohne Abzüge für Verwlatung und Instandhaltung) auf den Kaufpreis (ohne Kaufnebenkosten).

Gesamtfläche49,53 m², davon 22,8 m² Pflegeappartement und 26,73 m² Gemeinschaftsfläche
Kaufpreis193.384 €
Miet-Einnahmen pro Monat644,41 € anfänglich, nach 3 Jahren Miet-Anpassung nach Index, 22 Jahre Generalmietvertrag mit Betreiber + 2 x 4 Jahre Verlängerungsoption, Mietzahlung auch bei Nicht-Vermietung des Appartements
Brutto-Rendite auf den Kaufpreisca. 4 % 644,41 € x 12 Monate = 7.732,92 € Mieteinnahmen pro Jahr
7.732,92 € Mieteinnahmen pro Jahr / 193.384 € Kaufpreis
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Berechnung Netto-Rendite (“Vermögenssicherung”)

Die Netto-Rendite berechnet sich anhand der Miete nach Abzug der Kosten für Verwaltung und Instandhaltung, geteilt durch den Kaufpreises inklusive Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar-Kosten).  Wenn Sie das Appartement nicht finanzieren, sondern komplett mit Eigenkapital bezahlen, da Sie Ihr Vermögen “sichern” wollen, wäre dies auch Ihre Eigenkapitalrendite.

Beispielhafte Kauf-Nebenkosten (z.B. 6,5 % Grunderwerbsteuer und 1,8% Notarkosten)13.536,88 € (Zum Beispiel Grunderwerbsteuer 5% + 2% Notarkosten) x 193.384 € Kaufpreis
Kaufpreis inkl. beispielhafte Kaufnebenkosten206.920,88 €
193.384 € Kaufpreis + 13.536,88 € Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer & Notarkosten)
Geschätzte Kosten Verwaltung und Instandhaltung pro Monat38,26 €49,53 m² x ca. 2 €/m² Instandhaltungsrücklagen-Bildung pro Jahr (geschätzt) = 8,26 € Zuführung zur Instandhaltungsrücklage pro Monat für “Dach & Fach” + ca. 30 € Verwaltungskosten pro Monat und Appartement (geschätzt)
Netto-Mietertrag pro Monat606,16 €
644,41 € Mieteinnahmen pro Monat – 38,26 € Kosten Verwaltung und Instandhaltung pro Monat
Miet-Ertrag pro Jahr7.273,86 €
606,16 € Netto-Mietertrag pro Monat x 12 Monate
Netto-Renditeca. 3,5 %7.273,86 € Netto-Mietertrag pro Jahr / 206.920,88 € Kaufpreis inkl. Nebenkosten
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“Hebeleffekt” mit Finanzierung (“Vermögensaufbau”)

Wenn Sie nur einen begrenzten Betrag Eigenkapital einsetzen möchten und den Rest mit einer Bank finanzieren, berechnet sich die Eigenkapitalrendite natürlich nur auf das eingesetzt Eigenkapital. Dies wäre das Modell zum “Vermögensaufbau” mit einer Pflegeimmobilie. Bei dem folgenden Beispiel handelt sich um eine unverbindliche Beispielrechnung, um den “Hebeleffekt” oder auch “Leverage-Effekt” mit einer Fremdfinanzierung eines Immobilieninvestments anschaulich darzustellen. Es handelt sich nicht um ein Finanzierungsangebot oder ähnliches.

Eingesetztes Eigenkapital95.000 €Zum Beispiel ca 50% des Kaufpreises
Zu finanzierende Summe111.920,88 €
206.920,88 € Kaufpreis inkl. Kaufnebenkosten – 95.000€ Eigenkapital
Zinskosten pro Jahr2.126,50 €
angenommen 1,9% Zinsen im ersten Jahr ohne KfW-Förderung (vereinfachte Annahme!)
Tilgung pro Jahr (Kreditrückzahlung)3.357,63 €angenommen 3 % Tilgung im ersten Jahr (vereinfachte Annahme!)
Zins & Tilgung-Summe pro Jahr5.484,12 €
1,9 % Zins + 3 % Tilgung = 4,9 % Zins & Tilgung pro Jahr
4,9% Zins & Tilgung pro Jahr x 111.920,88 € zu finanzierende Summe
(Der Zinsanteil ist übrigens als “Vermieter” steuerlich absetzbar!)
Liquiditäts-Überschuss pro Jahr 1.789,74 €7.273,86 € Netto-Mietertrag pro Jahr – 5.484,12 € Zinskosten & Tilgung
Ertrag inkl. Tilgung (Kreditrückzahlung)5.147,36 € 1.789,74 € Liquiditsüberschuss pro Jahr + 3.357,63 € Tilgung
Netto-Eigenkapital-Renditeca. 5,42 %5.147,36 € Ertrag inkl. Tilgung / 95.000 € eingesetztes Eigenkapital
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Verkauf des Pflegeappartement nach 10 Jahren

Sie können das Appartement jederzeit weiterverkaufen. Nach 10 Jahren endet die Frist für die Spekulationssteuer für Privatanleger und häufig wird eine Finanzierung mit einer bestimmten Laufzeit (z.B. 10 Jahre) abgeschlossen. Im Falle, dass Sie das Appartement nach 10 Jahren verkaufen, könnte die Rechnung wie folgt aussehen. Bitte als unverbindliches Beispiel verstehen.

Weiterverkauf des Appartements zu Einkaufspreis193.384 €Der Einfachheit halber nehmen wir an, dass die Immobilie nach 10 Jahren nicht im Wert gestiegen ist und auch, dass die Mieteinnahmen sich nicht aufgrund der Indexierung verändert haben in den 10 Jahren
Geleistete Tilgung (Kreditrückzahlung)33.576,26 €3.357,63 € Tilgung pro Jahr x 10 Jahre
Rückzahlung offene Kreditsumme78.344,62 €111.920,88 € finanzierte Summe – 33.576,26 € geleistete Tilgung
Freiwerdendes Eigenkapital115.039,38 €193.384 € Verkaufspreis – 78.344,62 € offene Kreditsumme
Eigenkapital-Zugewinn nach 10 Jahren20.039,38 €115.039,38 € freiwerdendes Eigenkapital – 95.000 € anfangs eingesetztes Eigenkapital
Summe erwirtschaftete Liquidität in den letzten 10 Jahren17.897,37 €1.789,74 € Liquiditäts-Überschuss pro Jahr x 10 Jahre
(ohne Berücksichtigung, dass der Mietvertrag indexiert ist und daher die Miete regelmäßig angepasst wird an den Verbraucherpreisindex)
Gesamt-Überschuss nach 10 Jahren37.936,75 €20.039,38 € Eigenkapital-Zugewinn + 17.897,37 € erwirtschaftete Liquidität über 10 Jahre
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Volker Hunwardsen

Ansprechpartner Kapitalanlage “Pflege und Betreutes Wohnen”

Volker Hunwardsen ist unser Spezialist für die Kapitalanlage in Pflegeappartements und Betreute Wohnen-Einheiten.

Tel. 0171-4199920

E-Mail volker.hunwardsen@moellerherm-immobilien.de

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