Vorteile und Risiken einer Pflegeimmobilie

Gute Rendite: In der Regel wird mit Bruttorenditen zwischen 3,6 und 5,5 % gerechnet. Eine sehr attraktive Alternative, berücksichtigt man im Vergleich zur Eigentumswohnung den begrenzten Arbeitsaufwand als Eigentümer.

Niedrige “Konjunkturabhängigkeit”: Die Zahl der Pflegebedürftigen steigt bis ins Jahr 2060 auf 4,8 Millionen (statistisches Bundesamt). 2010 lebten ca. 709.000 Menschen in Pflegeeinrichtungen. Eigentlich müssten 18.000 neue Heime erstellt werden (450 pro Jahr), um den prognostizierten Bedarf decken zu können. 2019 wurden 198 neue Heime gebaut.

Wenig Arbeit & kein Mieterkontakt: Die Vermietung der Pflegeappartements ist Betreibersache. Im Gegensatz zu einer klassisch vermieteten Eigentumswohnung, muss der einzelne Eigentümer also keinen Mieter suchen und muss sich um keine Nebenkostenabrechnungen kümmern.

Miet-Zahlung auch bei Nicht-Belegung des Appartements: Da der Betreiber einen Generalmietvertrag über das gesamte Gebäude mit der Eigentümergemeinschaft geschlossen hat, ist die Mietzahlung an den einzelnen Appartement-Eigentümer unabhängig davon, ob das einzelne Appartement an einen Bewohner vermietet ist oder nicht.

Eigenes Grundbuch für jedes Appartement: Ebenso, wie bei einer klassischen Eigentumswohnung, hat jedes Appartement sein eigenes Grundbuch. Dementsprechend können Sie das fest vermietete Appartement vererben, verschenken, beleihen und verkaufen. Das bedeutet auch, dass Sie die Immobilie genauso finanzieren können mit einem Bankdarlehen oder KfW-Förderkrediten (wenn es sich um ein KfW-Standard-Haus handelt), um Ihr Eigenkapital zu “hebeln”.

Niedrige Instandhaltungskosten: Die Eigentümergemeinschaft ist nur für die Instandhaltung von “Dach und Fach” zuständig. Der Betreiber kümmert sich um die Instandhaltung aller anderen innenliegenden Ausstattungen. Dementsprechend ist eine niedrigere Instandhaltungsrücklage von Eigentümerseite nötig. Zum Vergleich: Bei einer klassisch vermieteten Eigentumswohnung müssen Sie sich als Eigentümer um die Instandhaltung des gesamten Gebäudes und der Wohnungsausstattung kümmern.

Einfacher Einstieg in Immobilien als Vermögensaufbau und -sicherung: Zum Vermögensaufbau mit hohem Finanzierungsanteil und wenig Eigenkapitaleinsatz eignen sich besonders Neubau-Appartements. Zur Vermögenssicherung mit hohem Eigenkapitalanteil eigenen sich besser Bestands-Appartements und Einrichtungen, da diese sofort nach Kauf Mieteinnahmen abwerfen.

Geringer Such-Aufwand & deutschlandweite Investition möglich: Da man sich als Eigentümer um die Immobilie selber nicht kümmern muss, ist es eingentlich egal wo in Deutschland sich das Appartement befindet. Die Lage des Pfleimmobilien-Investments sollte stattdessen vom Bedarf und der Zukunftssicherheit des Standorts abhängig gemacht werden. Es macht also Sinn auch als norddeutscher Kapitalanleger in Regionen mit hohem Pflegeplatzbedarf zu investieren – auch wenn das Appartement 600 km entfernt steht. Zum Vergleich: Eine klassische Eigentumswohnung zur Vermietung zu finden ist heutzutage schwierig. Der Markt ist sehr angespannt, der Zustand muss stimmen, man muss sich vor Ort auskennen und als Eigentümer ist man auf die Suche im eigenen erreichbaren Umkreis angewiesen, da man sich als zukünftiger Vermieter um alles selber kümmern muss.

Steuerliche Vorteile: Durch Abschreibungen auf die Immobilie können Sie sich einen Teil Ihrer Einkommensteuer vom Finanzamt zurückholen. Nach 10 Jahren ist der Verkauf mit einem eventuellen Veräußerungsgewinn als Privatperson steuerfrei möglich.

Solide Bausubstanz: Pflegeappartments werden auf hohem Qualitätsstandard und nach den neuesten Erkenntnissen der Altenpflege realisiert. Dies ist wichtig, damit der Betreiber die Immobilie zukunftsfähig betreiben und den Betrieb auslasten kann.

Bevorzugtes Belegungsrecht: Eigentümer einer Pflegeimmobilie erhalten ein bevorzugtes Belegungsrecht für sich selbst oder deren Angehörige. Nicht nur in der Anlage, in der sich das Pflegeappartement befindet, sondern in allen Einrichtungen des Betreibers, die häufig deutschlandweit vertreten sind.

Kaufnebenkosten: Wie beim Kauf einer Eigentumswohnung auch, fallen Kaufnebenkosten an. Diese beinhalten Grunderwerbsteuer und Notarkosten. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt vom Bundesland ab, in dem das Pflegeappartement gelegen ist (zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises). Die Notarkosten betragen in der Regel zwischen 1,2 und 1,8 % des Kaufpreises. Geht man von einer hohen Grunderwerbsteuer aus, amortisiersen sich die Kaufnebenkosten rechnerisch nach ca. 2 – 3 Jahren, daher sollte man eine Pflegeimmobilie (und auch andere Immobilien) als langfristiges Investment betrachten und diese am besten mindestens 10 Jahre halten.

Miet-Nebenkosten: Wie bei einer Eigentumswohnung auch, müssen von der monatlich erhaltenen Miete auch die Verwaltung und die Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Die Kosten für die Verwaltung liegen in der Regel zwischen 20 und 30 € pro Monat und Appartement. Für die Instandhaltung wird in der Regel eine Rücklage für “Dach und Fach” von der Eigentümergemeinschaft gebildet (alle anderen Instandhaltungen übernimmt der Betreiber). Die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage liegt meist bei ca. 2 € pro m² und Monat.

Betreiber-Insolvenz: Daher ist es wichtig, zum einen, einen erfahrenen Betreiber als Generalmieter zu haben, der wirtschaftlich arbeitet – und zum anderen, den Standort des Pflegeappartement richtig zu wählen (Standortrisiko). Siehe “Auswahl-Faktoren für die optimale Pflegeimmobilie”. Sollte der Betreiber dennoch ausfallen, muss ein Ersatz-Betreiber gefunden werden oder die Immobilie sollte anderweitig verwendbar sein (“Weiterverwendungs-Alternativen der Immobilie”). Die durchschnittliche Auslastung eines Pflegeheims beträgt aktuell ca. 95%. 2015 lag die durchschnittliche Ausfallwahrscheinlichkeit eines Pflegeheimbetreibers bei unter 1%. Der Betreiber muss außerdem mit rechtlichen Neuerungen zuverlässig Schritt halten – auch hier spielt die Erfahrung des Betreibers eine große Rolle (rechtliches Risiko).

Zinsrisiko: Wie bei einer Eigentumswohnung auch, finanzieren viele die Immobilie. Nach Ablauf der Zinsbindung kann es sein, dass das marktübliche Zinsniveau höher ist als bei Kauf und damit eine Anschlussfinanzierung teurer wird.